近年来，二手房交易市场一直“火热”，“国十条”出台后，虽然部分买房者持观望态度，但是二手房市场依然活跃。由于买房前后的市场价格波动，往往会出现买卖双方在签订合同后反悔的情况，从而产生买卖纠纷。

实践中出现的二手房买卖纠纷复杂多样，笔者日前从北京市第一中级人民法院了解到，在二手房买卖纠纷案件中，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，而其中又有53.5%的当事人是以出卖房屋系共有财产为名主张无效。因此，法官提醒，消费者在购买房屋时要先搞清房屋权属关系，谨防“半路杀出程咬金”。

■案例：

夫妻一方“悄悄”卖房易导致合同无效

今年4月，张健与李强签订《存量房屋买卖合同》，约定张健购买李强位于北京市西城区的一套房屋。

张健支付定金后，李强主张该房屋系其与妻子林芳的夫妻共同财产，林芳不同意卖房，要求解除双方的买卖合同。

张健遂诉至法院，要求李强继续履行合同，并支付逾期交房违约金。

对此，李强辩称：签合同时我并未告知林芳。因房屋属于我和林芳的夫妻共同财产，我属于擅自处分财产，损害了第三人的权益。

法院经审理后判决张健与李强所签订的合同为无效合同。

法官解析：

夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。

我国《婚姻法》第17条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 （一）》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。

本案的争议焦点在于第三人林芳是否知道且同意张健与李强所签订的房屋买卖合同，或者在合同缔约过程中林芳是否参与并以其行为表示对合同的认可。根据证据规则的相关规定，张健对此负有举证责任，有义务证明第三人林芳知道且同意房屋买卖合同签订的情况。张健提供的证据不足以证明林芳认可房屋买卖一事。据此，法院判决张健与李强所签订的合同应为无效合同。

笔者了解到，在北京市一中院审理的案件中，共有人一方以侵犯共有财产权为由主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占到66.7%。

■案例：

处置继承来的房产需经其他共有人同意

王大娘与王大爷是再婚夫妇，婚后两人共同购买了一套房屋，并将其登记在王大爷名下。

王大爷去世后，王大娘未经王大爷子女的同意，擅自将房屋卖与他人，后王大爷子女以其侵犯共有人权益为由诉至法院。

王大娘认为买房时她出钱最多，而且自己一直居住，有权利处分房屋，觉得自己成为被告“很委屈”。

法官解析：

我国 《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

本案中各继承人对该房屋没有析产继承，且没有明确表示放弃继承，故该房屋处于共同共有状态。王大娘未经其他共有人同意即签订房屋买卖合同，属于擅自处分共有财产的行为，侵犯了其他共有人的合法权益，因此，该房屋买卖合同无效。

■案例：

向房产证上的房主买房合同受保护

1998年5月，段氏兄弟各出资3万元购买了北京市西城区的一处房屋，两人各占二分之一产权，并对此作了公证，但该房屋所有权登记证上仅写了段兄名字。

2009年4月，段兄经过中介机构介绍，与陈兰签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋以140余万元的价格卖与陈兰，该房屋至今未过户到陈兰名下。

段弟知道这件事情后非常生气，认为哥哥侵犯了自己的权利，遂以未经共有人允许为由，主张合同无效诉至法院。

法官解析：

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。段氏兄弟虽然签订协议约定房屋的产权两人各占二分之一，但协议签订后两人未到不动产登记机构作共有权登记。现该房屋的所有权登记在段兄名下，因此两人之间的约定仅发生债权效力，而不发生物权效力，即段兄为该房屋的合法所有权人。

鉴于段氏兄弟之间的约定不发生物权效力，从而对善意第三人也不产生法律约束力，因此段兄与陈兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》无须征得段弟的同意，该合同合法有效。

制度有漏洞卖房者常将“共有”当杀手锏

在共有人一方以未经其允许作为主张房屋买卖合同无效理由的案件中，确实有卖房人违背其他共有人意志私自卖房的情况，但也大量存在合同签订后因为房价变化等原因，房屋所有权人不愿意卖房，于是才让隐性共有人“站出来”的情况。

另外，值得注意的是，纠纷发生的原因除了购房者未尽到审查义务、房价变化促使售房者违约外，制度方面的漏洞也是重要因素：

1.房地产管理部门的登记制度不尽合理

我国目前并无强制共有权人必须登记的措施，房屋产权登记往往仅登记一名所有权人，隐性共有人大量存在，这导致共有权人无法完全在房屋所有权证书上体现，在交易的过程中购房人很难发现还有其他共有人。

2.对中介公司的监管不力

有些购房者对卖房人的房屋权属不甚了解，又对中介机构业务员的“口头承诺”过于信任。而中介公司资信情况良莠不齐，某些中介机构为了尽快促成买卖双方签订合同，或对房屋的产权状况缺乏调查，或帮助一方隐瞒实情。尽管有工商局和消费者协会对中介机构进行监督，但是对于中介机构的职责义务法律尚没有明确的规定，也没有有力的处罚措施，加之中介机构缺乏行业自律，因急于求成而欺骗消费者的行为就难免了。

3.执法缺乏统一性

涉及共有财产权的房屋纠纷案件性质特殊，在司法实践中，法律法规对于侵犯共有财产权的认定不统一，程序上举证责任也不尽相同。例如共同生活的夫妻一方（第三人）如果主张买卖合同无效，举证责任如何分配，证明标准如何确定等，法律规定并不明确。而由此导致的不同法院对于同类案件处理结果的不同，势必会影响司法的权威性。

4.对违约行为的惩罚力度太小

违约的成本过低，是导致一部分售房者以侵犯共有财产权为由提起诉讼的重要原因。二手房买卖中如果因其他共有人反对，卖房者因无权处分使买卖合同无效后，双方买卖关系自始不成立，卖房人只需要承担缔约过失责任，这部分赔偿金相比一房二卖后的房屋差价要低很多。对作为守约方的购房者的保护力度不够，是造成此类案件多发的原因之一。

据此，北京市第一中级法院法官认为，国家有关部门除了要落实房产共有人的登记制度以及加强对房屋中介的监管外，还应该尽快统一法律适用，从而从源头上减少纠纷的产生。 （文中人名皆为化名）

（作者单位：北京市第一中级法院；本栏目稿件由北京市高级法院统一供稿）

法官提示——

买卖二手房时应当注意以下事项：

1.选择正规中介机构，对中介的承诺和保证以及应该提供的服务，均以书面形式约定，这样可以鞭策中介机构认真审查卖房者资质，确保所买房屋无权利瑕疵。

2.购房者在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明，以免侵犯其他共有人的权利，同时也是为了充分保障自己的权利。建议向房产登记部门、小区物业以及邻居等多了解房屋状况。

3.签订二手房买卖合同时，应提前考虑房价变化等因素，约定违约赔偿责任，避免因房价变化而导致守约方遭受损失。对于购房者，应在具备办理过户手续的条件时，及时办理，避免对方反悔。

4.增强维权意识，了解房屋买卖中发生纠纷的原因，在看房或房屋买卖磋商过程中应认真审查并保留好有关票据，可以邀请有买卖经验或者法律知识丰富的朋友陪同，如发生纠纷，应积极收集相关证据，依法保护自己的合法权益。对于已签订合同的双方，应谨记合同约定事项，严格恪守合同约定，增强守约观念。