今年以来，一线城市房价普遍上涨。以北京为例，3月份新国五条出台前后房价一轮上涨，近一、二个月又一轮上涨。一年内两次上涨，老百姓称之为暴涨。现在，北京推出的普通住宅楼盘，基本都是当天售完，大家称之为日光盘。

市场传递的信息，笔者认为有三条：一是在限购的前提下，是刚性需求推动着这一轮的房价过快上涨；二是反映了供需矛盾；三是没有给市场一个预期，老百姓不知道将来房价会涨到什么样，晚买不如早买。而且是家族买房，新就业的大学生，由父母、爷爷奶奶一个家族的人筹措资金为年轻人买房。

房地产在当前又一次成为老百姓、媒体和社会关注的一个焦点。不能就房价讨论房价，要从住房制度安排这个对房地产业具有全局性、稳定性、根本性的角度来讨论和研究解决房地产业面临的问题。

住房消费的政策导向

一个时期以来，我国房地产市场给人的导向是家家户户买房居住，这是不可能实现的。从历史经验看，古今中外的城市恐怕从没有实现过。我国城镇居民自有住房率是89.3%（2010年底数据），高于美国的66.9%（2010年第三季度数据）、法国的55%、德国的42%（2009年数据），很重要的一个原因，是房改时把公有住房以房改价出售给了职工。

住房消费的政策导向是：买不起房的困难家庭，由政府提供保障性住房；买得起房的，由市场供应商品房。这样，政府提供社会保障职能，市场发挥市场配置功能，使住者有其居或居者有其屋。1998年，国家决定对沿袭几十年的福利分房制度进行改革，培育和发展房地产市场，是为了通过市场化手段解决城镇居民的住房需求。用福利分房来解决广大城镇居民的住房需求，只能是住房短缺，实践证明是行不通的。而让城镇居民都购买商品房，也是不可能的。党的十八大报告提出市场配置与政府保障相结合的住房制度，才是加快解决城镇居民住房需求的唯一正确的方针。

更有效推进保障房建设、管理和运营

当前，需要更有效地推进保障房的建设、管理和运营，这既是解决城镇居民住房基本需求这个民生之要的要求，也是房地产市场能够稳定健康长期发展的基础和前提；没有保障房的有效建设、管理与运营，就没有房地产市场的稳定健康长期发展。保障房和房地产市场稳定发展，两者相辅相成。那种抱着“权宜之计”、“完成任务”的态度对待保障房建设，实践中是有害的。9月25日国务院常务会议强调，保障房建设是各级政府的“硬任务”，是必须向人民兑现的“硬承诺”，也是促消费、调结构的有效措施。

保障房建设、管理要规范化、常态化、法制化。

首先，保障房要规范化。保障房不能建在边边角角，不能建在偏僻边远地区，应建在地铁、公交交通便利的地方，建在生活设施配套较完善的地方，可在普通商品房的社区配建保障房。总之，保障房要建在交通便利、生活设施完善的地方。廉租房和公租房，国务院已经决定并轨运行，可以统称为租赁房。政府租赁房的保障对象，应该是城镇居民中的困难家庭，新就业的大学毕业生，工商企业等机构招聘的各类人才，有稳定工作的进城务工人员等。对困难家庭，政府按照不同的收入标准补贴房租费用和物业费。提倡买租并举，先租后买，先小后大。政府提供的租赁房，应该起到平抑一线城市租赁房市场价格的作用。因为租赁房属于政府提供的社会保障性住房，政府就是投资主体，资金应由政府解决。要在实践中探索形成租赁房的管理、运营机制和资金投入机制。

其次，保障房建设要常态化。廉租房、公租房经过了一个建设周期之后，是作为权宜之计，还是常态化，这也是实践中提出需要回答的一个重要问题。答案是明确的：必须常态化。在市场经济条件下，由于种种原因，城镇居民中总是有困难家庭，总有一些新就业大学生、创业者、有稳定工作的进城务工人员等，他们可能买不起或某一个时期买不起房。这就需要政府兜底，由政府提供租赁房，使住者有其居。需要强调的是，租赁房的有效供给与管理，特别对符合廉租房条件的应保尽保，不是权宜之计，而是市场经济条件下政府必须长期履行的社会基本保障的职能之一，也是深化住房制度改革的题中应有之义。因此，必须做、长期做、在实践中逐步完善。

再次，保障房建设要法制化。廉租房、公租房建设要常态化，必然要求法制化。从实际情况看，随着第一批廉租房、公租房都已交付使用，亟须对廉租房、公租房从资金来源到规划、设计、建设、管理、准入条件、退出机制等涉及的重要环节，制定一部系统的法规。这对保障廉租房、公租房建设常态化、规范化至关重要。9月25日，国务院常务会议决定，加快制定城镇住房保障条例，稳定人民群众对“住有所居”的预期，这是地方政府和老百姓期待的。

给市场一个预期

我国有13亿人口，又处在新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的新阶段，新型城镇化关键是人的城镇化。我国官方公布的城镇化率是51%，专家的数字是35%，新型城镇化绝不是房地产化，但新型城镇化需要房地产业。广大城镇居民的住房需求是切实的、刚性的，这就决定了房地产市场前景是广阔的，也决定了房地产市场是需要稳定长期健康发展的。而暴涨的普通商品房的房价，老百姓意见很大，也极大伤害了房地产行业本身，极大地影响了房地产行业的稳定持续发展。

因此，要按照党的十八大关于市场配置和政府保障相结合的方针，总结近些年来房地产调控的经验与教训，继续深化住房制度改革，更多地利用价值法则、经济杠杆等市场机制，着眼于解决和改善城镇居民对普通商品房的刚性需求，着眼于房地产市场的中长期稳定健康发展，进行系统政策研究；而且这种政策，总体稳定，给老百姓和各方面一个预期，以利引导房地产市场长期健康发展。