4月中旬出台的“国十条”房地产调控新政，进入5月之后，呈现出了四面开花的调控局面，以北京、深圳等地为代表的更为严格的地方房地产调控政策，正步步紧逼，将高房价逼进调整的通道中。

前所未有的政策打击

在北京，4月30日，政府出台了落实“国十条”的楼市调控细则，其中包括将提高二套房首付至五成，对第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

而“五一”刚过，北京住房公积金管理中心又传出最新消息，自2010年5月5日开始，北京市进行公积金贷款初审的客户需以家庭为单位计算贷款套数，统一按照90平方米以上的，贷款比例为七成；90平方米以下的，贷款比例为八成；第二套成数为五成；取消第三套贷款。

“公积金纳入到调控还是第一次，看来在个贷这块是真的史无前例地收紧了。”有房地产信贷中介机构分析师这样表示。

在北京地方性政策出台的同时，深圳新政细则亦在紧张的落实之中，据消息称，相关条款已基本商讨拟订完毕。细则规定：深圳将暂停发放购买第三套及以上住房贷款；不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，而且在本市购买商品住房总套数限为一套；境外人士和港澳台居民，在本市限购一套自住或自用的商品房。深圳此次新政细则的执行期限暂定至2010年12月31日。

“相较以往历次房地产调控措施，本次调控政策无论是在中央层面，还是地方执行层面，都是最为严厉的。”北京高通智库投资顾问有限公司总经理张宏如是说。

张宏表示，以北京为例，北京政府出台的是房地产调控历史上最严厉的政策，已经把住宅高房价问题上升到影响民生和社会稳定的高度上了，政策导向已不仅仅是稳房价，而是要下决心把房价的泡沫打下来。

房地产市场变赌场

政策一动，市场一片慌乱。

5月6日，恒大地产的促销短信广告发到了很多人的手机上，短信称：恒大全国楼盘8.5折大优惠。据了解，恒大地产在全国共有约40个楼盘，同时推出8.5折促销让利活动。在新一轮楼市调控背景下，恒大地产是第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业。

实际上，在北京，早在4月19日，那个股市的黑色星期一，北京某东南六环项目做的主要一件事就是将网上房价信息调低2000元，降幅逾20%。这家公司的反应不可谓不快，比当天地产股跳得快多了。

五一期间，有机构进行了一项房企新政“生存之道”调查，显示包括万科、保利、中海、华润、金地在内十个房企的上百个在售项目，动辄大幅涨价的做法已经动摇。

对于房地产企业来说，拿不拿地，通常会是衡量未来市场行情的风向标。公告显示，房地产龙头企业万科在土地投入方面，仅投入了10亿元，拿下两个项目，而今年一季度，万科斥资近150亿元全国买地。1月、2月、3月拿地费用分别为43亿元、82亿元、21.94亿元。

此时的房地产时间，已经和政策调控之前有天壤之别。2009年底到2010年政策调控出台之前的中国房地产市场，已经到了近于疯狂的地步。

2009年底，北京北苑附近一个项目新开盘，应者如云。一家房地产广告公司的总经理受托帮一个外地朋友买房，求了项目公司高层，才搞到一个房号。在去售楼处的路上，这个外地购房者告诉他，自己此次是身携2000万元现金到北京购房。正说话间，购房人接到另一人的电话，称拿了8000万元现金，刚到北京，问在哪儿买房合适。一行人赶到售楼处时，售楼小姐则直接要求用10万元购买他们的房号。

在新开盘项目火爆的同时，二手房市场同样热情高涨，不少投机客已经开始了获利退出的过程。在北京，中介公司店面四处开花。一位一年多前搬家到“大望京”边的买房人，一年来中介电话不断，在“大望京”通过招拍挂成为北京新地王后，尤甚。电话几乎是同样的意思：“您的房卖吗？房价都涨这么高了。”如答“不卖。”中介会接着说：“这个地方升值潜力巨大，涨得这么好了，再买一套吧。”

据说，在2009年，望京地区的房地产中介从业者，如一年收入不足20万元，都不好意思说。

不仅是北京、深圳这样的一线城市，一片涨声也催高了二、三线城市以及一些县城的房价。陕北定边因地区内产油，不少农民发家致富。今年以来，定边县城有人总结说：北京人说外地人把房都买涨了；银川人说陕北、内蒙古的人把房买涨了；定边县城的人说，山沟沟里的人，弄了些黑水水（石油），把县城的房买涨了。

高房价去向何方

北京高通智库投资顾问有限公司总经理张宏表示，本轮房地产调控的中心就是“限购控购”，通过对二、三套住房的限购政策，来达到减少投资性购房需要的目的，从而稳定房价。

张宏认为，目前房价绝对值相对消费能力，已经大幅度被高估，房地产成为社会问题的矛盾正更加突出。在目前的房地产市况下，市场压力将促使中央政府加大调控力度，从目前的发展看，“强政策调控、弱制度改革”局面已经形成，这将使未来一个短周期内房地产市场的波动性增强。

但张宏同时指出，在制度缺失下，未来市场走势如何，仍令人担心。中国经济2010年有过热势头，而房地产泡沫未来1~2年内存在较大调整压力。“强政策调控”与经济周期的节点如何合拍，存在着相当的难度。

过去几年，中国房地产市场每半年就会出现颠覆性波动的局面，其解决途径清楚地指向了房地产相关的制度改革——财政体制、土地制度、房地产税收制度，以及地产金融体系等。“房地产制度改革的难度之大，众所周知。但是，即便短期难有实质性变化，改革推进的时间表预期，仍然可以对市场产生非常重要的良性影响。”张宏说。

从某种程度上讲，由于调控性政策与经济周期关系密切，所以调控性政策的实施通常不能持久，这也是中国房地产市场在过去几年遭遇“越调控、越涨价”的原因所在。在这种情况下，制度性的建设，对于中国房地产市场的长期稳定性发展，有着至关重要的作用。

值得关注的是，在此轮的调控措施中，加强保障性住房制度建设，已经成为重要内容。早在1998年，中国房地产开始市场化改革之初，取消福利分房制度，建立相应的住房供应体系，就是改革的目标。即按不同收入标准，分别由市场化方式、政府补贴的方式和政府保障的方式分别解决住房问题。

“对于中国老百姓的居住问题，必须考虑政府承担保障性住房建设及制度设计、完善，需要市场解决的，则交给市场调节这两条腿走路的办法。”北京高通智库投资顾问有限公司总经理张宏表示。在他看来，在探讨房价是否合理性之前，必须保证中国房地产制度建设的完善和合理。

一场备受民众关注和欢呼的中国房地产市场化以来最严厉的政策打击，正步步深入。积弊深重的中国房地产市场及居高不下的房价，等待着进一步的“裁决”。