商铺投资的风险掌控在他人的翻云覆雨之中，这是湖南长沙红星日用品大市场业主们备感屈辱的烦心事。

这个市场经有关方面“腾笼换鸟”改建成的“红星美凯龙全球建材装饰广场”，原定今年4月25日“隆重开业”。但是，迟至目前“广场”开业仍然遥遥无期。

“广场”招商人员黄焕新告诉记者，未如期开业的原因是因为“装修问题，但很快就要开业了”。

其实，“红星美凯龙全球建材装饰广场”是因规划问题而停摆。尤其是在红星现代市场经营有限公司（以下简称“红星现代”）主导之下，这一“产权式市场”被强拆成了“虚拟产权式市场”，导致业主权益因“虚拟”而流失沦为“钉子户”。

前身原是“产权式市场”

2002年，位于长沙市雨花区韶山南路上的红星日用品大市场，由红星实业集团公司开始建设招商。

当时，该市场不仅被列为省、市政府“十五规划”的重点项目，而且是国家计委、国家经贸委、农业部批准的湖南唯一国家级龙头市场。

据其招商说明所称，市场采用全框架式结构，硬软件设备达国内一流水准。拥有铺面2506个，拥有电动扶梯、直升电梯20部；市场9栋裙楼，共分上下三层，占地10万余平方米，拥有5000平方米的大型停车场和现代化仓储、物流设施。

由于湖南省政府机关南迁规划逐步实施，许多投资者看好这个商业楼盘的“商业潜能”，2000多个独立商铺被1900多个业主买下。但是，投资所能获得的回报并不像招商之初所描绘的那样美好。开发商红星实业集团旗下的“红星现代”于2005年6月成立后，受集团之托接手该市场的管理。

“红星现代”有关负责人称，当时有500多户不愿与公司签订协议，300多户自营或任其空置，导致公司实际上没有完整的市场经营管理权，也不能制定统一的对外招商优惠政策，从而无法实现市场的整体招商和统一的经营运作。

“产权式市场绝大多数运作都不成功，因为产权分散与商业要求统一经营是其最大的矛盾。”他说，尽管公司也努力招进了一批商户，但整个市场各自为政，商户质量参差不齐，市场形象零乱不堪。已进场的商户财力渐渐耗尽后，纷纷关门退出，有实力的优质商户则观望犹豫，不敢涉足。如此恶性循环，市场始终无法启动。

商铺产权变身“虚拟”

“红星现代”的说法，或许并不能让人信服。

早在2001年，“售后包租，返本销售”就已经成了有关部门明令禁止的销售手段。2001年，建设部颁布《房地产销售管理办法》，明确规定，从2001年6月1日开始，开发商不得以返本销售和售后包租方式出售未竣工的房屋。

有业内人士指出，红星日用品大市场的开发商做了一件“合法不合理”的事情，它没有违规销售，巧妙地利用发售商铺的独立产权回笼了资金。但是，开发商很快出手向业主要求整体招商和统一经营，这就回到了“售后包租”的原点。

更让部分业主难以接受的是，2008年1月，在“红星现代”主导下，红星日用品大市场“首届业主代表大会”形成“引进红星美凯龙……使市场步入健康、繁荣、和谐的发展轨道”的决议。

随着“红星美凯龙全球建材装饰广场”入场，6栋裙楼被改造成一座面积至少超过6万平方米的“水晶魔方”式建筑，而业主原有独立产权的商铺在改造中或分割、或打通，业主虽然手持产权证却已无法找到自己的房产，成了典型的“虚拟产权式商铺”。

“虚拟产权式商铺”即开发商将大市场进行面积概念的分割，产权登记在投资者名下，并在一定期之内包租。因此，这种商铺投资者本身是没有办法去经营的，产权成了虚拟的收益权属。

一位业主说，“虚拟产权式商铺”存在种种问题，这些问题都是无法协调的，将是包租期满之后的“定时炸弹”，而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张“空头支票”。

“定时炸弹”随时爆炸

事实上，“红星美凯龙全球建材装饰广场”是在未办理规划手续的情况下改扩建的。

在高调宣称4月25日“隆重开业”前的4月2日，其负责人曾被长沙市消防支队强制执行依法传唤。这是该改扩建工程2008年发生大火不到半年，继续违规改扩建吞下的又一枚“苦果”。

与此同时，“红星现代”也深陷部分业主的“纠缠”。

原来，在“虚拟”业主产权过程中，“红星现代”不经业主同意，以保安打人、强行撬门、强行扣押国土证、房产证、停水停电等方式威胁业主就范，擅自把门面之间的隔墙全部打烂、拆除。而接手入驻的“红星美凯龙”承租后，在没有得到任何政府部门批准的情况下，擅自改变房屋结构，分割业主铺面，占用消防通道，造成了业主找不到自己商铺的局面。

业主李卓纭告诉记者，从2005年开始，“红星现代”即以“搞活市场”为由，决定将原来三楼经营服装鞋帽的门面整体改行搬到一楼。第二年，她发现自己三楼保留的门面突然被撬，许多物品都不见了。之后，三楼开始停水停电，市场彻底瘫痪。

该市场所在地政府负责人证实，为了达到招商引资的目的，红星公司的确有一些违法手段，用来强迫业主就范。在原6栋裙楼的1600多名业主中，同意“红星现代”招商重新发租的有1100多名业主，没有签字认可的“钉子户”多达400多人。

由此可见，红星日用品大市场“首届业主代表大会”的乱象。

与此对应的是，部分业主到处散发《维护红星日用品大市场业主权利的函》，自称“红星日用品大市场维权自救委员会”。独立产权因“虚拟”而流失造成的乱象，令人格外忧虑和担心……