日前，北京市民刘丽拿到法院的调解书时，不禁感慨：“提心吊胆的日子到头了，终于可以睡个好觉啦”。回想起出租房屋一年多的经历，刘丽觉得心力交瘁……

出租房变群租房

事情要从去年5月说起。2010年5月8日，刘丽经人介绍，将自己位于丰台区的一套165平方米精装修五居室复式房屋出租给王鹏，租期五年，月租金5500元，每3个月支付一次租金，并预交1个月租金作为押金。双方还约定，王鹏在租房期间不得擅自将房屋转租或者利用房屋进行非法活动，否则刘丽有权收回房屋。

2010年8月，王鹏逾期没有支付后3个月的租金，刘丽多次电话催促，但王鹏一直借故拖延。于是刘丽去找王鹏当面催要。刘丽进入房屋后，刚开始都怀疑自己是不是走错了房间，短短3个月，自己的房子已面目全非：原有的房屋被改成了13个隔间。屋内十几人进进出出，通道狭窄，电线乱拉，烟头随处可见，一层和二层的楼梯口还加了一道带锁铁门，存在严重的安全隐患。

经过询问，刘丽得知房屋并不是王鹏在居住，而是由另一名姓杜的先生对外出租，现在已经有十几个人群租室内。

刘丽怎么也没有想到，电视中所看到的群租房情况会发生在自己家身上。她当即打电话找到王鹏，要求将房屋恢复原状，否则就要解除合同，让王鹏赔偿私搭乱建给自己造成的损失。王鹏满口答应，保证妥善解决此事。

维护权益反被诉

等待了一个星期，王鹏总是找各种理由拖延解决问题的时间。当刘丽再次找到王鹏责问时，却被告知之前王鹏是代一个姓杜的人与刘丽签的合同，在房屋中加建隔断并分租给他人的都是杜某所为。

更让刘丽震惊的是，杜某事先向各位租住隔间房屋的人收取了一整年的租金，后因涉嫌诈骗潜逃已被丰台公安局羁押。

刘丽为了减少损失，决定先要回租金，经过多次交涉，王鹏于2010年8月底和同年11月支付了到2011年5月8日为止的租金。王鹏还写下书面保证，承诺在2011年5月26日与分租户租赁合同到期后拆除隔断，将房屋恢复原状。

2011年4月，一年租期快熬到头了，刘丽害怕再出纰漏，主动与房屋的租户取得联系，告知要与王鹏解决群租分租问题，提醒住户慎交租金。令刘丽没有想到的是，王鹏竟因此将自己告上法庭，认为刘丽在得知房屋被分租后没有提出异议，视为默认，现在又以王鹏违反合同为由催赶住户，使得房屋闲置，给王鹏造成经济损失，要求刘丽返还租金及赔偿损失共计11万余元。丰台法院于2011年6月11日作出判决，驳回了王鹏的诉讼请求。

但是，即便接到了判决书，王鹏仍然没有履行承诺将屋内隔断拆除。

为了收回房屋，2011年7月7日，刘丽向法院起诉，请求法院解除与王鹏签订的《房屋租赁合同》，判令王鹏限期将房屋恢复原状，并支付所欠租金及违约金。

最终，双方在法院的主持下达成调解，合同自协议达成之日起解除；王鹏在三日内腾退房屋，十八日内将屋内相关原物返还，并给予刘丽一定经济补偿。

事前细约定避免纠纷起

近年来，群租房现象在大城市较为普遍。十几人甚至几十人住在同一房屋中，屋内采光、空气环境较差，共用厨房、卫生间，不仅使各种设施超载运行，而且带来很多安全隐患。

对于房屋出租方来说，要想避免遭遇群租带来的烦恼，就应当在订立租房合同前，把各种情况约定明确。

住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》明文禁止隔断群租现象，不少地方对房屋建筑使用安全管理也有相应的规定，对私搭乱建行为大都采取禁止态度，并规定了相应的惩罚措施。

因此，出租房屋之前，对承租人可能出现的违法情况要预先讲明后果，并体现于书面合同中，尽可能细致地区分各种可能出现的情况，并明确各方享有的权利义务及违约责任，可以约定何种情况下享有解除权。

当发现承租人在自己不知情的情况下转租房屋的，可以及时行使解除权，并有权通知承租人解除租赁合同，并要求承租人对房屋恢复原状、赔偿损失，如果承租人不予配合，应及时采取措施向有关部门反映情况或向法院提起诉讼维护合法权益，减少后续损失。（文中人名为化名）

作者单位：北京市丰台区法院