6月27日，上海市闵行区“莲花河畔景苑”小区一幢在建的13层楼房倒塌。7月3日，上海市政府公布了“莲花河畔景苑”小区房屋倒塌原因的事故调查结果，同时，媒体爆出倒塌楼房的房贷仍需继续偿还……

为什么遭遇这样重大的事故，业主还需要偿还房贷？在房屋倒塌等不动产灭失的情况下，如何分担风险？买卖合同和贷款合同是什么关系？在有关责任追究和善后事宜正在进行的同时，这些涉及退房、赔偿以及银行房贷等与业主息息相关的问题备受关注。

房屋风险随交付转移

在商品房买卖合同中，房屋是合同的标的物。无论发生地震、火灾还是事故造成的倒塌，都意味着标的物的毁损或灭失。与买卖合同相伴随的是标的物所有权的转移以及物的风险的转移。那么，在商品房买卖合同中，房屋的风险又是在何时转移的呢？

对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，“房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。同时，对于接到书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，风险则从书面交房通知中确定的交付使用之日起转由业主承担。因此，无论何种原因造成的房倒屋塌，均以“交付”作为风险转移的时间点。因此，在“莲花河畔景苑”小区在建楼倒塌的事件中，房屋倒塌的风险和损失均应由开发商承担。

业主退房需依约依法进行

房屋的倒塌直接引发了退房问题。所谓“退房”，实际上就是业主与开发商解除双方签订的商品房买卖合同。

为了维护市场交易安全，合同法律制度中对于解除合同的条件有明确的规定。合同解除包括约定解除和法定解除。约定解除是指在合同中明确约定一方当事人解除合同的条件，当这一条件满足时，其即可行使解除权解除合同。如果合同没有约定解除条件，或约定的解除条件未满足，但符合法定的解除条件，当事人也可行使法定解除权解除合同。在合同法中，法定解除权的实质在于一方当事人根本违反合同，致使合同目的不能实现。因此，解除合同并不是随心所欲的，必须要依约定或法定来进行。

在商品房买卖中，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了几种“退房”的条件，主要包括合同订立后，开发商未告知购房人而将房屋抵押给他人的；合同订立后，开发商又将房屋出卖给他人的；房屋主体结构质量不合格的；房屋质量问题严重影响正常居住使用的；迟延交房或迟延付款经催告后3个月内仍未履行的。

在建的尚未交付的房屋发生倒塌，实际上已造成合同标的物的灭失，商品房买卖合同目的无法实现，因此业主有权退房。

赔偿范围因倒塌原因有所区别

合同解除的法律后果是尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质恢复原状、采取其他补救措施，并获得损害赔偿。因此，退房后，开发商应将已收取的购房款及相关费用返还给购房人。但不同原因造成的房屋倒塌，赔偿范围有所不同。

对于因地震、洪水等原因造成的房屋倒塌，因属于不可抗力，因此，在此种情况下，开发商可以免除责任，即一方面可以免除继续履行合同义务的责任，同时也可免除因房屋倒塌不能交付而产生的违约责任和其他损失赔偿责任。

对于“莲花河畔景苑”小区这种非因不可抗力造成的在建房屋倒塌，开发商则需要在返还购房款的基础上，赔偿购房人损失，并承担违约责任。依合同法规定，这种损失应为不能交付房屋给购房人造成的损失，包括合同履行后可得利益的损失。因此，开发商应当赔偿的损失应包括购房人支付的按揭贷款的利息损失、因房价上涨造成的房屋差价损失以及由于房屋不能交付因居住需要而产生的房租损失等。同时，购房人还可依房屋买卖合同的约定要求开发商按照合同约定支付违约金或双倍返还定金。

房倒后贷款合同仍有效但可解除

在房屋倒塌的情况下，对于退房及赔偿似乎不存在什么争议，只是赔偿的数额需要协商或通过司法途径确定。但是，对于按揭贷款还要按时偿还似乎成了让业主和群众难以接受的问题。那么，在房倒屋塌、房屋买卖合同面临解除的情况下，贷款合同到底该何去何从？

在这儿首先要澄清的一个问题是，买卖合同和贷款合同是两个法律关系，他们相互独立，不存在从属的关系。

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的开发商提供阶段性担保的个人住房贷款业务。在按揭贷款合同关系中，合同的当事人为申请贷款的购房人和提供贷款的银行，而在通常房屋按揭贷款合同中，开发商均作为合同的保证人出现。在按揭贷款合同履行中，为了保障债权的实现，往往设定了开发商的保证和房屋的抵押两种担保形式，即在取得房屋产权之前，由开发商承担阶段性的保证责任，而在取得房屋产权之后，则以房屋作为抵押，一旦出现购房人不能按期还款的情况，则在不同阶段分别采取由开发商承担保证责任和将抵押的房屋变现的方式保障银行贷款的偿还。

房屋发生倒塌，对于贷款合同而言，只是丧失了作为债权担保的抵押物，并不影响贷款合同的效力。而对于在建房屋的倒塌，因房屋产权尚未取得，因此仍处在开发商的保证责任期间，开发商应对还款承担保证责任。

尽管贷款合同效力不受影响，购房人仍需要按期偿还贷款，但是这并不意味着对于购房人没有救济途径。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，对于房屋倒塌，购房人可以尽快与开发商解除房屋买卖合同，之后，再与银行解除贷款合同。贷款合同一旦解除，即不必再背负贷款负担。

（作者单位：北京市朝阳区法院；本栏目稿件由北京市高级法院统一供稿）