面对中国当前社会化养老的困局，面对政策环境、法律制度、金融机制、传统观念等方面现存的困境，以房养老话题再度升温。

背景

中国目前正在处于人口结构深刻转型时期，人口老龄化问题严重，探索多渠道适合国情的社会化养老模式成为业内外人士共识。

10月20日，北京市民政局在其官方网站发布“十二五”时期老龄事业发展规划，明确提出“以房养老”，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。新近召开的全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部官员也明确表示将试推“以房养老”。

第六次全国人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点。老年人比例显著提高。专家表示，在可预见的未来几十年中，我国社会将需要承担沉重的养老压力。

当前，社会化养老已成必然趋势，“以房养老”是否可行？能否成为社会化养老格局中一种积极有效的模式？记者对此进行了深入调查。

以房养老呼声渐强

今年9月28日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”提案再次引发外界关注。

北京大学人口研究所教授穆光宗认为，“以房养老”实质是老年人将自己产权名下的住宅实物资产通过市场交易的途径分步分期或者一步到位地置换为养老经济资产以满足老年经济所需的养老方式。

在相当长一段历史时期内，户籍壁垒形成了严重的城乡二元结构，我国多数职工享受“低工资、高福利”政策，住房问题得到一定程度解决，城市家庭普遍拥有至少一套房屋，随着房改的推进，成为居民家庭最大资产。

最近三十年，我国经济社会快速发展，城市化、工业化大步前进，老龄化问题日益突出。不少老年人追求生活品质，更愿依靠自身力量改变老年生活状况。一些空巢老人虽有独立住房，但因子女不在身边，很难获得日常生活照料。

来自中国老龄科学研究中心数据表明，目前城市老年人空巢家庭户达56.8%，一位老年人独居家庭占比为23.4%，部分高龄失能半失能老人需要获得更多专业照料服务，而他们收入很难支付其服务需求，有通过盘活住房，保障自身养老愿望。

不过这种方式并非适合所有老年人。中国老龄科学研究中心副主任郭平表示，“以房养老”是老年人将自有不动产实现变现，为增加或补充自己的养老资金的一种养老选择，这种选择更多体现在城市老人身上。他认为，由于我国城乡二元结构及地域差异，农村地区在相当长时间内仍是辅助型“土地养老”，难以实现“以房养老”。

根据2000年、2006年和2010年中国城乡老年人口状况追踪调查数据显示，我国拥有自主产权住房的城市老年人分别为67.6%、75.3%和79.2%。总体看，城市老年人将是“以房养老”模式收益主体。

推进遭遇现实瓶颈

2003年，“以房养老”理念最早被时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏引入国内。2006年，全国政协委员、时任建设部科技司司长赖明建议成立专项课题组调研，选择大城市试点，等到运作成熟后再向全国推广。　

2007年，上海公积金管理中心曾推过一种叫做“住房自助养老”创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，该模式从一开始就变更了房屋产权人。具体程序为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后由老人自由支配。这一模式后因真正符合条件申请者很少而停止。

最近几年“以房养老”在各地都曾试点，大多因市场反应冷淡半途夭折。

通常所说的“以房养老”即为“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受养老机构服务的养老模式。老人可将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。

这一模式涉及金融、社保、房地产、保险等行业和相关政府部门。如何保证这些行业公平公正运营，如何保证相关部门监管和执法到位，成为制约其发展的瓶颈。

调查中，专家普遍表示，在“以房养老”方面，目前我国相关法律和政策配套环境尚不成熟。

以房产评估为例，专家表示，目前中国房地产评估机构极不规范，整体素质偏低，市场恶性竞争问题严重。而这对于弱势的老年群体来说，很难保证其评估结果的及时公正合理。 　

此外，目前与“以房养老”相关的金融保险机制尚未配套，北京市目前也只停留在规划方面，尚未真正实施。同时，很多人对于与以房养老配套的机构养老效果表示担忧——专业护理人员严重缺乏与床位紧张等现实问题，令期盼“以房养老”的老年人及其家属望而却步。

呼唤成熟法治环境

专家建议，尽管以房养老已被提上政府日程，但要真正落到实处、实现成熟运转，仍需完善相关法规、加强监管和转变观念、完善服务。

中国房地产协会副会长顾云昌表示，“以房养老”只是一种养老模式，不是所有家庭都能实现。从中国传统观念来看，不少老人会把房子传给子女。而“以房养老”等于把房子消费了，不留给子女，这些在理念和思维上都需要转变。

但不少专家表示，尽管“以房养老”存在多方掣肘因素，但是其市场前景广阔。北京大学人口研究所教授穆光宗认为，“以房养老”市场前景广阔，对于盘活房产资源、协调人房关系、提升养老品质等都有助益，方向值得肯定。

北京市知名公益律师梁小军建议，在未来修订老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

社会学专家郭簃认为，当务之急是从政府和全社会的角度进行“顶层设计”，建立健全相关法律和制度，营造与之相配套的完善的法治环境。