日前，福州东二环一城市综合体开业，开业3天客流超200万人次，且吸金量惊人。这在不少城市商圈商场进入低迷，经历了缩减、撤柜等打击后，着实让人眼前一亮。记者观察发现，该城市综合体在经营策略上有所改变，大幅增加了餐饮门店占比，在业态结构上明显倾向引入餐饮品牌。

城市综合体，也被称为“城中之城”，因为其基本具备了现代城市的全部功能，将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

但近年来，各地一哄而上开发，定位千篇一律，城市综合体体量剧增带来白热化竞争。为了能在激烈的综合体竞争中占有一席之地，近年来福州的城市综合体纷纷在经营策略上寻求突破。

商业地产的热度正在减退，城市综合体开发过剩已是定局。在面临体量剧增带来的激烈竞争同时，还要面对电商对传统商业业态带来的冲击，商业地产开发何去何从？

“遍地开发”，竞争激烈

项目总占地面积230亩，总建筑面积超过70万平方米，福州东二环这一城市综合体的开业使得福州已经遍地开花的城市综合体竞争更趋激烈。

记者了解到，自2010年城市综合体在福州开始兴起，刚开始福州东南西北中各一个。但近两年，城市综合体见缝插针，目前福州五城区已营业的城市综合体项目、类城市综合体项目数量已超过18个，而且还在不断向周边县市延伸。

事实上，福州的城市综合体、类城市综合体竞争已经出现将要洗牌的迹象。2014年底，华润万家正式接管位于浦上商圈的乐购汇购物广场；同样在2014年，福州王府井百货开始屡屡传出经营情况欠佳将要闭店的消息。而在近期，因为位于茶亭街世贸百货的世茂影城被万达影城收购，再次传出世贸百货降租仍然不好招商的新闻。

不仅是福州，在福建省经济较为发达的几个城市，城市综合体都进入“白热化”竞争。在闽南泉州，商业地产的建设正如火如荼，其数量已经达到了相当饱和的程度，其中一些建筑面积甚至超过了60万平方米。而在各县（市、区），商业地产也呈遍地开花的趋势。

业内人士认为，一个城市的人均购物中心面积保持在1~2平方米是比较合理的，如果按此标准，目前大多数城市现有和在建的城市综合体明显过量。

无“特色”，处于“虚胖”状态

增加餐饮，变身“美食城”，记者调查发现，为吸引人气，城市综合体纷纷寻求转型，但“招数却极其有限”。

随着一个个标榜着“城市综合体”的大跃进，众多质疑的声音接踵而至：海量生长的城市综合体能否站得住脚？据了解，各城市综合体无“特色”，处于“虚胖”状态。招商的同质化也使城市综合体本身陷入了业态同质化的困局。服装类、餐饮类、KTV类也大同小异，主力百货店则更加同质化。

现在福州一些新的城市综合体也陷入了招商难的困境。城市综合体需要时尚品牌进驻，但这些品牌在电商等冲击下，都在压缩经营规模。“在一定的区域范围或一个商圈，为了不造成资源的浪费，通常只开设一家店面。”一位知名服装品牌的负责人告诉记者。

对于城市综合体的一哄而上，此前中国商业地产联盟、福建省商业行业协会等各方面专家都提出了忠告，他们认为蜂拥而上的城市综合体看似在迅速扩容，实际因为各城市综合体的招商、定位千篇一律，整个行业可能处于“虚胖”的状态，这样城市综合体的增多就无法实现“一加一大于二”的效应，而是“一加一仍等于一甚至小于一”。从发展趋势看，城市综合体的开发将由数量型转向质量型，从竞争开发转向运营管理。

业内人士指出，国内的一些高速扩张的城市综合体，一味追求即时的眼前效益，越来越多初次进军商业地产的企业，或是看到综合体开阔前景的企业，希望通过快速复制的模式，进驻综合体行列。这种不成熟的运营模式，将引起一系列的恶性循环，商户群流失，吸引不到人流量，城市综合体最后只能是一座空城。

“互联网+”、细分市场求破局

已经渐渐趋于饱和的综合体市场，如何在已经下行的路上寻求突破成为一道难题。专家指出，真正系统的商业模式需要的是同样系统化的城市综合体，而一味追求速率、无序扩张的城市综合体，只会在在城市进程中被淘汰，留下城市垃圾。

“城市综合体不是建筑综合体，不是商贸城，只有那些具备特色产业、甚至产业链注入，具有循环经济特色的迷你城市，才能在激烈竞争中脱颖而出。”专家指出，作为一个多功能高投入的大型商业网点，这些都对开发商的开发运营能力提出了很高的要求。企业必须具备雄厚的资金链和市场前瞻性，即使在开发的过程中，也要适时根据市场动向做出调整。

除了要和同是城市综合体的实体商场竞争外，电商也是目前城市综合体发展的一大对手。投入“互联网+”的怀抱，开发相应商城的移动APP，联动线上线下，为消费者提供更便捷的服务，成了泉州城市综合体在差异化竞争中脱颖而出、突围市场的另一关键词。

中国产业调研网发布的2015年中国城市综合体市场调查研究与发展前景预测报告认为，大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重。一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。