1月1日起，存量房贷客户房贷利率一次性调低，开始执行2008年第5次降息后的基准利率。然而，存量房贷能否随利率下调再获下浮30%的优惠，成为“老房奴”们最为关切的问题。

所谓存量房贷，是指央行房贷新政规定日期前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人首套住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整至0.7倍。

2007年，记者在深圳发展银行北京分行营业部办理了个人房贷业务。2008年12月，听说有银行已经开始接受存量房贷优惠利率申请，记者便致电该行营业部询问，得到的答复是，“目前没有收到总行有关存量房贷调整利率的通知，只能按合同办事，即央行公布的第一套住房同期限贷款基准利率打8.5折”。记者很郁闷，“别的银行都可以打7折，你们就不可以，你不给的话我马上办理转贷业务”。他们表示，“转按揭要看对方银行是否同意接受你的业务”。

1月5日，记者连续3个小时多次致电深圳发展银行北京分行营业部，房贷业务部却始终无人接听电话。打通营业大厅电话时，工作人员表示信贷部肯定有值班人员。致电其他银行相关部门，记者得知，这两天太多人询问此事，而除了三大行，绝大多数银行关于存量房贷利率优惠实施细则尚未出台。

细算账利息实惠不菲

对于大批存量房贷者而言，贷款期内利率波动风险是必须承担的，因此，他们的心情也会随利率波动而起伏。为有效拉动内需，重振萎靡的房市，决策层连出降息等惠民政策，大家闻讯喜上眉梢。

建设银行北京西直门支行负责人宋先生告诉记者，大多数房贷利率原则上一年一调。2007年最后一次加息后的基准利率是7.83%，经过2008年最后100天内5次降息，基准利率调整为5.94%，2009年元旦起将一次性享受到累计降息所带来的实惠。

更好的消息是，不仅降息，利息还打折。2008年10月27日后买首套住房的，着实划算。宋先生以贷款50万元做20年期按揭匡算：以等额本息方式还款，执行5.04%新利率（基准利率5.94×0.85）后，月供款则为3313.33元，20年累计利息负担是29.5万元。而之前利息负担是35.5万元，利息负担减少6万元。

然而，此前贷款买房的人们急切地想从贷款银行弄明白，首套住房贷款是执行早前的基准利率打8.5折，还是打7折。据宋先生匡算，若执行4.158%利率（基准利率5.94×0.7）后月供款3071.69元。20年累计利息负担为23.7万余元，比8.5折再减少近6万元。

存量房贷者省下的利息负担，肯定使贷款银行减少了利息收入。记者善意猜想，这应该不是他们不接电话的原因。

各银行存量房贷政策有差异

1月5日下午，记者致电建设银行时，该行工作人员说：“您是咨询存量房贷款优惠政策的吧。今天一早我们刚刚拿到总行下发的细则，来咨询的人不少，但目前还没收到客户的申请。”随后致电光大银行一营业厅时，工作人员一听记者打听信贷部的电话便自言自语道：“今天怎么这么多人找信贷部呀！”

记者了解到，目前各银行执行的政策并不一样，中国银行、建设银行等大银行，其优质的存量房贷客户，可以申请7折优惠利率；而一些小银行由于资金成本高，为保住利润空间，在利率优惠政策上仍然犹豫不决。

农业银行房地产信贷部人士介绍，今年1月1日起，该行存量客户将实行7折的优惠利率，对于个人住房贷款金额满30万元、且信用良好的客户，系统将直接调整贷款优惠力度。贷款金额不足30万元的客户，需要到办理贷款的支行进行申请并签署一份承诺书，承诺的内容包括：无连续90天逾期不还款的现象、一年内不提前还款、分段还款的计算以农行的计算为准等要求；然后报分行审批通过。

建设银行、民生银行相关工作人员则表示，自2007年1月1日起至今，借款人个人贷款拖欠期数超过两期的，贷款原执行利率非基准利率0.85倍的客户都不符合7折优惠利率申请的条件。

一国有大银行个人贷款部门负责人分析，房贷利率打不打7折，是银行之间的博弈，实际上是一场价格战。存量房客户贷款的预期风险比新购房客户要小，银行对存量客户执行7折优惠利率也是合乎情理的。大银行吸收的存款多，盘子大，资金成本低，即使房贷利率打7折，存贷利差也可保证有利可图；而一些中小银行吸收的存款量较少，有些资金是拆借来的，未必能够承受价格大幅下调的压力，这正是小银行犹豫不决的原因。

银行转按揭房贷政策很严格

一些银行对存量房贷客户不实行7折优惠政策，那么，贷款者是否可以通过转按揭享受优惠房贷政策呢？

有报道称，一家股份制银行深圳分行已经开展“房贷搬家”业务，争取其他银行的存量房贷业务，导致近日该银行按揭公司门庭若市，不少存量房贷客户登门申请享受最新优惠。根据规定，该银行目前给予供满两年的存量房贷客户享受新优惠，以往享受8.5折优惠的老客户可以享受7折优惠，而上浮10%的二套房贷者（购买面积低于144平方米的房子），只要该客户结清第一套房的贷款，也可以享受优惠。有关客户前来签署一式两份的补充协议，就可以在2009年1月1日起享受最新优惠。

但记者致电民生银行和中国银行时，两家银行都表示对于转按揭房贷优惠政策没有下发细则，但可以将客户具体信息申报，总行相关工作人员会及时答复咨询者。

建设银行提供给记者的文件中显示，该行只针对首套个人住房存量贷款实行7折优惠政策，转按揭贷款不属于首套个人住房贷款。

据解释，该行首套住房贷款的定义为第一次在银行系统登记住房贷款的记录，也就是说，你已买了两套房子但都没有贷款，买第3套房子贷款时也可定义为首套住房贷款。转按揭贷款客户属于在银行系统内有过一次贷款记录的客户。

另有消息称，2008年11月下旬，工、农、中、建等几家大银行签署一份内部协议，明确共同停办存量房贷客户以寻求利率7折为目的的无交易转按揭行为，以此来维护存量房贷市场的基本稳定，一些中小银行也参与到这则协议中。随着个别银行启动房贷“挖角”行动，这则内部协议是否还能约束相关银行，现在银行间的竞争态势还不明朗。

业内专家指出，“房贷搬家”还涉及赎契，需要再次支付诸如担保费用和按揭合同公证费等按揭手续费用。因此，贷款人可以比较节省的利息与“搬家”额外支出及时间成本后再决定。目前，各银行对存量房贷态度不一，贷款人应详细咨询贷款银行，按照以往惯例尽可能争取最大优惠，若可以在现有贷款银行争取到同等或略少于最大优惠，建设银行的宋先生建议，“最好不要轻易转按揭”。