本报讯 （记者张翀）城市的快速发展让新的小区、楼盘拔地而起，而缺乏物业管理的老旧小区逐步被遗忘。记者日前了解到，武汉市硚口区集贤北苑小区的400多户居民，已经由业委会管理一年了。一年前，物业公司贴出一纸公告后撤出小区。公告称，10多年来，物业公司人工费涨了2～3倍，电费涨了1倍多，电梯维护费涨了2倍，而物业费原地踏步，交纳率也仅六成，最近5年公司每年亏损20多万元。

事实上，这并非武汉第一个遭遇物业公司撤离的小区。就在这个小区所在的荣华街辖内，最新统计显示，遭物业弃管的小区多达15个。这些小区多是2000年以后建成的，已经步入“老旧”行列。来自街道的信息表明，入住初期这些小区均有物业公司管理，2008年后物业公司纷纷撤离。由于没有新的物业公司接手，15个遭弃管小区的业主无奈实行自治。

资料显示，2013年，武汉市住房保障和房屋管理局牵头组织了针对武汉市老旧住宅小区物业管理状况的调研。调研的2643个小区中，无一实现了专业化的物业管理。且仅有340个小区成立了业主委员会，占比仅为13.35%，而全市也仅有16%左右的老旧小区收取了物业管理费。

对此，中国指数研究院住房研究专家分析，这些老小区一般规模较小，物业公司总体收益不高，而运营成本高；房屋过了10年黄金期后，房屋和设施设备老化，维修费用大；老旧小区物业费基本还停留在10年前的水平，物业成本却上涨了几倍；物业公司为了降低成本，降低服务质量，导致业主不满，物业费交纳率不高。

据悉，目前武汉市老旧住宅区物业管理形式主要有三种：一是社区服务部管理、二是社区居民自治管理、三是社区与单位共管。其中社区服务部管理占比34%，社区居民自治管理占比50.18%，社区与单位共管占比15.82%。

据了解，在遭物业公司弃管后的一年里，集贤北苑小区由居民自己选出业委会管理，小区将保洁、保安、电梯维护等专业物业服务外包，专业物业服务人员未减、成本没变。但是，参与管理的业主无报酬，使得物业管理成本一下降低了四成左右。同时，通过小区业主的志愿服务，不仅节省了不少公共事业的成本，还将物业费交费率从六成提高到九成。一年来，通过小幅提高停车费、追要公共维修资金、预交停车费等办法，小区维持了正常运转，还有了盈余。

对此，武汉市住房保障和房屋管理局专家认为，针对不同的小区可以有不同的物业管理模式，例如前述老旧小区规模小，可以通过非物业管理公司管理的方式进行。但是物业管理首先应当依法依规，其次就是专业化，不能为了节省就要业主们自己动手，专业化的物业管理才是小区管理的目标追求。