2月5日，刚从河南老家过完年回到河北燕郊的刘勇悠闲地带着女儿在一个冰场上滑着冰车，第二天他就要开始新一年的跨省上班之旅。眼看天色渐晚，他掏出手机看一眼时间，一则消息吸引了他的注意：《燕郊多个小区大产权变小产权》。点进去一看，他的心被狠狠地揪了一下，自己居住的房子竟然赫然在列。

“和新闻一起引爆的是小区的业主群，还没到家，小区的群里已经炸了。”刘勇赶紧带着孩子回家，拿出房本。房本上写着70年的产权，怎么突然就变成小产权，甚至无产权，这让他怎么都无法接受。

同一小区命运不同

住在美林湾A区的刘勇去年12月就听小区的一些业主说房产管理部门说他们所在的房子没有落宗，无法买卖。“因为我们没有卖房的需求，就没有持续关注。加上美林湾B区已经落宗，我想我们应该也是迟早的事儿，就没有多考虑。哪想到突然有这个变故。”刘勇告诉记者。

在北京一家互联网公司工作的刘勇，2009年购买了美林湾A区的一手房，第二年就拿到了房本，房本上清楚写着70年产权住宅用地。刘勇说，之前交易的邻居都没有说到这个问题。然而，去年不动产证登记制度出台，有邻居说大产权房变成了小产权，不动产证无法办理。

“现在我们小区一共58栋楼，开发商都是北京美林地产集团。当时发的房本也是正规合法房本，现在突然就不算数了。”刘勇说。

刘勇告诉记者，目前他知道的在整个燕郊范围内，和他们情况一样的小区一共有7至8个。“工薪族买房自然是自己住啊，哪有钱炒房。”刘勇说，“同一个开发商开发的同一个小区，为什么他们能落宗，我们看来连产权都没有了，不能理解。”

占用非住宅用地不能落宗

《工人日报》记者在调查时了解到，在过去，我国的土地和房屋分属于不同的部门登记发证。购买了房屋之后，不仅要到房产部门办理房屋所有权证，还要到国土资源部门办理土地证。而目前的不动产证则是将二者合二为一。

“当时办贷款是开发商指定的银行办的贷款，并没有注意到土地的问题。”刘勇告诉记者，在他们小区里，和他一样办理商业贷款的居多，有很多都是漂在北京的跨省上班族。

针对刘勇所说的房屋产权情况，一位国企地产企业项目经理告诉记者，这种情况之所以能出现，是因为之前两证没有合一，房本认定的年限其实并没有意义。房屋之所以能有年限，是因为土地使用权有年限。但对于土地用途这一块是由土地证认定的，所以才会出现两证合一之后，无法办理不动产登记的情况。“这就说明这块地拿的时候就不合规，甚至没有拿到这块地。”

记者查阅资料发现，办理不动产证首先就要对房屋进行落宗，也就是房屋所在的规划用地必须是住宅用地，产业用地和城市绿化用地不能落宗。而只有完成权籍调查的小区才可以申请登记不动产权，尚未完成的小区，需要等待不动产登记中心测绘登记后，才能进行不动产权登记。

而刘勇住的美林湾A区不能落宗，B区却可以落宗的原因在于：B区属于住宅规划用地，而A区则是占用了部分非住宅用地，导致该地块上所承载的房屋无法取得不动产登记权。

不过，如果房屋不能落宗，那房子就不能抵押，也就意味着这种房子不能贷款。但刘勇却通过贷款将这个房子买了下来。事情发生后，刘勇再次联系到了当年贷款的银行信贷员。“我根据当时的制度和规程办理，没有不合规办理贷款。”信贷员说完就挂掉了电话。

先建设后改用途是开发商惯用做法

之前买到的70年产权，现在变成了40年、50年产权，甚至原有的房本变成一张废纸。一位在燕郊天洋城置业的陈姓业主向记者反映，当时售楼处的销售顾问跟他介绍说，天洋城这块用地主要是用于商业和住宅项目，在北京副中心建好之后，起到承接休闲、娱乐购物和住宅的作用。但现在他得知的消息是：天洋城是示范区，包含了航天国际交流中心、航天科技会展中心、航天员疗养中心等。

“现在这里除了一个航天博物馆别的啥都没有，之前说会有地铁直接从北京通到这里，现在看来也不会有了。”陈姓业主无比沮丧地告诉记者，“我们为了离北京近一点，方便带孙子才买的房，花了一辈子的积蓄，现在说土地不合规，啥都没有了。这么大一块地，建设的时候怎么没人说不合规呢？”

一位不愿具名的二线城市房地产开发商告诉记者，因为近几年房价上涨过快，很多开发商想多开发住宅。由于招拍挂的土地价格较高，所以能拿到地的都是资金较为雄厚的开发商。“一些资金不那么充裕的，自然要想办法。拿了地先搞建设，再改用途是一般的惯用做法，到时候再想办法改。”

一位房地产业内人士则表示，由于现在在建项目较多，监察力量薄弱。一些开发商为了掩人耳目，往往会采用多占土地，建成房屋形成既成事实。卖出房屋之后，就转移了业主和自己的矛盾。除了改变产业用地和占用公用事业用地之外，还有一些开发商通过购买学校用地等方法，通过先上车后改规划的方式，最终拿到土地的使用权。“以这种方式取得的土地相比通过招拍挂拿到的土地，还是划算得多。”

2月7日下午，记者致电三河市不动产登记中心，一位工作人员说，这个事情领导已经获知，已经成立了专门调查组，正在积极调查处理中。目前暂时没进展，仍然以不动产登记中心发布的公告为准。除此之外，记者联系的其他当地相关部门都没有给出明确的回应和答复。