2010年9月29日“国五条”出台后，开发商和购房人为了各自的目的，指望能够通过“买通关系”贷到购房款，结果竹篮打水一场空。限贷政策拦住了一次不该发生的非刚性购房需求，但双方的纷争并未就此结束。

投资“好机会”，不限购还可贷款

2011年8月的一天，上海市民林芳在逛菜市场时，售楼小姐田湉塞给她一张售房广告，上面标明：“20万元首付，上海的房子限购了，到上海的后花园去买房”。原来，这是昆山市润花置业有限公司广告。

林芳属于那种有意投资房屋却苦于资金不足，一直在等待商品房降价却越等越涨的人。2010年9月29日“国五条”出台后，上海等16个城市相继推出限购政策，她因为已有房产而没有了在上海买房的资格。

几天后，林芳来到昆山房产销售点，并与田湉取得了联系。田湉除了向林芳详细介绍了楼盘的主要情况，还告诉林芳该公司可以帮买房者贷款。

2011年9月3日，林芳与昆山市润花置业有限公司（以下简称润花公司）签订了《商品房购销合同》，约定总房款为67.5万元，首付款20.5万元，同时办理银行按揭贷款47万元。当日，林芳支付了首付款20.5万元。

接下来就是等贷款了。2011年10月29日，田湉忽然主动打电话给林芳，说现在贷款确实不容易办，需要再交1.5万元作为办理贷款的“包装费”。林芳认为既然对方开口要钱，说明可以“买通关系”拿到贷款。

林芳当天就向田湉的个人账户汇款1.5万元。

2011年12月，林芳催问贷款情况，田湉说谁也不敢随便违规，贷款的路算是彻底堵死了，让林芳赶快想办法筹钱交余款。

林芳表示，自己本来是冲着只要20万首付才买房的，既然贷不成款，房子就不要了！

田湉说：“合同早就签了，怎么可能说不要就不要？”

合同埋地雷 ， 买来容易想退难

2011年12月21日，润花公司发给林芳催告书一份，催她交尾款，还说明了不交尾款的法律后果。

林芳立即驱车去了昆山，与润花公司理论。林芳提出，她能不能贷到款润花公司很清楚，不应该打包票说可以帮忙贷到款而误导自己买房。润花公司人员回复，一切按照合同说话，并翻出双方签订的《商品房购销合同》补充协议给林芳看。其中第4条规定：若因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款的，买受人应在收到出卖人通知后5日内前来办理变更其他付款方式的手续。林芳从来没有仔细看过合同，不曾想，其中还有这样的内容。

林芳说：“你们是房地产公司，属于专业人员，你们收了我1.5万元的贷款‘包装费’，有义务办成贷款，办不成也是你们的责任。”

接待人员矢口否认公司收了林芳的1.5万元，说房地产公司只能够代办，而不可能包办，国家政策是死的，谁敢打包票。

林芳出示了她向田湉打款的回单，接待人员表示，这是她和田湉个人之间的事，与公司无关。

双方就退房始终达不成一致意见，不欢而散。

很快就到了新的一年，润花公司始终没有任何退房的商量余地，林芳想找田湉在其中再做做工作，但田湉告诉林芳，她已经离开那家销售公司了，以后不要再找她。

无奈之下，林芳向上海市宝山区法院起诉。2012年5月10日，法院判决田湉无权占有1.5万元“包装费”，应及时返还给林芳。

限贷是 “ 红线 ” ， 谁越过谁担责

“包装费”官司打赢后，林芳又向昆山市法院提起诉讼，要求解除购房合同、润花公司返还首付款20.5万元、支付银行同期贷款利息。

昆山市法院审理后认为：《商品房购销合同》之附件四已经明确约定若因买受人所提供资料不符合贷款银行的贷款条件，而使银行不同意贷款的，买受人应在收到出卖人通知后5日内前来办理变更其他付款方式的手续。该约定表明支付房款是林芳的义务，且林芳也未能举证双方存有“无法办理贷款，合同可以解除”的类似约定。故林芳提出解除双方签订的《商品房购销合同》的理由不符合双方约定解除的情形，也不符合法律规定的解除情形。

庭审中，林芳表示不愿意、也无能力继续履行《商品房购销合同》，根据庭审情况及林芳目前仅支付了总房款的30%、其余房款不愿继续支付的状况来综合考量，林芳与润花公司签订的《商品房购销合同》确已无继续履行的基础，可以予以解除，润花公司应返还林芳已支付的房款20.5万元。

对于林芳主张的利息损失赔偿，昆山市法院认为，林芳举证的一系列限购、限贷政策在双方签订《商品房购销合同》时早已出台，润花公司作为房产开发商应当熟悉对其房产销售有影响的限购限贷政策，但为了达到销售房屋的目的，润花公司的销售人员仍违规收取贷款“包装费”1.5万元，并按照首套房屋贷款政策签订了首付30%、余款70%通过贷款支付的合同；而林芳明知自身条件不符合贷款政策，仍同意按此方法支付房款，并交付了“包装费”，显然对不能办理贷款的风险也有预见。故林芳和润花公司对于《商品房购销合同》签订后，贷款无法办理的结果均有过错。现林芳不愿补足房款，继续履行合同，其属于违约解除合同。

综上，法院酌定润花公司承担林芳利息损失的40%。林芳要求解除合同，如给润花公司造成损失，应承担相应的违约赔偿责任，润花公司可依据相应证据，另行主张权利。

润花公司不服昆山市法院判决，于2013年5月23日提出上诉。苏州市中级法院审理后认为，润花公司的上诉理由不能成立，于2013年8月21日判决驳回上诉，维持原判。

（本文当事人为化名）