开栏的话

生活中处处都是法律现象，从小里说，上街买菜蕴涵着买卖合同关系；乘公交车出行涉及运输合同关系；往大里讲，就业受制于劳动法律关系，看病牵扯医疗保险制度……了解法律规定，运用法律保护自己，成为当今社会人们的自觉要求。

本刊编辑部特别推出“法官释法”栏目，将邀请一线的法官介绍我们身边的案例，解剖案件的细节，分析其中的法理，增加大家的法律常识，提高大家维护自身合法权益的能力。

10月1日，《物权法》正式施行1年。该法作为保护财产最为重要的法律，在制定过程中极大点燃了社会大众的参与热情，财产观念也因此逐渐深入人心。

然而，虽然法律出台了，面对崭新的“物权”观念，普通大众在保护财产、使用财产的道路上仍然面临着诸多困惑。在过去的一年内，有关物权的诉讼纷纷涌现。从这些诉讼中，体现出普通群众在面对物权时存在的三个方面问题：一是对于建筑物区分所有权制度并不熟悉，对于自己作为业主的权利义务没有明确界限；二是对房屋登记制度的重要性了解不够，自己作为房屋产权人的权利屡被侵害；三是对于房屋买卖缺乏理性认识，合同履行纠纷不断。

老赵的地下车库“争夺战”

今年5月，北京朝阳区法院公开审理了一起小区业主与物业公司“争夺”地下车库的案件。

事情的起因，还要从《物权法》实施开始说起。

《物权法》专门规定了建筑物区分所有权。在这一章中，集中界定了小区内的业主、业主委员会、物业公司之间的权利义务关系。作为风尚小区业主的老赵，自然对此十分关心。但是，老赵在详细了解这一章的规定后，却产生了一个疑问，这小区的地下车库究竟应该是谁的？

物权法第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

老赵仔细阅读了自己与开发商签订的《商品房买卖合同》，却没有找到关于地下车库的内容。在风尚小区，地下车库一直由物业公司管理。从2005年开始，物业公司还按照每个车位每年2400元的标准收取停车费。

老赵就琢磨，这地下车库如果是业主共有的财产，那么物业公司就没有权利收取停车费；即使收取停车费，也应该归所有小区业主共有。

该小区很多业主都赞同老赵的看法，要向物业公司讨个说法。但物业公司却坚持说，地下车库是开发商的，与小区业主无关。

2008年3月20日，以老赵为代表的12位业主将物业公司、开发商起诉到法院，要求确认地下车库为业主共有，并且要求物业公司将自2005年收取的停车费返还给所有业主。

2008年5月15日，法院公开开庭审理了该案件。

法院查明，虽然老赵等业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中没有明确条文提到地下车库的归属，但《商品房买卖合同》附件中的分摊面积表中并未将地下车库列入业主的分摊面积，所以，地下车库并不属于开发商出售给业主的面积。而且开发商在2005年10月已经拿到了地下车库的所有权证。所以，法院驳回了老赵等人的诉讼请求。

虽然老赵等业主没有“要回”地下车库的所有权，但老赵说：“这官司打得值，起码明白了小区内哪些是属于自己的财产，哪些是属于别人的财产。”

李小姐的共有房屋“暗战”

2007年10月8日，十一长假刚过，法院就接待了一对夫妻。丈夫姓张，妻子姓李。双方到法院就是想离婚。两人结婚刚三年，没有孩子，都同意离婚，惟一有争执的就是双方所住的北京望京西园两居室的房子。

法官了解到，该房屋是双方在婚后共同购买的，房款已经付清。购房合同是以张先生名义签的，房屋也登记在张先生名下。但是，目前双方均无其他住处，又都拿不出一半房屋折价款给对方。经过法院调解，双方达成协议：自愿离婚；房屋由双方共有，双方暂不分割，日后再行处理；房屋由李小姐居住，张先生在外租一套房居住，李小姐每个月给张先生房租补贴1200元。

法院依据双方协议出具调解书予以了确认。法官还告诉李小姐可以拿着调解书到房屋管理局办理房屋共有权的登记。

后来，张先生搬离了望京西园的房子。恰在这时，李小姐接到公司的通知，要其到外地出差三个月。

2008年2月初，李小姐从外地回来却吃惊地发现望京西园的房屋内住着夏先生一家。李小姐马上报了警，可夏先生在警察面前却拿出了该房屋的买卖合同和房屋所有权证，称张先生在2007年12月已经将房屋以85万元的价格卖给了自己，并办理了过户手续。李小姐则拿出调解书说明自己对房屋有共有权利，张先生无权私自出售房屋。警察看到这些材料后，建议李小姐通过法律程序解决。

2008年2月10日，李小姐将张先生与夏先生起诉到法院，要求确认张先生与夏先生签订的房屋买卖合同无效。

2008年4月10日，法院经过审理认为，虽然调解书确定房屋属于张先生与李小姐共有，但李小姐在取得调解书后，没有到房屋管理局办理共有权登记。由于房屋仅登记在张先生一人名下，夏先生无法得知房屋尚有李小姐的共有权利，而夏先生按照85万元的合理价格支付了房款，并且办理完毕了房屋登记手续。所以，根据物权法规定的关于不动产善意取得的制度，夏先生能够取得房屋的所有权。李小姐只能要求张先生将85万元的一半交给自己。

法官在判决后，对李小姐解释，房屋登记非常重要，作为共有权人，应当及时到房屋管理局办理共有权登记，才能避免自己的权利遭到侵害。李小姐追悔莫及，感叹自己错过了三次共有权利登记的机会：在买房时，应该以双方名义购买，就可以将房屋登记在双方名下；在以张先生一人名义购买并下发房屋所有权证后，应该及时到房屋管理局申请共有权登记；在调解书下达后，应该拿着调解书到房屋管理局办理共有权登记。只要自己抓住一次机会，就可以避免名义上的登记人张先生私自出售房屋的情况发生。

卖房人和买房人的“拉锯战”

“买房才10天，房价就降了14.7万元。”面对开发商的降价促销，北京一个楼盘三期业主王华夫妇与开发商协商未果后，近日，将对方告上法院，要求变更合同，调整购房单价和贷款金额，享受与后购房业主同样的待遇。

今年5月10日，王华与开发商签订合同，购买了一套房屋。王华说，当时楼盘均价1.8万元/平方米，因为有楼层和朝向的差价，他们以套内建筑面积单价22986.17元/平方米，按揭购买了一套近90平方米的两居室。签订合同前，他们已得知该楼盘会在下一周进行促销活动。“我们问能不能晚几天签合同，但售楼代表保证我们的户型不会降。”5月19日，他们了解到该楼盘3居以下的户型普降近2000元/平方米，而与自己所购房屋户型、楼层相近且原单价相同的房子，降价达14.7万元。王华夫妇随后与销售人员和销售主管多次沟通，要求退房或给予相应赔偿，一直未果。于是，王华夫妇将开发商告上法院。

该案作为北京首例因房屋降价引发的纠纷，在目前房屋正处于降价风潮的背景下，引发了社会公众的普遍关注。

而仅仅是在十个月之前，买房人陈志遇到的却是另外一种情形。当时房屋价格仍处在高点之上，因为房屋增值，房主宋刚在与陈志签订合同后，却拒绝履行交付房屋的义务，并将房屋另行以高价卖给了第三人钱某，办理了过户手续，导致购房人陈志无法取得房屋。

为此，陈志向法院起诉宋刚要求按照当时房屋的价值赔偿其20万元差价。

正如一首歌所唱的那样，这房价犹如潮水，有时起有时落。而这种潮起潮落导致的直接后果是：或者是卖主嫌卖低了，或者是买主嫌买高了。而为了避免这种重要的财产损失，卖主或者买主都会积极寻找各种各样的理由去不履行合同，要不就说合同是无效合同；要不就说对方违约，合同应该解除；要不就说夫妻另外一方对买卖不同意，自己无权私自做主。总而言之，卖房人、买房人坐在房价的过山车上，心情起伏不定，行为层出无穷，导致呈现出的案情光怪陆离。

法官提示：请尊重自己的“物权”

在《物权法》颁布前，有学者认为物权法的最大意义在于尊重个人对于财富的进取心。而在《物权法》实施后，我们仍然面临“物权”制度带来的各种困惑。在这种困惑中，我们需要提示的是：请尊重自己的“物权”。

尊重自己的“物权”，意味着对于自己享有的物权的权利内容有明确的认识，对于自己的物权与他人物权的界限要有清晰的了解。尊重自己的“物权”同时也需要尊重他人的“物权”。比如，在小区内共同生活的业主应该了解自己可以完全行使所有权的范围，而不应该超越所有权的界限，擅自拆改窗台、阳台、房屋外墙、搭架台阶。

尊重自己的“物权”，意味着能够珍惜与保护自己的物权。我们应当清楚地了解，对于房屋来说，只有登记才是保护自己对房屋的所有权的最为有效的途径。真正的房屋所有权人，如果未被登记，就应当努力消除登记状况与实际状况不一致的情形，才能真正得到保护。否则，名义上的登记人就有可能侵害你的合法权益。

尊重自己的“物权”，意味着能够合理合法地利用物权。因此，在前面提到的房价涨跌大潮中，对于房屋的价值损失应当合理对待，而不应以不诚信履约的方式意图获取额外的收益，这种不诚信的方式体现的恰恰是对“物权”代表的财富的非理性追逐。

（作者单位：北京市朝阳区法院 ；本栏稿件由北京市高级法院统一提供）