沃顿的掌声

10月31日，在国际商界特别是金融界举足轻重的美国费城宾夕法尼亚大学沃顿商学院，一身儒雅打扮的张华纲借出席第9届“2009沃顿亚洲商业论坛”之机，把全球金融危机之下中国房地产业的机遇与挑战告诉在座的嘉宾。他充满自信的演讲，博得了一阵阵掌声。

沃顿商学院是全球知名学府，拥有近130年的历史。其主办的“沃顿亚洲商业论坛”是北美地区规模最大、最具影响力且以亚太地区为主题的商业会议之一，每年都吸引数百位来自各大公司的专业人士和知名院校的学生参加。两年前，美国房地产泡沫破灭引发了给全球带来灾难的金融危机，因此，房地产业理所当然地成为该论坛最敏感的话题之一。

身为中国最大房地产公司之一的金地集团总裁张华纲，是四位特邀主题演讲嘉宾中唯一来自中国的企业领导人，也是最受关注的演讲嘉宾之一。他以生动的事例和详细的数据向与会者阐述了金地集团如何在严峻的金融危机下，以“变革”为指导思想，将危机转化为持续增长的契机，实现了销售和利润的大幅度增长……

此次演讲结束9天之后，金地集团发布了10月份的销售业绩。截至10月底，该集团累计实现销售额165.4亿元，同比增长了83.8%；累计实现销售面积148.6万平方米，同比增长75.3%。

实际上，作为一家伴随改革开放进程发展起来的房地产公司，金地2001年才走出深圳，迈向全国。金融危机的到来，给该企业的发展平添了一道不小的“坎”。

隐忍“过冬”

从某种程度上可以说，房地产是中国最先感受全球金融危机的行业。2007年下半年，当“次贷危机”逐步席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场时，中国国内市场却正面临着结构性通胀的考验，与金融危机看似还有不短的距离。此时，2007年上半年还热火朝天的中国房地产行业，却突然在年底将近的时候集体“踩刹车”——全国各地土地热拍的场景不再重现，原本被看好的地块随时都可能遭遇流拍的风险。2008年，土地市场依旧未见好转。

作为房地产行业的重要生产资料，土地与房地产企业的命运息息相关。土地流拍几乎可以称得上是中国受到金融危机影响的前奏。2008年年初，在经历罕见的多次土地流拍后，北京市土地储备中心不得不大幅削减了一季度土地供应计划。而后，全国各主要大中城市纷纷效仿北京的做法。

在市场低迷与观望之时，土地流标流拍及退地现象严重。截至2008年11月末，60个大中城市住宅用地流标流拍约1500块，面积约7000万平方米，规划面积近1.5亿平方米，相当于2007年总供应量的1/4左右。各大城市不同程度地出现了退地潮，全国土地近一半以底价成交，土地开发面积和购置面积持续下降。

张华纲毫不讳言，在2008年惨淡的中国房地产市场上，金地也没能独善其身：“应该说，2008年，市场给包括金地在内所有的房地产开发企业上了深刻的一课。”正是在大势看跌的情况下，金地积极调整经营策略，采取多种措施，优先保证销售回款，加强现金储备，降低财务杠杆，从而确保了公司财务安全。

与此同时，中国政府为应对全球性金融危机，于2008年下半年推出各种救市措施，宽松的货币政策、十大产业振兴规划等给市场注入了活力。但这到底对房地产行业会不会产生影响，何时能迎来房地产业的复苏，谁也说不清。

在这种情况下，金地集团高层敏锐地感到市场将要回暖。他们迅速出手，签下了西安南湖项目。2009年2月，该集团启动了新一轮投资计划。同年4月，他们在上海抢先出手，最终以5.6亿元的出价，获取了青浦区徐泾镇地块，漂亮地完成了2009年度第一项投资。而到此时，该企业已经整整隐忍度过了一年半的“冬天”。

“地王”重现

在房地产市场走向尚不明朗之时，金地高层的果断出手令业界刮目。对此，该集团上海分公司总经理赵汉忠的回应是：“房地产市场从冬天直接进入了夏天，超出人们的预料。”

此后，中国房地产市场逐渐走强，金地加快了前进的步伐。

2009年6月，他们通过挂牌的方式，以3.07亿元获得武汉市洪山区珞狮路壕沟项目土地使用权。这是该集团在武汉的第5个项目，也是他们2009年继上海之战后进行的第二次土地收购行动。

7月3日，在北京土地整理储备中心举行的土地拍卖会上，经历133轮现场竞价、共计145轮竞价后，金地最终以15.62亿元的成交价，拿下了北京大兴区黄村新城北区16号地块。

20天后，金地回到上海，将其2009年拿地行动拉至高潮。

上海青浦区赵巷镇特色居住区10号地块，是上海放宽“90/70”限制后第一块入市交易的土地。由于这一特殊背景，这一地块吸引了包括金地在内71家开发商竞价。7月23日，该地块以1.0的容积率现场挂牌。在现场竞拍开始前最后几分钟，金地上海公司通过网上申报，出价30.48亿元一举斩获该地块。这在当时引起了不小的轰动。

然而，张华纲并不认为这是一块“天价地”。在他看来，“这是一个相对合理的价格。”他透露，金地拿下该项目，是建立在对项目质量与项目前景的判断上，符合公司一向坚持的研究先行、因地制宜的土地策略。

在此之前，在北京，富力地产和方兴地产先后高价拿下了北京广渠门外10号地、广渠路15号地，这三块地，均成为当时的“地王”。自此之后，中国房地产业进入了“地王”频出的阶段。各房地产开发商在北京、上海、深圳、广州等地轮番登台，抢下“地王”的身份，却又不得不迅速地让出“宝座”。

在市场逐渐“狂热”的同时，金地拿地的策略有张有弛，稳步前行。金地三季度财报显示，截至三季度末，该企业在北京、上海、深圳等一线城市与西安、武汉、宁波、佛山等重点二线城市积极获取土地，2009年新增7块土地，规划可售面积约124万平方米。

然而，这还不是全部。11月4日，在东莞举行的一场拍卖会上，金地与其他公司采取联合竞买的方式，以14.93亿元拿下了位于东莞黄江三新村32.27万平方米的商住用地。该地块是当地历史上出让面积最大的地块。

支撑金地大手笔拿地的，是其充足的资金。一方面他们积极回笼资金，秉持现金为王的策略；另一方面，他们有个良好的融资环境。有数据显示，截至2008年年底，金地手握现金已超过44亿元，同时还有多家银行授信总额达232亿元。2009年6月24日，金地增发融资41亿元的方案获得了中国证监会有条件通过。8月19日，金地完成定向增发3.026亿股，募资总额达42.36亿元。

销售火热

2009年，金地在各地的项目，都取得了不错的销售业绩。

深圳金地·上塘道项目曾经是2007年深圳龙华片区的地王，金地以8.61亿元总价拍得，可售楼面地价高达6847元/平方米。在遭遇金融危机之后，2008年，上塘道周边项目最低时售价每平方米不到9000元，而上塘道在地价基础上，成本每平方米已近万元，一度被市场称为“负资产”，令金地集团不得不大幅减值计提。今年，该项目成功解套，截至10月底，完成销售金额约2亿元，销售面积1.5万平方米左右，单价超过1.3万元/平方米。有人测算，如未来房价保持平稳，上塘道项目可能为金地贡献3亿元左右的盈利。

8月8日，武汉，金地·国际花园先锋产品奋斗2小复式开盘，一反武汉楼市平稳走向，获得了95%的开盘销售率。

9月13日，东莞，金地·博登湖2期壹墅间开盘，推出的3幢204套墅景洋房，开盘当天就售出184套，销售率高达90%。

10月22日，杭州，金地·自在城尽管没做任何广告，开盘时意向客户仍从四面八方赶来。3000人认购，只有290套房源。为公平对待众多的意向客户，自在城的开盘采用了最原始的抽签方式现场摇号。3小时后，首批290套房源已被悉数认购。很多人不愿接受返还意向金，宁愿等待下轮开盘……

“如果房价每年都上涨15%～20%，而GDP增速却只有8%～10%，差的太远迟早会出现问题。”面对楼市火热、房价高企，金地掌舵人凌克却异常清醒。他表示，从根本上看，房地产行业的发展离不开宏观经济基本面的支撑，离不开人民收入的持续提高。因此，如果房价过度增长，无异于杀鸡取卵，饮鸩止渴。无论对于宏观经济的复苏，还是对地产行业的长期稳定发展，都是有害的。

记者手记

房地产，“富人的游戏”？

2009年年底，北京、上海等大城市的房价，可以用“坐电梯”来形容，就如同年内各地土地出让价历史纪录被不断改写一样。在北京，为数不多的新开盘项目，都获得了数倍的超额认购。

从金地集团2009年的战略路径与其后的市场走向来看，从隐忍过冬到果断出手拿地，金地对房地产市场的发展趋势判断准确，拿地是其必然的市场行为，有其合理性。

这实际就是2009年中国房地产市场的生动现状：开发商拿着巨额资金买地；消费者，或者更多是投资客拿着大量现金购房。当土地供应不能满足开发商需求时，地价上涨，地王出现；当房子供应量不足时，房价上涨，购房人排队抢号……

但问题在于，为什么需求加大了？开发商和购房人手头的钱多了，是重要的原因之一。宽松的货币政策和融资环境，使开发商有了充足的资金储备；优惠的房贷政策及窄小的投资渠道以及近几年来投资房地产获得的超出想象的回报，加强了民间将房地产作为投资主渠道的信心。

在看似大家都合理的市场选择下，房地产市场的不合理之处何在？毫无疑问，在价格。在地价，更在房价。

有圈内人认为，目前，过高的房价，已经使房地产成为“富人的游戏”。必须看到，中国房地产行业近七八年来的高速发展，始终没有解决若干难题，如土地供应由政府垄断，成为地方财政的主要来源；房屋的投资属性与消费属性、生活必需品属性之间的矛盾难以解决等等。

当房地产成为“富人的游戏”，当普通公众无力购房，当银行信贷在房地产行业中所占比例过高，中国房地产行业的快速复苏，或将隐藏着更大的风险。从此意义上讲，金地董事长凌克所担心的“杀鸡取卵、饮鸩止渴”如何破解，是经济健康发展需要解决的重大难题。