有段时间，房地产与银行信贷似乎陷入一个“死结”：一方面，市场成交量低迷，银行看不见真实的成交，对房地产泡沫的顾虑加深，即便有额度也要惜贷；另一方面，真实的购房需求得不到释放，大半年来的市场情况显示，成交量的下跌在一定程度上是由于信贷政策的趋紧。

近日，央行和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》）。在调整首套房认定标准和给予利率优惠的同时，《通知》提出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

《通知》或为打开“死结”提供了可能。“住房贷款抵押证券的重启，主要出于房地产下行与个人房贷收紧及住房需求入市门槛过高等弥补市场流动性不足、支持刚需与改善合理住房需求。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫日前表示，个人房贷证券化能够缓解银行对风险的顾虑，有效消除银行在房贷业务上收益和风险不匹配的情况，有效提高银行开展个人房贷业务的积极性。

对银行来说，房贷证券化业务首先可以减少银行负债，增加现金流；其次，在理论上可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价，或者收取手续费、中介费；再者，还能够降低银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。

对购房者而言，银行融资渠道的拓展和贷款规模的增大，能够间接降低贷款者的申请难度，并可能获得更多优惠，降低贷款成本。

早在2005年，央行就曾进行过MBS的试点。但由于发迹于美国的MBS在2007年酿成次贷危机，并最终导致2008年的金融危机的发生，我国的MBS试点工作陷入停滞。除了次贷危机的影响外，银行缺乏开展业务的动力也是MBS试点停滞的重要原因。“不缺钱”是缺乏动力的首要原因。资料显示，2005年国内个人住房按揭贷款余额为1.6万亿元，而同期银行储蓄资金比较充足；另外，个人房贷属于收益稳定且可观的优质资产，银行承担的风险并不大。

近半年来，全国70个大中城市房价涨幅持续放缓，开始出现环比下跌的态势，房地产库存积压严重，一些地区已经出现“弃房断供”的现象，商业银行的不良贷款率逐步上升。同时，国内流动性相对紧缩，货币信贷增速趋缓。国家统计局15日发布的数据显示出低迷的通胀，当前经济面临一定的通缩风险。16日，央行发布的2014年前三季度金融统计数据报告显示，广义货币(M2)增速低于预期，预计未来货币信贷增速可能总体趋于下降。因此，银行和市场都对此次MBS重启表现出了浓厚的兴趣。据媒体报道，《通知》出台后，已有2家到3家银行申请发行相关业务，多家银行加快了研究、筹备等相关发行工作。

相比于2005年的试点，尽管房贷证券化在今天有了更现实的意义和紧迫性，但其重启的实施过程以及风险问题仍然受到了质疑。由于国内缺乏做大MBS的相应市场机制，目前银行发行MBS只能停留在小规模的尝试阶段，房贷证券化走上正轨需8年至10年。还有分析人士认为，房地产的金融化将延伸风险链，最终可能演化成翻版的次贷危机。

对此，兴业银行首席经济学家鲁政委认为，美国次贷危机最重要的原因是基础资产不良，金融机构贷款给了并无按揭供款能力的客户，相比于美国的零首付，中国商业银行的房贷首付比例至少有30%，其坏账率也是所有贷款类别中较低的。

无论如何，在不大规模增加货币供应的情况下，房贷证券化是增加流动性的一个重要工具。当然，房贷证券化的重启目前仅仅是政策层面亮出的信号，具体的效果还有赖相关制度的跟进，不能指望一个MBS就能彻底打开楼市的“死结”。但正如一些专家和机构所言，在稳增长与控风险的平衡取舍中，作为一个新的定向宽松渠道，重启房贷证券化是必要的。