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房屋被查封房款追不回 中介机构有无责任?

来源:中工网
2022-11-07 14:34

房屋已被法院查封,卖房人仅凭房产证,经房屋中介机构向买房人出售,买房人和中介机构均未核实拟交易房屋的权利状态。买房人支付部分房款项后,房屋买卖合同不能履行,且已经支付的款项不能追回,这样的法律风险该如何承担责任呢?邯郸市两级人民法院审理的这样一起案件,给买房人发出警示。

基本案情:2018年12月23日,买房人鲁某与售房人周某,经河北某房产经纪有限公司(以下简称为中介公司)作为居间方提借中介服务,三方签订《房屋买卖合同》,鲁某购买周某位于曲周县某小区的一套房产(以下简称为案涉房产),成交价格计74.5万元。合同签订后,鲁某向周某及其妻子赵某支付购房款28万多元。同日,鲁某向中介公司支付中介费8000元。

在《房屋买卖合同》签订前,因周某与他人的民间借贷纠纷,曲周县人民法院于2018年11月7日作出1720号民事裁定查封案涉房产,于2018年11月9日向周某及配偶送达了该民事裁定;2018年11月19日,曲周县人民法院作出98号民事裁定,再行查封案涉房产,同日向周某送达该民事裁定。

周某未按约交付案涉房屋,鲁某提起诉讼。2019年11月25日,曲周县人民法院作出(2019)冀0435民初1446号民事判决:1.解除鲁某与周某之间2018年12月23日签订的房屋买卖合同;2.周某、赵某于判决生效后十日内返还给鲁某购房款281261元及房屋交易的中介费用8000元。该判决生效后,鲁某申请立案执行。曲周县人民法院(2020)冀0435执79号之一执行裁定:已穷尽调查措施,被执行人(周某、赵某)无财产可供执行,裁定终结本次执行程序。

诉讼和执行期间,鲁某于2019年10月26日在另案司法拍卖平台,以最高价竞得案涉房产,成交价为65万多元。某中介公司曾协助鲁某对案涉房产竞拍及其后转手处置等。某中介公司曲周第三分公司现已注销,该公司负责人为韩某佳,任该公司经理。

因被执行人(周某、赵某)无财产可供执行,为追回已付给周某、赵某的款项,鲁某向曲周县人民法院起诉,请求:1.判决被告(某中介公司、韩某佳)共同赔偿鲁某购房损失281261元;2.判决被告共同返还鲁某房屋中介费8000元;3.本案诉讼费、保全费由被告承担。

一审:

未尽职业注意义务 应承担连带责任   

一审法院认为,根据《房地产经纪管理办法》规定:“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并应编制房屋状况说明书。经委托人同意后,方可以对外发布相应的房源信息。”“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同,应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租的房屋的,还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定的资料或提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”中介公司从事居间活动时,应按前述规定对出售房屋的真实信息等订约事项积极核查后,再行对外发布相应的房源信息,以保证交易安全和当事人权益,体现其在居间合同关系中的如实报告义务和勤勉义务。中介公司对案涉房屋存在的查封情况尽到审慎的核查义务,提供居间服务时存有过错,应在本案中承担一定的民事责任。

鲁某在购房时也应尽到审慎的注意义务,充分了解房屋状况,其在签约时仅凭售房人承诺,轻信房屋不存在问题,签订合同并履行,自身也应负相应的责任。

考虑到鲁某与周某、赵某、中介公司、中介公司曲周分公司、韩某佳房屋买卖合同纠纷一案中,曲周县人民法院(2019)冀0435民初1446号民事判决,确认案涉房屋买卖合同具有法律效力,根据合同法的规定,中介公司在居间合同中只是为交易双方当事人促成交易履行介绍、协助义务,案涉房屋买卖合同签订并生效预示被告方居间义务的基本完成。案涉房屋买卖合同被判决依法解除,责任在周某根本违约,事发后被告方中介公司曾协助鲁某处理善后事宜,综合前述因素,本案中酌定中介公司在周某、赵某应返还鲁某购房款281261元的30%的范围内承担连带清偿责任。

被告方中介公司收取鲁某的房屋交易的中介费用8000元,结合中介公司已履行的居间义务及从事居间活动需支出必要的费用,酌定在周某、赵某应返还鲁某该费用的50%范围内承担连带清偿责任。

鲁某其余请求部分,一审法院不予支持。

关于鲁某主张基于中介公司曲周分公司出具的保函要求中介公司承担责任,鲁某持有的相关证据虽加盖有某中介公司曲周分公司印章及该分公司负责人韩某佳的签名,但根据公司法第十六条规定,担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项,必须以公司股东会,董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源,无证据证明鲁某对相应决议进行审查的事实,故该请求依据不足,一审法院不予支持。

河北省曲周县人民法院作出(2021)冀0435民初592号民事判决书。一审判决如下:1.某中介公司对曲周县人民法院(2019)冀0435民初1446号民事判决中周某、赵某应返还鲁某购房款281261元的30%即84378.3元承担连带清偿责任;2.某中介公司对河北省曲周县人民法院(2019)冀0435民初1446号民事判决中周某、赵某应返还鲁某中介费用8000元的50%即4000元承担连带清偿责任;3.驳回鲁某其余诉讼请求。 

二审:

前判有效且一事不再理 裁定驳回购房人起诉

上诉人鲁某、某中介公司,不服一审判决,向邯郸市中级人民法院提起上诉。二审认定事实与一审认定事实一致。另查明,鲁某于2019年8月曾以周某、赵某、中介公司、中介公司曲周第三分公司、韩某佳为被告,向曲周县人民法院起诉房屋买卖合同纠纷一案,曲周县人民法院对该案进行审理后作出(2019)冀0435民初1446号民事判决。

二审法院认为,曲周县人民法院作出的(2019)冀0435民初1446号民事判决,已对鲁某本次起诉的两项请求事项作出了判决,该民事判决已经发生法律效力。现鲁某又以相同的被告、相同的事实、相同的诉请再次起诉,属于重复起诉。根据民事诉讼法一事不再理的原则,鲁某的起诉不符合法律规定,依法应予驳回。

2021年12月20日,邯郸市中级人民法院作出(2021)冀04民终6641号民事裁定书。二审裁定如下:1.撤销一审判决;2.驳回鲁某的起诉。

(据河北工人报消息 河北工人报记者贺耀弘)

责任编辑:姚怡梦

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