东方IC供图

现实生活中，买房人常常会要求卖家迁户，尤其是购买“学区房”或房屋拆迁安置时，这一愿望更为迫切。然而，愿望常常“败给现实”。由于卖家无法或未能及时迁户常常引发争议甚至诉讼。

造成迁户不能或逾期迁户的原因，有卖家找不到新的落户地址，有所售房屋里还有其他亲友不配合迁户，还有卖家的上一任房主没迁户也不配合迁户等。一旦遇到“迁户困难”，买家常会通过诉讼要求法院责令卖家限期迁户或是解除双方的购房合同，甚至还会索要违约赔偿。那么，这些要求会获得支持吗？

典型案例：

户口迁不成“学区房”白买

张凡为了让孩子上个好小学，买了刘挺名下的房屋一套，双方就房屋价格、产权变更等事项签订了合同，并约定刘挺在一定期限内把与该房屋有关的原有户口迁出，否则，应向张凡支付违约金。

但是，不知出于何故，双方在迁出户口的期限及违约金数额等空白处都没有填写任何内容。

张凡依约向刘挺交纳了首付款后却发现该房屋的原产权人是汤某，汤某把房屋卖给刘挺后一直未将户口迁出。张凡遂以汤某户口的存在导致其不能顺利迁户、直接影响其孩子入学、致使其为孩子上学落户的合同目的不能实现为由诉请解除合同、退还定金。

法院经审理后认为，由于张凡没有将孩子上学等内容写入《房屋买卖合同》，其所称购房目的不等同于《房屋买卖合同》目的，故其以合同目的不能实现为由要求解除合同，没有事实依据，遂驳回了张凡的全部诉讼请求。

典型案例：

买房落不了户法院“很无奈”

小李大学毕业后，在上大学的城市找到了工作。此后，小李经过自己的努力和家人的帮助，筹钱购买了王先生名下的一套房屋。小李对房子很满意，但王先生一家的户籍迟迟没有迁走的情况，却成了他的烦心事。

为了避免今后因房屋拆迁引发争议，小李起诉至法院，要求法院判决王先生一家限时迁户。

小李的诉请能否受到法院支持？根据我国《户口登记条例》第三条的规定，户口登记工作，由各级公安机关主管。也就是说，户口的申报、迁出（迁入）等都是公安机关的户籍管理职权范围。由于司法权不能逾越或代替行政权，因此，遇有售房人未能在约定期限内迁出户口的，买房人可以根据合同约定主张售房人承担违约责任或解除合同；但如要求售房人限期迁户，则其诉请无法获得支持。

典型案例：

房主逾期迁户被判违约

2014年年初，祝云购买了刘朋名下的一处房屋，双方约定“于过户之日起15日内，刘朋将其与家人的户籍自该房屋内迁出”。然而，房屋过户后又过去了一个多月，刘朋一家的户口却迟迟未能迁走。

双方在合同中约定，如刘朋未能依约迁户，应按房屋总价款的5%向祝云支付违约金；逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝云支付全部已付款万分之五的违约金。祝云遂起诉刘朋向其支付逾期迁户违约金。

庭审中，刘朋认可自己未能及时迁户，但同时认为祝云一家的户籍已经迁入，其并未给祝云造成经济损失，故不同意承担违约金，并提出违约金过高的抗辩。

法院经审理认为，办理出售房屋户籍迁出手续，系刘朋作为房屋出卖方的附随义务，故祝云将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘朋逾期迁出户籍的违约责任。

另外，对于刘朋提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘朋的逾期时间及过错程度、祝云的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。最终，法院判令刘朋向祝云支付逾期办理户籍迁出违约金五万元，驳回了祝云的其他诉讼请求。

法官提示——

买房切忌投机

学龄儿童、少年家长不要盲目相信房地产中介或售房人承诺的“购房择校”，应当正确理解法律规定，科学认识“就近入学”，及时掌握招生信息。

我国《义务教育法》第十二条规定：适龄儿童、少年免试、就近入学。同时，为了巩固提高九年义务教育水平，深入推进义务教育均衡发展，国务院提出《关于深入推进义务教育均衡发展的意见》，实施学区化管理。

因此，“就近入学”之“就近”是指相对就近，并不是指绝对地理位置的就近，既不是指某个学生的家庭住址距离某一所学校最近就能就近入学，也不是指某一所小学距离某一所中学最近就能入学。

家长可以通过户籍所在地、工作或居住地所在的区县教育行政机关网站，查询当年义务教育阶段入学工作的实施意见了解入学条件、入学方式等有关招生政策，避免误解或信息不对称带来的损失。

买“学区房”如何防“迁户难”

一般而言，房屋买卖合同的合同目的在于完成房屋的交付及所有权的转移。所以，尽管购买“学区房”的家长在签订房屋买卖合同时有明确的“择校”动机，交易价格也明显高于同地段的房龄、结构近似的其他商品房价格，但除非在合同中有明确约定，否则，购房动机不能当然地等同于合同目的。

换言之，如果在房屋买卖合同中约定售房人负有限期迁户的义务，但没有明确约定“如售房人未能将房屋内全部原有户籍迁出的，购房人有权解除合同”，即使卖房人未能在约定期限内迁户，购房人仅能依据合同约定向其主张违约赔偿转让，而以合同目的不能实现为由诉请解除合同的要求将无法获得支持。

逾期迁户违约金不能“大开口”

二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任进行明确约定，以免发生争议后举证困难。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促其及时迁户，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，法院将根据法律规定予以酌减。（文中人物为化名）

作者单位：北京市海淀区人民法院