近几年，在我国北京、上海等大城市相继出现了“群租”现象，这种租赁形式虽然解决了许多低收入群体短期内无法承受高额房价或租金的问题，但是对租赁房屋周边居民的生活产生了消极影响，引发了一些纠纷甚至诉讼，成为司法上的热点和难点问题。住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》2月1日开始施行，其中规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

群租之害——

群租最易引发三类纠纷

从司法实践看，由群租引发的纠纷主要有以下三种：

一是群租客与邻居之间的“战争”，即因群租而对房屋过度使用导致漏水、噪声，从而引起邻里之间的相邻关系纠纷。

2009年，北京市海淀区法院受理一起因擅自改变房屋结构造成楼下邻居损失的诉讼，被称为“北京群租第一案”。

当事人许女士称，楼上的住户将三居室隔成12个小单间，每间出租给一到两名租客，共住了二十多名租客。2009年4月5日，许女士接到物业公司的电话，称怀疑她家漏水，当她赶回家中，发现房间大面积进水。物业公司经初步检查后认定，是由于楼上住户非正常使用卫生间，导致楼下住户卫生间地漏对应的地漏回水弯检修口封盖脱落，从而造成了漏水事件。许女士认为楼上群租客过度使用卫生间，导致管道损坏，致使污水流到了她家，故将楼上的业主告上法庭。

二是业主与中介公司间的委托合同纠纷，即业主将房屋委托给中介公司出租，而中介公司将房屋进行改造（主要是打出尽量多的隔断）以适于群租，从而引发的业主与中介公司之间的委托合同纠纷。

王某在北京市宣武区一个小区买了一套四居室房屋后交由中介公司打理，此后，房子客厅被改造成4个单间，最多时房子曾租住13人。而王某对此并不知情，直到楼上楼下业主向物业多次投诉“扰民”，甚至投诉到了王某丈夫的单位。经与中介公司1个多月的“纠缠”，王某最终与中介公司解约，中介公司拆除房子隔断，腾走了租户。

三是房主与承租人间的房屋租赁合同纠纷，即房屋的承租人在签订房屋租赁合同时并不知道自己所承租的房屋为群租房，在实际租住后发现自己租住的房屋为群租房而要求解除房屋租赁合同的纠纷。

2009年10月，原告孙某、吴某二人分别与北京信源置地房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同，租住其提供的一处三居一厅两卫房屋的两间卧室，入住后却发现客厅被隔成两间，三居室变成五居室，入住人员有12人之多，二人遂与信源置地公司协商要求拆除隔断，但遭到拒绝。在租住房屋期间，卫生间下水不通，二人多次联系信源置地公司前来维修，始终无人前来解决。最终，二人将信源置地公司起诉至法院。

从审判实践看，虽然因群租引发的纠纷在司法实践中并不十分多见，但涉及的案由非常多，且当事人间矛盾较深，法院处理难度很大；此外，法院受理的相关案件只能“管窥”群租引发的纠纷情况，相当一部分当事人未提起诉讼只是因为举证等其他情况，而非没有纠纷。

群租之源——

有利可图促使群租“长期存在”

目前，群租尚无法律的概念界定。但从实践中看，群租一般具有如下特点：承租的主体众多、众多承租人租住在同一个住宅单位、存在两个以上的租赁法律关系等。除打隔断分割房屋出租明显属于“群租”范畴外，将宅院分割为多个小屋分别出租、将地下人防工程改建为住屋出租，以及房间内设上下铺进行床位出租的情况是否也将受到住建部最新出台的《管理办法》的规制，需要立法者的进一步解读。

目前，各地对群租问题的规范并不完全相同。北京市住建委新近对房屋租赁管理规定出台的修改草案，就新加入“不得通过转租形式赚取或变相赚取差价”等规定，并对租住平房的人均使用面积予以具体明确，对《管理办法》进行了细化。

住建部《管理办法》规定的出租人不得再将房屋隔成多间后进行出租，及对最小出租单位和人均租住面积的限定，均可能在一定程度上避免群租，进而减少相关纠纷，但其具体实施过程中仍可能遇到一定阻力：

“群租”形式仍有其社会基础。首先，选择群租的人，大多是低收入的打工者，或者是刚毕业的大学生，群租、合租是他们比较经济的选择。其次，从出租人的角度来看，出租方的动力来自于价格差，据称通过群租的方式，他们的利润可暴涨8倍。其三，部分房屋中介工作不规范经营、管理混乱，对政府部门明令禁止“违法改变出租房屋的结构后进行出租”的规定“有令不行”，导致群租的供需市场长期存在。

此外，从执法、守法层面讲，如果按照《管理办法》规范群租行为，必须以房屋租赁合同在房管单位进行备案为前提，但目前各地存在的普遍现象是鲜有房屋租赁当事人将民宅租赁合同备案。因此，房管单位无法根据备案掌握承租人及出租人合同履行的情况，也就无法对出租人或者承租人违规租赁行为进行统筹管理。

群租之治——

根治群租需要多方给力

虽然《物权法》赋予了业主占有、使用、收益和处分其建筑物专有部分的权利，业主完全有权利决定自己的房子出租或者不出租，也有权利决定自己的房子是租给一个人还是租给几个人，且在民事生活领域，“法不禁止即自由”，租赁合同这样的民事关系即属于这一范畴。

但是，业主在行使其个人权利的同时，应当考虑到不损害他人的权利以及公共利益。政府对“群租”行为进行规范应该是公共利益的需要，而公共利益是私人利益之集合并且是私人利益得以更好实现的保障。规范“群租”行为，固然会影响一部分人短期个人利益，但是规范群租行为则是最大程度上保护了其他个人主体的私权利和公共利益，换来的则是物业小区治安的好转、租房纠纷的减少、承租人租住条件的提高、物业治理成本的节省等。

如何通过法律手段解决群租纠纷？对于群租引发的纠纷，可以通过民事司法救济的途径来解决。对于由群租引发的相邻关系纠纷，受害人有权利要求其停止侵害并赔偿损失；对于群租引发的委托合同纠纷，如中介公司违约，则应由其承担相应的违约责任；对于群租引发的房屋租赁合同纠纷，承租人可以要求解除房屋租赁合同，并要求返还租金。

另外，关于消防、电力等方面的法律、法规也详细规定了对于违法用电、违反消防安全标准等的处罚措施，对于群租行为产生的这些负面的社会效应，可以用以上法律、法规去规范。

由于新政刚刚实施，细则尚在制定中，各地的群租现象还会继续存在，群租纠纷也会不断发生。为了避免纠纷的发生，解决群租问题，除不断完善立法、有效运用法律工具外，还应当切实加快城市廉租房建设，加大行政监管力度，加强公安、消防、物业等部门之间的配合，从根本上祛除“群租”之患。

（作者单位：北京市朝阳区法院）

新闻链接——

北京：

群租现象纷纷重演

《法制日报》记者调查发现，租房价格的持续上涨，导致群租现象纷纷重演，住建部的群租禁令受到空前挑战。记者到北京东四环调查发现，在石佛营一带，50平方米的一居，去年月租为1500多元，现在2000元都很难租到……多家房屋中介工作人员均向记者表示今年租房涨了，他们的月底薪也从去年的1000多元涨到现在的2000元。

在北京最著名的群租地——北京沁园公寓，不断有人提着大包小包出出进进，业主张大妈说“这都是租房的”。去年因为一群租屋发生大火，业委会和物业公司为每一住户发放了门禁卡限制群租，即便这样，依然有群租，厨房、客厅全都住着人，一间不大的房间被隔成几个小间。面对记者的调查，一位二房东说，他已经向房主交了7万多元的房租，他也没办法，必须找一些人来分摊。

南京：

群租火爆主管部门称禁令难落实

目前，新规已经生效半月，南京还存在群租现象吗？现代快报记者16日走访发现，南京的群租市场并未销声匿迹，反而随着民工潮的到来显得愈发火爆。业内人士表示，随着房租价格的上扬，中低收入者只能选择群租。管理部门则表示，南京目前还无法出台实施细则，禁止群租并不现实。

此外，随着节后求职高峰的到来，南京房屋的租金与年前相比出现小幅上涨。

济南：

新规实施半月 “群租”依然难禁

济南日报记者近日调查发现，新版《商品房屋租赁管理办法》对房屋分拆、隔断“化整为零”的群租行为已做出明令禁止，“隔断”出租的行为受到一定抑制，但群租行为依旧不绝。

在一知名同城交易网站上，有不少中介公司以及个人发布的房屋出租信息，其中不乏各种群租信息。

记者与洪家楼附近一小区的房东赵先生取得了联系。据赵先生介绍，其房子坐落在洪家楼附近一座十层楼房中，是三室两厅结构，建筑面积一百多个平方米。赵先生表示，向外出租的三个房间分为四人间和六人间，每个床位出租的价格从200元到230元不等。赵先生还告诉记者，他房子中的十几个床位中只有一个还没租出去，其他早已住满了。