朱建伟在湖南省衡阳市不动产登记中心办公室外徘徊……由于开发商欠缴部分营业税，朱建伟无法为家里的地上车库办理所有权证。为此，她已经在好几个部门间奔走了几个月。

几经周折，朱建伟找到了不动产登记中心。衡阳市不动产登记中心副主任彭小林接待了她。对彭小林而言，自2016年6月衡阳市不动产登记中心挂牌成立以来，类似的事情他遇到了太多。“技术问题或第三方过错导致老百姓的不动产权益得不到维护，这种老问题应该如何处理？我们一直在努力寻找答案。”

一套房的艰难“归宗”

在2016年6月底以前，衡阳市的房屋登记由住建部门负责，土地登记由国土部门负责。要实现房产证、国土证两证合一为不动产证，就必须先把两个登记信息合二为一，俗称“落宗”。

“光是这件事就让人头大。”彭小林告诉记者，每一本不动产证都有一个由字母和数字组合成的28位编号，编号对应着不动产所在的省、市、地级区，所属宗地和具体的栋号和户号。

但一直以来，衡阳市的房屋登记信息只有文字描述。这意味着，每有一户居民来换取不动产证，工作人员就要根据有限的文字信息，在衡阳市200多平方公里建成区的地籍图上，靠人眼识别具体位置，开展落宗工作。即使住户房产证、国土证两证齐全，光是“定准空间位置、建立楼盘表、补录登记信息、编制不动产单元代码、制作房屋分户平面图”这个过程，一个熟练的测绘技术人员也需要两个小时。

不止于此，不动产登记中心的工作人员告诉记者，落宗过程中，各种奇怪的问题他们都碰到过。

不动产登记簿以宗地为单位，理论上来说，每一户房屋都只属于唯一的宗地。可实际上，有的房地产开发商为了融资，会将整块土地切割成多个宗地，向不同的银行申请贷款。“这样就会有房屋恰好横跨在两块宗地之间，那么落到哪边的宗地就是个问题。”彭小林举了个例子：小区分期开发，有的地块做了抵押，有的建筑物做了抵押，有的存在违法用地问题，有的宗地甚至被查封……这些都会导致房屋落宗困难。

针对这些难题，不动产登记中心想了许多办法：与银行协商，或是让开发商置换抵押物以解除房屋所在宗地的抵押，或是将抵押宗地与未抵押宗地进行置换，或是重新规划一块大宗地，将其中被抵押的一小块在宗地簿上予以记载……“总之，宗旨就是要想方设法把宗落下去。”

开发商犯错，业主不再连坐

“你家的情况，属于典型的因开发商未尽责无法拿证。”听了朱建伟的描述，彭小林告诉她，不动产登记中心正在集中处理此类问题。

遭遇类似问题的大学教师李运祥最近拿到了迟来近20年的房产证。1998年，李运祥和妻子购买了位于衡阳市蒸湘区长湖路的市工商局团购房。因为开发商拖欠相关规费，李运祥和其他购房者一直无法办理房产证。

这是与我国房地产飞速发展相伴相生的问题：有的开发商在建设过程中可能出现违法用地、违章建筑等问题，导致不动产验收不合格无法办理首次登记；有的开发商则欠缴税费，“拖累”业主无法缴纳个人契税，也不能办理分户不动产证。

据统计，仅在衡阳市区，就有近100个楼盘、数万户业主和李运祥一样，明明买房时手续合法、交易合法甚至全款付清，却因为开发商的过错，拿不到房产证。

折腾了10多年，当今年9月听说“可以先办证”的消息，李运祥心里并却没抱什么希望。没想到一个多月后，整个小区200多户住户，都拿到了房产证。“真是个惊喜！”他反复对记者说。

李运祥的“惊喜”，得益于衡阳市国土资源局今年9月出台的《衡阳市城区房地产开发建设问题项目不动产登记实施细则》。细则的核心主张是：对已进行过购买合同备案、且业主已交清税费的商品房，实行“行政监管、税费（含规费）追缴、登记发证相分离”的处置办法。过去因开发商原因办不了证的购房者，可以先办理不动产登记。

目前，衡阳全市已有5000多户业主，拿到了等待多时的“大红本”。“开发商犯错，业主连坐”的情况得到很大改观。衡阳市不动产登记中心计划用1至2年时间，集中处理好2012年以前的历史遗留问题。

“小文件”解决大问题

朱建伟连续数月的奔波终于有了进展，拿着彭小林开具的“遗留问题”证明，她可以到相关部门缴纳个人契税，办理车库所有权证。

彭小林说：“局里这些细则，是解决大问题的小文件。”据了解，衡阳并不是湖南第一个出台类似文件的地方，长沙在两年前就在市委市政府的大力支持下处理房产办证遗留问题。

然而，长沙和衡阳的举措都存在同一个问题：由于不是当地人大通过的决议，因此缺少法律上的支持。

彭小林给记者举了一个例子。一直以来，我国法律条文中，对商品房配套建设的地下车库的所有权没有明确规定，再加之此前有些地方政府要求开发商补交地下车库的土地出让金，因此出现了“开发商不敢放心卖，业主不敢放心买”的情况。衡阳市不动产登记中心成立后，也暂停了发放地下车位产权证。

今年9月，在着手解决房产遗留问题的同时，衡阳市国土局专门出台了《衡阳市城区国有建设用地地下建筑物及土地使用确权登记实施细则》，规定合法建设的地下建筑物所有权及建设用地使用权属于建设单位，开发企业无需补交土地出让金。文件一公布，开发商和消费者都吃了定心丸，某个楼盘一天就卖出了400多个车位。

然而，这样的“小文件”毕竟不是法律条文，效用能持续多久仍是未知数。“深究起来，这些文件让国土局承担了一定的风险。”彭小林颇有些无奈，“只要是为老百姓办事，有点风险我们也愿意承担。”