2月19日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知，从本月22日起，除一线城市，其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将降低。

在不到20天的时间里，降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率、降低交易环节税费征收比例等房地产调控组合拳打出，2016年楼市去库存的大幕正式拉开。

库存规模有多大？

根据去年12月召开的中央经济工作会议，各地政府纷纷出台去库存的政策，设定了具体的去库存目标。安徽和湖南两省就明确：今年棚改货币安置比例不低于50%。

这些目标指向的是现有房地产库存，但库存规模到底有多大？目前业界有不同的说法。

根据安信证券去年10月份的数据分析，我国房地产行业的真实库存为98.3亿平方米。分析认为，全国房地产库存面积=全国商品房待售面积+尚未开工的企业拿地面积+在建商品房面积。以过去年均11.5亿平方米的销售速度，在不增加供给的情况下，需要至少8年才能完全去库存。

在2月19日举行的中国经济50人论坛2016年年会上，国务院发展研究中心副主任王一鸣则表示，全国房地产库存面积的计算应该有三种不同口径。“最小的口径是已建成的商品房待售面积，中口径是加上在建的未售面积，最大的口径是已经购了土地但还没有开发的面积。”

根据王一鸣基于中口径的库存面积数据计算，到去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，加上在建面积73.5亿平方米，需要5年9个月的时间才能消化掉。

值得注意的是，全国总体库存量大，但已经出现分化。一二线城市库存在缓解，但三四线城市库存压力仍然较大。

记者近日走访北京的我爱我家、链家地产部分门店发现，尽管市场整体处于假日状态，但较过去两年而言仍回暖不少。此前，在一系列楼市利好政策的刺激下，直到2月7日之前，北京市二手房单日成交量依然处于高位。据伟业我爱我家数据中心统计，2016年1月北京全市二手住宅网签总量超过2.3万套，同比上涨超过9成，成交价格同比上涨约17%，市场需求可见一斑。

房企业绩分化严重

根据国家统计局公布的数据，2014年全国房地产投资增速为10.4%，到2015年增速降到1.0%。加上物价和人民币贬值的考虑，这个数据的实际表现体现了房企整体投资不景气。

对于2016年房地产市场表现，国家信息中心宏观政策动向课题组认为，房地产市场各项指标将保持低位运行，房地产市场整体量升价缓，但区域市场仍会继续分化。

截至2015年12月28日，按照中信证券行业分类，147家房地产上市公司中27家发布2015年业绩预告，其中预增3家、略增5家、扭亏3家，预减5家、略减3家、续亏2家、首亏5家，中房股份为不确定。

除了一些涉及旧城改造和棚改项目的相关房企预计业绩增幅明显外，其他房企预期业绩下滑幅度都较大。“未来房地产市场去库存将是大势所趋。中央经济工作会议提出发展租赁市场、推进兼并重组等举措，有望提振上市公司业务。”一位不愿具名的上市公司财务总监告诉记者，“大多数房地产项目销售规模都在下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。”

组合拳作用能否显现？

按照三部门出台的房产调控新政，除北上广深以外的城市，购买家庭唯一住房，面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；90平方米以上减按1.5%的税率征收契税。购买家庭第二套改善性住房，90平方米及以下减按1%征收契税；90平方米以上减按2%征收契税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

对于二套房的购房者来说，假设购买一套90平方米、总价100万元的住房，需要缴纳契税3万元，按照新政，单契税就少缴2万元。

春节前，央行发布公告称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

就目前来看，房贷新政的效果还有待检验。“对于个人来说，目前的新政，只是降低支付门槛，变相提高了月供压力，如果降低月供利率等实际利好不出台，很难刺激三四线市场。”中原地产首席分析师张大伟说。

王一鸣也认为，三四线城市去库存任重道远。“三四线城市对于如何化解库存，还没找到特别有效的办法。”

有业内人士分析称，尽管过去的一年房地产库存问题已经显现，但行业的销售收入依然处于高位。国家统计局的数据显示，2015年房地产行业的销售额达到8.73万亿元，同比增长了14.4%，创历史新高，这也让房企本身去库存动力不足。

在当前形势下，去库存对于房企和地方政府来说，都是机遇。长期来看，三四线城市高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇。住建部近日也密集展开针对三四线城市房地产市场的调研，希望引导鼓励农村居民进城入镇，促进房地产产业持续健康发展，加快推进新型城镇化。