近日召开的国务院常务会议对发展住房租赁市场提出四项举措，从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

随后，住建部副部长陆克华表示，为满足青年人、新市民的租房需求，允许将商业用房改建为租赁住房，同时允许将现有住房按要求改造后按间出租。

多个政策红包让各界对房屋租赁行业产生了新的期待。租售并举的新思路能否实现“居者有其屋”的愿望？

长期以来，租房领域“租金贵”、“租房难”、“黑中介”等痛点饱受诟病。调查显示，由于缺少中小户型供给，青年人、新市民只能选择合租，比例达50％。另一项调查显示，43.8％的租房人在租房过程中遭遇黑中介、欺诈中介费等不良中介行为。

尽管有关方面的监管打击从未停止，但顽疾依旧难除。究其根本，还在于这一系列痛点表征背后，租赁市场，乃至房地产市场结构一直处于失衡状态。

中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员王业强表示，“交易市场是房地产市场的主角，一直在不断发展和完善。住房保障体系在最近几年加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态，发展相对滞后。”

来自住建部的数据显示，我国通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿元。虽然市场需求旺盛、规模庞大，但其主力却是散兵游勇。

《中国房地产发展报告No.13（2016）》分析认为，租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌。陆克华也表示，总体来看，由于缺少系统配套的政策支持，专门从事住房租赁的企业还不多，还不能够满足住房租赁消费的需求。

为何房屋租赁市场机构和企业身影稀少？陆克华解释说:“企业普遍反映，企业买地一次性投入，加上开发建设，资金投入比较大，如果采用出租的方式，资金收益率比较低，租房子不如卖房子。”

机构、企业如此，私人业主也是如此，出租住房成为销售住房的过渡期。有研究表明，从目前房屋租赁市场发展总趋势来看，先买后租、以租养贷、择期出售已经成为置业投资的主要模式。

当租赁成为投资性置业的附属功能时，租金价格的形成机制自然而然地受到了扭曲。在业内，租金价格被认为是房地产行业的晴雨表，然而我国却不然。

数据显示，2015年我国住房租金的涨幅为2.6%，而全国商品住宅平均销售价格的涨幅为9.1%。近年来，随着房地产交易价格的上升，各大城市的房屋售租比不断攀升，北上广深等一线城市的房屋出租需要30年～50年，甚至60年以上才能收回成本。

投资回报率如此之低，租赁市场自然难以发展。有媒体评论认为，在纵容房价居高不下的前提下，发展房屋租赁市场是“伪利好”。

应该看到，租赁市场是一个完整的房地产市场的必要组成部分。房地产市场的健康发展需要交易和租赁“两条腿走路”，要扭转房地产租售失衡，同样依赖于租与售两个市场的共同努力。