本报记者 田国垒

初秋的山东济南，傍晚时分已有些许凉意。走进位于济南市长清区文昌街道的文昌花苑小区，院子里，几位老人坐在楼下聊天，孩子们在玩耍。小区内，道路干净，车辆停放有序。

“现在看着舒心多了。”居民张以香说。

很难想象，一年前，这里还是垃圾遍地、污水四溢。尤其是物业撤场后，小区一度陷入无人管理的局面。

这个有35栋居民楼、1300户左右居民的老旧小区，20多年来物业公司换过好几家，最后一家撤离时，物业费收缴率不足10%。如今，居民交费户数已达到1000户左右。

变化，从一场“居民自己管”的尝试开始。

换一家物业，还是换一种办法？

75岁的郑春和退休前是一名企业职工。去年8月，他被邻居们推选为文昌花苑第一届业主委员会主任。

接下这个职务时，他面对的不是一个井然有序的小区，而是一个让物业公司都头疼的“烂摊子”。

小区建成年代较早，不同产权性质的楼栋混杂，用电管理模式不一，加上设施老化、停车位紧张，物业管理成本一直不低。

而物业费偏偏收不上来。“最多的时候，也只能收四成左右。”文昌社区党总支书记、居委会主任李新清说，后来收缴率越来越低，最后一家物业公司撤走时甚至不足10%。

物业收不上钱，服务难以维持；服务跟不上，居民更加不愿交费。物业公司亏损，只能撤场；物业一撤，小区环境更差。这个循环，文昌花苑经历了很多次。2025年最后一家物业公司退出后，垃圾无人清运、路灯损坏、监控失灵等问题集中出现。

社区一度准备重新招标物业公司，但走访、座谈之后，一个问题摆到了大家面前：“再换一家物业，能解决问题吗？”社区最终决定，换一种办法。2025年8月，在社区党总支指导下，文昌花苑启动业主委员会选举。35栋楼逐栋推选楼长，一户一户投票，郑春和当选业委会主任。

从那以后，这个老旧小区开始尝试一件过去从未做过的事——居民自己管理自己的小区。

一天一元钱，居民把小区“管起来”

居民自己管物业，首先得解决两个问题：钱从哪来，钱由谁管。

社区、业委会、楼长和居民代表一次次坐下来算账。经过测算，维持小区基本运行，一年大约需要30万元。最终，大家确定物业费按照“一户一天一元”收取，一年360元，首年每户减免60元，实际交费300元。

“房子大小不一样，但公共服务是大家共同享受的。”郑春和说，统一标准，居民容易接受，也方便管理。

收费降下来了，账目必须更透明。小区将物业费存入对公账户，委托第三方会计记账，定期公示收支情况。业委会7名成员负责规则制定、资金审核和监督，社区不直接经手资金。

每周二，小区固定召开“联动日”议事会。社区、业委会、楼长和自治管理处坐在一起，居民有什么意见，通过楼长收集上来，再逐项研究解决。

“以前大家最担心的是，钱交了，到底花到哪里去了。”郑春和说，“现在账摆在明面上，大家心里有数。”

具体干活的，是新成立的自治管理处。负责人房秀平原来就在物业公司工作，后来为了照顾老人辞职。社区找到她时，她也没有现成的“标准答案”。“说实话，我也是摸着石头过河。”房秀平说。

如今，自治管理处配备2名门卫、4名保洁员和1名兼职维修人员，负责垃圾清运、院落保洁、门卫值守、公共路灯维修、化粪池疏通等。

“我们先把最基本的事情做好。”房秀平说。居民室内维修不属于服务范围，她就帮忙联系维修师傅；公共区域的路灯坏了，她就安排人员及时维修。

今年上半年，小区还改造了部分停车位，对外来车辆实行限时免费、超时低费管理，停车收益补充小区公共支出。

物业费保基本，停车收益作补充。一套“低收费+自治管理+收益反哺”的运行方式逐渐成形。

从“没人管”到“大家管”

变化首先发生在小区环境卫生方面：卫生死角清理了，杂物清运了，路灯和监控陆续恢复，化粪池不再堵塞。今年以来，小区累计清理卫生死角46处、清运杂物23车、抽运化粪池3车，解决停车纠纷、设施破损、邻里矛盾和历史遗留问题20余件。

更明显的变化发生在居民心里。居民张以香家过去一年要交600多元物业费，如今首年只需交300元。“我们要求不高，小区得干干净净的，垃圾能及时清理，东西坏了有人修。”

居民王洪彬也算过一笔账：附近一些新小区，150平方米的房子一年物业费要3000多元，而文昌花苑一年只需300多元，“基本需求都能满足”。

曾经不足100户住户交费，如今已经达到1000户左右。“20多年来，还是头一回有这么多人主动交物业费。”郑春和说。

从物业公司反复撤场，到居民主动交费；从“没人管”，到大家一起商量着管，改变的不只是小区环境，还有居民与小区之间的关系。

如今，在文昌花苑，社区负责协调监督，业委会负责议事决策，楼长连接千家万户，自治管理处负责具体服务。小区里的大事小事，越来越多地由居民自己商量、自己参与。

“居民自治不是成立个业委会就完事了，关键是大家愿不愿意一起管。”郑春和说。

文昌花苑还是那座老旧小区，楼房没有变新，基础设施也没有一夜之间焕然一新。但曾经“物业不愿管、居民不愿交”的僵局，被“一户一天一元”的小切口撬动了，一套重新建立起来的小区治理秩序正在发挥作用。