2008年11月，住房和城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009年至2011年三年间，通过投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造计划。

这个保障房的提振方案，在令普通百姓精神为之一振的同时，也在房地产市场引起了一场不小的“地震”。

保障房会冲击商品房市场？

专门从事房地产等国家宏观政策研究的中国指数研究院副院长陈晟向记者表明他的观点：“现在9000亿元的投资力度应该带有补过去‘欠账’的成分，而不是一种常态机制”。

陈晟坦言：保障房建设不会冲击商品房市场，但可以预见，未来三年9000亿元的投入，每年3000亿元的规模、200多万套保障房的入市，不仅对周边商品房的价格会起到抑制作用，而且对平衡商品房、保障房二元化住房供应结构起到了有力的推动作用，从而奠定了我国楼市长期健康发展的基石。

更重要的是，700万套保障房的入市，在促进老百姓安居的同时，在目前经济态势下也将推动房地产这个带动性很强的行业能重焕生机，使上下游产业链上企业的就业和工人收入增加，进而促进经济发展。

据陈晟介绍，住房改革开始以来，由于种种原因，国家财政用于保障房的年度投入资金不超80亿元，而现在三年时间就投入9000亿元，显示政府“补欠”的决心和力度。

近几年全国保障性住房实际供应只占到楼市5%左右，如果三年内保障性住房迅速增加700万套，其在楼市所占比例将迅速扩大。２００９年上海保障性住房建设将占到新开工住房面积的４５％，北京这一比例也将达到４３％。

尽管最终保障性住房的开发数量会受到各地政府及资金筹措的制约，但其在楼市所占的比例近阶段至少将达到30%。可以预见，未来三年在经济适用房的周边，商品房价格也会受到有效抑制。

住房与城乡建设部副部长齐骥日前在国务院新闻办举行的新闻发布会上明确表示，“购买保障性住房的人群在一定程度上并不是商品房人群的分化，也没有削减商品房的购买群体。”据预测，9000亿元的保障性住房计划仅仅满足了我国3%人口的住房需求。

我国13亿人口的居住问题，各地情况不同，解决方案在经济发展不同阶段也不尽相同。目前政府的保障范围不低于30%，但这个比例和范围是动态的，将随着经济形势的变化逐步降低到20%以下。

随着政府“欠账”问题的缓解，将有80%的人群或更大比例通过市场解决住房问题。即保障房、商品房各司其职，真正做到政府职能归政府，市场职能归市场，同时避免保障福利化、过度化倾向。逐步做到低收入者由“政府参与保障房”解决，中低或中等收入者通过“政府政策引导加银行政策支持”的适度消费模式逐步向市场化过渡。

根据中国指数研究院的研究结果，当前各地保障性住房建设过程中存在一个很有意味的现象，就是廉租房兴建比经济适用房兴建更加活跃，主要是由于两者的建设资金来源渠道不同。

经济适用房建设主要由地方政府出地，开发商出钱来建设，而廉租房投资却是中央和地方两级财政，以及公积金收益、土地出让收益来共同完成。例如2008年第四季度追加的１０００亿元投资，其中约７５亿元住房保障资金都是按照１（中央）∶２（地方）∶１（银行）的比例进行安排，地方建设廉租房将有２０％的资金可以从中央财政获得，资金保证上更具优势。

同时各城市研究显示，在住房保障的方向上将更多倾向于建设大量廉租房作为政府保障形式，经济适用房和限价房由于种种原因将逐步减少。

例如在“北京(2006~2010年)住房建设规划”中，我们就看到了一系列增加租赁型保障住房的做法:“通过租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源的整合，积极探索建立政策性租赁住房体系，用于解决‘夹心层’、引进人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题”、“逐步扩大廉租住房保障范围，将住房困难标准扩大至人均建筑面积10平方米”，“转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举”。

北京与各城市的这一探索与首都社会经济发展研究所课题组的研究结果不谋而合：“人人有房住不等于人人有房产”，应充分重视租赁型保障住房的作用，从而加大其在保障性住房中的比例。

经济适用房为何遭遇弃购？

最近一段时间从各地传来的信息表明，政府大力建设的意在惠及百姓的保障房在不少城市被百姓“弃购”：

2008年，长春市建设3780套共22.7万平方米经济适用房，前两批共发售1900多套。目前尚有约1400套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将人均月收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但并没有出现人们想像中的踊跃争购的场面。

2008年12月广州也传出消息，推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。

类似这种“弃购”现象，在武汉、北京等大中城市推出的经济适用房也相继出现。

在政府层面，经济适用房遇冷的消息也不绝于耳。最近河北、辽宁、山东等地已决定停建经济适用房或者促进经济适用房向廉租房并轨。

按照新的保障房保障办法和经济适用房购房标准，一些符合条件的家庭花费大量时间、精力方取得的购买经济适用房的资格，为什么到了摇号选房的最后关头会出现弃购？

对于记者的提问，专门从事基层保障房资格审查工作的北京月坛街道办事处住房保障办公室林英女士的回答是，“对于购买经济适用房的人来说，房价高是弃购的重要原因”。

林英认为，“目前各地房价都已经降下来了，与商品房相比，很多经济适用房的价格没有吸引力。两者比较起来每平方米相差不过几百元，因此很多人宁愿等待下一次机会”。另一个原因是很多地方兴建的经济适用房都在郊区，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，所以弃购现象比较突出。

针对上述情况，各地政府在新的经济适用房、限价房的土地选址时已明确提出要将地块选在城内与其他一些社区混建，原则上不能形成新的贫民窟。国家推出保障性住房，最根本的目的在于改善民生，促进房地产市场的稳定健康发展。当前，我国除了廉租房，其他保障性住房制度还处于特定历史时期不断完善的过程。

在探讨今后如何建设保障房的思路时，国家住宅与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，现行住房政策中，廉租房有一部分是实物补贴，有一部分是市场的租金补贴，都是租了房子才给补贴；现在执行的公积金也是这样，只有买房子才能使用公积金。

但调查发现，世界其他国家在住房保障上的手段是非常丰富的，不仅仅是建房和发补助的两种方式，还包括政府贴息，比如说贷款，每一个家庭买房子都需要贷款，这样的负担很重，政府可以通过财政贴息的办法，起到四两拨千斤的作用。

还有一种办法就是免税。秦虹表示，如果在税收上有一些减税的支持，也可以调动社会资金投入到建保障性住房上来。

保障房到底可以保到哪些人群？

郑先生原是一家国企职工，1998年之后因企业不景气夫妻双双下岗。他不愿等待救济，开起了出租车，每月能挣3000元左右，现在家里有一个上中学的儿子。郑先生不清楚，像他这样的情况，是否符合政府保障房的条件？

郑先生的情况代表了很多人的状况。现实生活中到底什么样的人可以住上廉租房？什么样的人有资格购买政府出售的经济适用房或限价房？很多人对此不甚了了。带着这个百姓普遍关心的话题，记者又专程采访了从事经济适用房资格审查的白女士。

在北京市东城区和平里街道办事处住房保障办公室，白女士向记者介绍，针对近些年来由于审查制度缺失，一些不符合廉租房、经济适用房申请条件的人申请到保障房的问题，北京市建委于2008年2月18日正式公示了《北京市限价商品住房管理办法（试行）》，对享受保障的对象做出了严格的限制。

自2008年11月12日起，北京市保障性住房的资格审查，也从原来北京市统一的经济适用房资格审查办公室，下放到更熟悉社区情况的街道办事处，保障对象的范围也大为缩小。从而使生活真正困难的人群确实能享受到来自政府的关怀。

据白女士介绍，新的保障性住房办法明确规定经济适用房不再兼顾中等收入户，将住房保障对象锁定为低收入家庭，廉租房保障对象则从低保家庭“扩面”至低收入家庭，保障范围适当放宽。

针对过去曾出现的“炒号”或一些不符合廉租房、经适房条件的人通过权力寻租也能够申请到保障房的现象，新办法还明确规定经济适用房因特殊原因确需转让时，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。经济适用房的购买人只有“有限产权”，购买不满5年不得上市交易；购买满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按规定交纳土地收益等相关费用。购房人也可以在交纳土地收益等费用后，取得完全产权；在取得完全产权前，不得将经济适用房用于出租经营。已购买经济适用住房的家庭又购买其它住房的，原经济适用住房由政府回购。回购的经济适用房，将继续用于解决其他低收入家庭的住房困难。

针对过去经济适用房建筑面积过大的现象，新办法还规定，今后经济适用住房建筑面积要控制在60平方米左右。

由于政府不可能无限制建设保障性住房，从长远来看，怎样利用有限资源，做好保障性住房存量流转是摆在人们面前的一个重要课题。

有专家建议：低收入群体的住房政策必须解决三个层面的问题：

首先是准入门槛，谁有资格申请到社会住房，政府要制定科学的、完善的、可行的审查标准；

其次是运营方式，是政府建房，还是包给开发商，还是发动社会力量来为低收入群体提供一定量的社会住房，应当确立一个明确的制度；

第三是退出机制，保障性住房在性质上是用于解决特定对象的公共资源，必须实行动态管理，当受益者经济状况改变以后，要退出来让其他低收入者受益。

●图表一

北京市城八区城市居民廉租房申请标准

家庭人口 家庭年收入 人均住房使用面积 家庭总资产净值

1人 6960元及以下 7.5㎡ 15万元及以下

2人 13920元及以下 7.5㎡ 23万元及以下

3人 20880元及以下 7.5㎡ 30万元及以下

4人 27840元及以下 7.5㎡ 38万元及以下

5人及以上 34800元及以下 7.5㎡ 40万元及以下

●图表二

北京市限价房申请标准

家庭人口 家庭年收入 人均住房使用面积 家庭总资产净值

3人及以下 8.8万元及以下 15㎡ 57万元及以下

4人及以上 11.6万元及以下 15㎡ 76万元及以下

●图表三

上海、深圳、广州经济适用房和廉租房申请标准

上 海

经济适用房政策

户口年限：家庭成员具有本市常住城镇户口的年限定为7年 (含7年)以上；家庭全体成员在申请所在区(县)的户口年限定为5年(含5年)以上；

家庭住房面积：人均建筑面积15平方米(含15平方米)以下；

家庭收入和财产标准：经济适用住房申请家庭(三人家庭)人均月可支配收入标准拟为2300元(含2300元)以下，人均年收入标准为27600元(含27600元)以下。家庭财产标准定为人均不超过7万元；

原有住房转让限制：5年；申请租赁的在收入和财产条件上将有更严格的规定；符合条件的年满30周岁的单身人士，也可以单独申请

廉租房政策

廉租申请家庭住房困难面积认定标准仍暂时按原规定的人均7平方米执行，但廉租申请家庭的收入和资产条件调整为：自申请之日的上月起连续6个月人均月收入低于800元（含800元），家庭不拥有机动车辆、出租房屋和9万元以上金融资产等价值较大的财产和临时的较大财产收入（如福利、体育彩票中奖等）。

上海政府同时声称，上海还计划将住房困难面积的认定方法，从现行的按人均方式确定，逐步转向根据不同人员结构的家庭来确定。

深圳

经适房和廉租房建设标准

经济适用房单套建筑面积不超过60平方米、公共租赁单套建筑面积不超过50平方米、廉租住房单套建筑面积不超过40平方米

保障住房享受标准

以货币配租方式享受住房保障的居民家庭，人均配租面积为15平方米，居民家庭最高配租面积不超过45平方米，实行全额补贴。

广州

经济适用住房制度保障对象

年人均可支配收入低于18287元,且家庭人均居住面积低于10平方米的低收入住房困难家庭。

廉租房保障对象

凡家庭年人均可支配收入低于7680元,且居住面积低于10平方米的住房困难家庭

（中国指数研究院提供）