烈日的暴晒，伴随着工地上传来的阵阵金属碰撞、摩擦发出的声音，令人不禁感到有些焦躁起来。不过，在锐创华文传媒总经理邹吉峰的心中，这一切却充满了希望。

属北京朝阳区长安街东延长线建国路上的一个乡镇——三间房乡管辖的水泥构件厂的土地上，正长出一座座新的建筑。“25平方米，大师起步的地方”、“价格最低为12.8万元/套”，诸如此类诱人的广告语，吸引了不少人的目光。这个名为北岸1292的创意生活园区项目主打的一个是文化创意园独立创作区，另一个是“商业廉租房”。

在大多数人看来，这顶多是朝阳区内的又一个798，不过，在笔者走访北岸1292之后，发现这两个同为生长在工厂厂区土地上的创意园区的发展方向并不相同。

乡镇搞起文化创意地产

与一般房地产项目不一样，北岸1292的地块是乡集体用地——乡里招标请投资商来盖好房子，再租出去。目前正在招租的商住两用房的租赁合同是40年，不能短租。

邹吉峰曾多次强调该项目是工业园区的概念：“我们都和客户讲清楚，这是租赁不是卖楼。客户看到了，觉得好，那么你就租，你如果不认可，那就退租。”

简单地说，开发商采用租赁的形式，在一定程度上掩盖了项目的真实身份——由于业主无法获得产权，因此实行以租代购，避免“小产权”尴尬的同时，也不会涉及拆迁补偿问题。

该集团看重了地块独一无二的地理位置优势——特别是拥有西边的传媒大学和第二外国语大学的毕业生这一资源。尤其是传媒大学的不少学生，毕业以后没有选择进大公司打工或者考公务员，而是选择了自己当老板，经营一些文化、公关、广告、设计和节目制作等类型的公司。邹吉峰表示：“区位、生活和交通成本，信息交流成本都很低廉。”而光传媒大学每年上千名学生毕业，就带来很多租房和创业需求。

传媒大学的毕业生对该项目的看法不尽相同。有的认为租赁价格便宜，很适合大学毕业生创业，也有的认为40年租期太长，对于刚迈入社会的学生来讲，变数还是比较大的。

毕业3年的小张，已经做了2年某动漫文化公司的老总。最初，他凭借着一项技术专利，得到了一笔“风投”，租了北京电影学院旁边一处简陋的房子，开办了公司。“如果说创业之初只是需要一个落脚的地方，那么现在，办公地点将是我们身份和品质的表现。”小张告诉笔者。

据北岸1292对外的宣传，其独立创作区现已有350业户签约，并引进新华月报、中国新闻网等传媒企业意向入驻。不过，笔者走访当日，接待中心里并没有多少人。

最终，小张选择了北三环的一处写字楼。“我也考虑过文化创意园区，不过位置普遍比较偏远。文化创意园区应该更适合独立作业的设计类个人或工作室，对于我们这种需要和消费者密切接触的公司就不行了。”

两个产业间的相互拉动

在北京，随着CBD高端商务、传媒、文化创意三大产业的提出，文化创意园的建设也走上了如火如荼的道路。

早些年，798、宋庄等自发形成的文化创意产业的聚集，给当地带来的最直接的变化，就是推动了房地产买卖和租赁价格的成倍上扬。如今，798的租金已经翻了十多倍。而轰动一时的宋庄农民房集体诉讼案件的根本原因，也是由于村民看到自家房产价格早已远远超过当时的售价而感到后悔。类似的事情，在草场地、崔各庄等地区也屡有发生。

文化创意产业成为当地乡镇的支柱产业后，当地政府及居民从中受益最大的似乎不是得到了艺术氛围的熏陶，也不是收获到的知名度，而是该产业推动的地产市场的兴旺。

近些年，文化创意园的茂盛生长其实都有着相似的背景。“十一五”规划期间，国家大力倡导发展文化创意产业。北京是文化创意产业的先行城市之一。2006年，北京专门设立文化创意产业发展专项资金，3年来，累计安排资金15亿元支持重点产业项目206个，带动社会资金146亿元。

综观现阶段全国的文化创意园区，发展重点还是创意地产中的“地产”二字。按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的规定，六类土地都必须实施“拍挂”。而创意产业园正好打了一个政策上的擦边球，开发商不需要参与竞争地价拍卖土地，只是通过适当的改造，巧妙地将工业用地转变为商业用地。开发商首先在地价成本上就占据优势，相比起平地起高楼的资金投入，两者完全没有可比性。

创意地产的未来之路

目前，文化创意产业园遍布全国各地。北京已有十多个文化创意产业集聚区，上海有数十个创意产业集聚区，深圳正在建设大芬油画村、怡景国家动漫产业基地、罗湖创意文化广场、田面设计之都创意设计产业园等。有专家称，到2020年，北京文化创意产业将占北京市GDP的25%。

5月底，小张参加了一个文化创意产业会议。“未来5年里，北京市的重点扶持产业将从文化创意产业转向生物产业。”小张认真地对笔者说，“舒服日子眨眼就快结束了，现在我们就需要思考下一个5年道路要如何去走了。”

受国际金融危机的影响，连在国际当代艺术界小有名气的798也都出现了退租现象——文化艺术业成为金融危机首先波及的行业之一。

在建创意地产项目更是面临着极大的风险。新的文化产业园区与原始自发形成后再建设开发的798、宋庄这类园区不同，特点是先建设园区，再吸引产业。其能否达到良好的集聚效应还是未知数。而单纯依靠概念炒作和品牌宣传生存的不成熟的商业模式更是文化创意园最致命的“软肋”。

正如致力于文化创意产业研究的中国人民大学教授金元浦所说，根本上讲，798的没落不是金融危机造成的，而是商业模式的问题。“租金越来越高，很多人才流失。”

北京有21家创意产业基地，全国1000多家，共同的问题在于同质化现象严重，“都是盖几栋楼，造成的后果就是空置率上升，大量重复建设。” 邹吉峰认为，创意客户产生了“候鸟现象”——在一个城市的多家园区内来回迁徙。

现阶段，遍地开花的创意地产项目存在着虚火问题。由于文化创意产业园大多都是政府主导，而非产业和经济发展到一定规模的产物，必然面临着市场重新选择的过程，也是转型期必须接受的代价。未来势必要形成差异化发展。

创意地产盲目发展的同时，文化创意产业的核心却在被一再忽略。“实际上，有些项目就是在赤裸裸打着‘创意产业’旗号的房产炒作。”一位创意产业园经营者一针见血地指出。798之所以能够聚集众多艺术家，正是在于其环境清幽，适宜安心创作。然而798却上演着“工人来了农民走了，艺术家来了工人走了，买卖人来了艺术家走了”的剧情。