小产权房主的忧虑

家住北京市门头沟区三家店的王斌这些年来一直为自己的房子担惊受怕。因为他住的房子正是现在广受热议的“小产权房”。

王斌说：“我家的房子是好多年前买的，那时候根本就不知道什么‘小产权’、‘大产权’，只是看着房子价钱便宜，离我上班的单位也不算远，就买下了。”

可是，住进新房一段时间后，社会上慢慢传来了关于“小产权房”的说法，王斌猛然发现自己的房子就是没有国家认可产权证的小产权房。

“我只是一名普通的技术工人，收入不高，如果我的房子被收回去或者是还要补交大量钱款的话，对我的家庭就是巨大的打击。”王斌非常疑惑，“我不明白，既然这个房子不合法，那当年开放商大张旗鼓地建设和出售房屋，怎么没人管？我们不明就里地买了房子，现在却整天被说成是不合法的。我们该怎么办呢？”

最近的消息也没有让王斌感到轻松。

国土资源部副部长鹿心社11月13日回答中国网网友关于小产权房提问时称，所谓的小产权房就是在集体土地上建设的商品房。对于小产权房，他说：第一，小产权房不符合我们国家的现行法律规定，不受法律保护。第二，我们要采取行之有效的措施，严禁小产权房进一步发展。第三，我们要深入研究，分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权房问题。

王斌的房子，正是鹿心社称之为“历史上形成的小产权房”，王斌担心的是要让自己的房子由“小产权”变成“大产权”，需要交很多的钱。

王斌说：“有钱谁还买小产权房呢？如果还要补钱，我哪里去找钱啊？”

小产权房违法还是合法

不仅是国土资源部的官员说小产权房不合法，早先建设部也曾向买房人发出过“风险提示”。但是，“不合法”的声音发出后，一些地方的小产权房却并未就此销声匿迹。

11月19日，记者在国内某知名门户网站的房产版看到，依然有不少“小产权房”在发布销售广告。

随后，记者以购房人的身份拨通了几家北京“小产权房”售楼处的电话。通过电话调查发现，北京不少远郊区，都有“小产权房”在销售的情况。

北京市房山区琉璃河镇的一家“小产权房”售楼处销售人员告诉记者，该小区一期、二期的房子都已经售完，目前正在销售的是第三期，一共有两栋楼，由于销售情况比较好，现房仅剩下十多套未售了。

据近期媒体报道，不仅是在北京，在山东、广东、河南等省，“小产权房”也依然“购销两旺”。

如果“小产权房”不合法，为什么依然有在建在销的现象？

有人认为，之所以“小产权房”没有被完全叫停，是因为一些小产权房事实上并不违法。

在11月1５日由北京义派律师事务所举办的“小产权房与公共政策研讨会”上，北京理工大学经济学教授胡星斗说：“一些‘小产权房’目前只是处于法律灰色地带、模糊地带，并没法律明确禁止建设。”

胡星斗认为，我国相关法律规定土地的使用权可以依照法律的规定转让，在我国物权法中也删除了对城市居民购买农民宅基地的规定。胡星斗说：“法律没有规定小产权房只能卖给农民不能卖给城市人,一些小产权房的建设并没有把农用地转为城市建设用地。”他发出疑问：“难道不能有农村建设用地吗？”

但中国政法大学法学院教授崔永冬说，“小产权房”说白了其实质就是在集体所有的土地上盖的商品房，这样的房子，是受不到法律保护的。因为它不合乎现行的法律规定，所以它不受法律保护。

中国政法大学商法研究所副所长王涌教授则认为，对小产权房的分析不能一概而论，一定要分成若干类型进行具体的分析。而且，解决小产权房问题本身在于保护农民利益。

小产权房该何去何从

“小产权房”之所以热销，一个主要的原因在于其颇具竞争力的低价位。以北京为例，在通州区的一个“小产权房”楼盘，均价仅3000元，但其周边的商品房至少均价在5000元以上。

在房价高涨的背景下，很多收入不高的人自然会倾向于购买在城市周围价钱便宜的“小产权房”。

但很多消费者在购买了“小产权房”后，却往往因担心自己房屋的产权问题而生活在惴惴不安中。

如何解决已经购买了的“小产权房”的合法性问题，是摆在国家有关部门面前的一个难题。

胡星斗说：“‘小产权房’问题已经‘热闹’了一两年了，但是这个问题一直是很难解决。如果这个问题能够得到妥善的解决，无疑对消费者和政府都是有益的。”胡教授建议说，“如果采取补交土地款的方式来使‘小产权房’合法化，按现有‘小产权房’66亿平方米算，每平方米补交1000元钱，66亿平方米就可以补交6万多亿元土地款，这对政府来说是一笔巨大的收入。政府可以把这个收入用于建设保障性住房、廉租房等。”

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何为小产权房？

对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的“小产权房”，指的是下面的第三种。

第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。

第三种小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

来源：新华网