有人说，2011年对房地产市场而言，是最好的一年，也是最坏的一年。

2011年1月26日，中央开出了治疗房地产“高烧”的药方。“新国八条”横空出世，确定了八大楼市调控政策。中央要求，各省在年初制定本地房价调控的明确、量化目标，公之于社会。随后，全国40多个城市也陆续出台了商品房限购措施等。

当月，住建部还宣布，2011年我国将开建保障性住房1000万套，比2010年的580万套增长70%，面积相当于2010年全年商品房的供应量，并计划在“十二五”期间建设3600万套保障房。而截至去年10月底，住建部称，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。

从数据上看，2011年的楼市表现并不如想象中的那么糟糕。据国家统计局的数据显示，2011年前11个月，全国商品房累计销售面积89594万平方米，较去年同期增加8.5%，全国商品房销售额为49047亿元，尽管这些数字较之前两年在不断下滑之中，但同比依然创出16%的增幅。

一般来说，在住房消费为主导的市场，住房销售快速下降时，其价格立即会调整，以便让更多的消费者买入。然而，过去一年的楼市调控，不少城市住房“量跌价滞”，销售大幅度下降的同时却难带动价格下降。这正说明国内房地产市场是投机炒作为主导的市场，房地产市场成了少数人赚钱的工具。

这种情况一直持续到去年11月，高企的房价才渐渐有了低头的意思，拐点也隐约显现。据国家统计局公布的数据显示，2011年10月份70个大中城市房价平均环比下降0.14%，自去年1月以来首次出现环比下降。去年11月，国房景气指数创下28个月新低，仅为99.87，接近2008年金融危机时99.68的数值。以北京地区为例，部分远离市中心的楼盘开始大幅降价。

尽管去年房价在调控中稳中有降，但各地也不断呈现“屡调屡涨”的怪象。2012年楼市交易僵局能否打破，保障房的稳定器作用能否发挥，仍待观察。

毋庸讳言，房价的过快上涨不可持久，行政干预猛药疗效也不能长久，如何建立长效机制是房价调控绕不开的问题，而这也必然要触动各方更多的利益。个人住房信息系统的建设和联网近年来之所以“雷声大雨点小”，就因其涉及地方、部门之间的利益平衡，显得尤为复杂。

但事实上，对房地产宏观调控，最为核心的内容就是让住房市场回归它的基本功能，让住房的价格回归理性水平。在过去一二十年，德国的住房价格上涨幅度只有10%，这都源于德国采用法律、税收、信贷制度等措施让房地产市场投机炒作者无利可图。剔除了房地产的赚钱效应，住房价格上升的预期自然就不复存在，房价也就自然可以稳定下来。同样，只有让住房的投机炒作者无利可图，那么我国的房地产市场才能健康稳定地发展。

以房产税为例。来自重庆、上海两地的信息显示，试点期间房产税征收力度虽然不大，但对住房消费已显示一定引导作用。根据中央部署，2012年要继续推进“房产税改革试点”。财政部财政科学研究所所长贾康也认为，“房产税改革试点体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，是不可忽略的政策组合工具。”

同时，保障房可否成为楼市“稳定器”也是今年不可忽视的一点。2011年，1000万套保障房的开工量创下历史之最，加上今年计划开工的700万套，两年内开工建设的保障房，几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。有业内人士提醒，未来一年能否解决好保障房项目配套设施的供求矛盾是其“稳定器”作用发挥的关键。保障房能否被接受，很大程度取决于交通、医院、学校等公共资源的配置。2012年将有更多保障房投入供应，如何公平分配也是一项至关重要的症结点。

从历史的经验来看，任何国家被吹大的房地产泡沫没有不破灭的。如果让房地产泡沫自然破灭，那么中国经济或许重蹈日本20年经济衰退的覆辙。通过宏观调控彻底地挤出房地产泡沫，同样也需付出经济增长下行的代价。但是不管怎样，市场总要为市场行为付出应有的代价，这不仅是经济运行规律使然，也是历史的必然。

2012年初启，我国房地产市场或仍将身陷雾霾，在博弈中前行。