【案情介绍】

许先生将某大厦中自己闲置的一套住宅租给了陈某，陈某对房屋重新装修改造成8间带独立卫生间的房间，并对外出租，经营“民宿”。这对其他住户带来了困扰。同住在该大厦的林女士、吴先生找到许先生、陈某沟通并告知将住宅改变为经营性用房需要其他有利害关系的业主一致同意时，否则不合法。许先生、陈某回答：“房屋的有关经营行为已在有关部门备案，按照国家规定不少于15平方米一间房屋，并领取了营业执照，属于合法行为。”无奈之下，林女士，吴先生　只得向法院起诉要求被告停止涉案房屋内的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。

那么在住宅小区的房屋能否随意变为“民宿”？该行为是否合法？

【律师解答】

《民法典》第二百八十七条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”根据上述法律规定，如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。

本案中，被告经营民宿的行为改变了房屋住宅性质，其取得营业执照并在公安机关备案属于行政登记及许可范围，不影响“住改商”民事行为效力间题。同时，被告的行为并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件，故其改变房屋住宅性质行为不具备合法性，应当恢复房屋住宅用途。

（据天津工人报消息 天津世川律师事务所 宫祥兰）