住房公积金贷款和还款

（一）什么是住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，但是办理手续繁琐，审批时间较长。

（二）住房公积金贷款的范围和条件

按规定缴存住房公积金的职工，在购买（新建商品房、房改房、集资建房、拆迁安置房、二手房）、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。

凡申请住房公积金贷款的申请人，必须是具有完全民事行为能力的自然人，并具有下列条件：

①户口或有效居留身份；

②有相当于购买（新建商品房、房改房、集资建房、拆迁安置房、二手房）、建造、翻建、大修自住住房所需费用20%以上的自筹资金（购买住房面积在90平方米以下的，自筹资金不得低于20%；购买住房面积在90~144平方米的，自筹资金不得低于30%；购买住房面积在144平方米以上的，自筹资金不得低于40%）；

③有稳定的经济收入和按期偿还贷款本息的能力；

④同意以具有全部产权的房产作抵押或以有价证券作质押；

⑤申请人必须及时足额缴存住房公积金（缴存住房公积金不足一年、间断三个月的不予办理）；

⑥没有住房公积金个贷债务及其他尚未还清的、可能影响贷款偿还能力的债务。

⑦没有不良贷款记录。

所以只要缴存了住房公积金，即便是农村户口，也可以办理住房公积金贷款。

（三）住房公积金贷款一般办理流程

①贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供所需要的资料。

②对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。

③公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。

④银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

⑤以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。

（四）住房公积金贷款额度

大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元；北京市住房公积金贷款额度最高是80万元，如果评级评到3A级别的话最高可以到80×（1＋30%）＝104万元，2A评级可以贷80×（1＋%）＝92万元。

住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70%；不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额；申请公积金贷款还应满足月还款不超过月收入的50%。

住房公积金贷款额度＝借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和÷实际缴存比例×12（月）×还款能力系数×贷款期限（最长可贷年限）

若夫妻双方缴存比例不一致的，按比例较高的一方确定实际缴存比例。

（五）住房公积金贷款还款方式和利率

住房公积金个人购房贷款的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。

每月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。

公积金贷款的利率由人民银行规定，区别于商业银行贷款基准利率，一般来说，住房公积金贷款利率低于商业银行房贷利率。由于公积金贷款的利率也是浮动利率类型，因此在实际过程中公积金贷款利率也会按照央行贷款利率的调整而发生变化。通常情况下，借款人在贷款期间遇见贷款利率调整时，新的贷款利率会在次年的1月1日起开始执行。（整理：赵樱泽）