不久之前，如何化解楼市库存仍是一个让人忧心的沉重话题。根据不同机构不同口径计算，在不增加供给的前提下，全国房地产万亿平方米级别的库存需要5至8年才能被彻底消化。

进入2月，政策层面打出各种组合拳：2月2日央行、银监会发布房贷新政，降低非限购城市首套房和二套房商贷最低首付比例；2月17日央行、住建部、财政部印发通知，将职工住房公积金账户存款利率上调；2月19日财政部、税务总局、住建部联合发文，调整房屋交易契税和营业税征收标准。

紧锣密鼓的政策利好收到了房地产市场亢奋的回应。2月26日，国家统计局发布1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均继续上涨，且涨幅比上月明显扩大。

这份数据并未能让人对房地产市场十分乐观。相反，一线城市房地产交易大厅火爆的场面引发了人们新的忧虑。

此前，央行将房贷首付比例由30%下调至20%，意味着购房资金的杠杆由近1:3扩大至1:5。在杠杆提升的同时，宽松的信贷环境以及利率优惠进一步放大了杠杆的力量。据媒体报道，经过多次利率调整，全国多地房贷成本已降至近5年来最低。

一方面，房贷成本的降低刺激了房贷规模的扩大。央行数据显示，1月份，中长期家庭贷款已上升至2012年以来的月度最高水平；另一方面，房贷成本的降低强化了市场对杠杆的使用偏好，在领涨全国的深圳，2015年房贷按揭平均成数已达到65%，与70％的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。

面对一线城市涨势汹汹，市场对“杠杆+楼市”的担忧日益浓重。在刚刚结束的G20财长和央行行长会议上，有记者就央行下调二套房个贷首付比例向央行行长周小川发问：“如何看待去杠杆和加杠杆的平衡？应该如何去杠杆？”

与记者的发问相比，更让政策层感到棘手的是来自银行之外的杠杆力量。据媒体报道，房产中介等社会机构提供的金融服务与支持，在一线城市房价上涨的过程中发挥了重要作用。社会资本介入房产垂直领域中各环节后，“首付贷”、“连环贷”、“众筹买房”等房产金融产品层出不穷。

深圳市房地产研究中心主任王峰表示，“这些炒房的手段使得楼市信贷安全的阀门轻易就被突破，积累了风险。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍将其比喻为“滚雪球”，“产业链最终形成闭环，至此信马由缰。”有分析认为，来自于社会资本的杠杆具有投机性，透支了未来房价的上涨空间，一旦房价停止上涨，其风险将迅速扩散蔓延。

对于银行外的杠杆，相关监管正在进一步收紧。据媒体报道，近日被爆出卷入违规放贷风波的房地产中介机构链家上海公司相关门店已被暂停网签，上海住建委已介入展开调查。

在楼市去库存的号角刚刚吹响之际，一线城市房价的“逆袭”及其背后的杠杆难题，使得调控政策蒙上了新的阴影。

一些业内人士认为，随着楼市分化情况日益明显，未来楼市调控政策将更加精准，“因城施策”。目前，深圳、上海、南京等城市已出台相关措施，为过快上涨的房价“去火降温”；而库存压力较大的三四线城市，仍将延续较为宽松的政策以刺激购房需求。