崭新的理石墙面、欧式穹顶吊棚、水晶灯、玻璃围栏，装修异常豪华，但却只在1楼有5家甩货的商铺，二楼走廊空无一人……

2月8日，星期天，位于沈阳北站CBD核心区域的阳光百货商场，不但未出现客流如织的热闹景象，反倒是“门前冷落车马稀”。

近一两年来，沈阳多家购物商场集中“退出”甚至关闭，包括日本伊势丹百货、泰国尚泰百货、雅仕百货、世茂五里河百货、美美百货、西武百货等外资中高端百货商场纷纷在沈阳退市。另外，近日一则“万达将关闭沈阳两家商场”的消息在网上疯传。该消息称，包括沈阳北一路万达、沈阳浑南万达广场在内的万达百货将关门。

这也让人不禁产生疑问：沈阳商业地产到底怎么了？是什么造成了今天的“商场之殇”？

数十万平方米的商场比比皆是

记者来到位于沈阳市著名的商圈“太原街”的五洲商业广场，这里的大型商场五洲春天和东舜百货占据了沈阳太原街的南面半条街。

然而，走进商场内部，记者却发现漆黑一片，店面拉门紧锁，电梯停运，只有1楼的门市房还有专卖店在营业。走廊地面、墙壁上多是许久没有清理的积尘，玻璃上贴着“甩卖”、“清仓”标语。

据了解，过去沈阳著名商圈有两个：中街和太原街。中街位于沈阳故宫附近，中街商业也因这座皇宫而建、而兴盛，2005 年被评为“中国十大商业街”。太原街则是日本侵占东北时所建，原名“春日町”，主要有沈阳兴隆一百、沈阳华联商厦、五洲春天、东舜百货、中兴沈阳商业大厦、沈阳百盛、万达广场、新世界等多家大型商场。

后来，不仅这两大商圈新增了许多大型商业企业，又新增了北行、金廊、北二马路、五爱市场、浑南等诸多新商圈。几年下来，在沈阳，数十万平方米的商场比比皆是。

记者用了近3个小时，走访了卓展、恒隆广场、百联购物中心、万象城、茂业百货，发现各家的经营现状大同小异：顾客屈指可数，说营业员比顾客多丝毫不为过。

消费需求增长有限

相关资料显示，北京商业面积为0.61平方米/人，上海为0.63平方米/人，而人口只有822万多的沈阳，人均商业面积已经超过1平方米/人。另外，全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中沈阳位列全球第二，仅次于天津。

然而，在社会需求量增长有限的条件下，沈阳“商场供应”最终形成过剩状态。

根据第六次全国人口普查的数据，东三省每年净流出的人口约200万人，辽宁每年还有大约20万的人口净流入，而这20万人也不都流入沈阳，事实上，沈阳每年的净流入人口仅有10万人左右。

沈阳商业城副总经理佟雅娟说，蛋糕就这么大，却这么多人要吃，结果只能是争相杀价竞争，过去商业企业毛利率可达到20%至50%，现在能达到10%就不错了，而纯利润干脆只有1%，甚至不到1%。

虽然沈阳商业企业几乎家家经营惨淡，但商业企业建设势头依然不减。预计到2020年沈阳商业地产总存量将达到1227万平方米，为2014年的1.7倍，按沈阳目前不变人口计算，人均商业面积将达到1.5平方米。

家家“摩尔”，千店一面

所谓“摩尔”，为MALL的音译,全称SHOPPING MALL，意为超级购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的消费中心。

近些年，沈阳兴建起来的大型商场，几乎都是这种模式，可谓家家“摩尔”，千店一面。没有特色，也没有形成差异化经营，对顾客自然没有什么特别吸引力。这样，一些缺乏特色的新商场时常出现“营业员比顾客多”的现象也就不难理解了。

仲量联行数据显示，2014年，基于全球25大城市的统计数据显示，商业房地产投资回报率仅为5.38%。另外，值得一提的是，近年来电商发展一路高歌猛进,传统商场遭受到了巨大的冲击,这些影响迫使许多传统型百货店不得不寻求新的转型,重新思考如何应对变化中的市场环境。

在城市商业发展规划中，国外的一些发展经验或许值得借鉴。据了解，世界很多国家为了防止商业恶性竞争，都制定有相关法律。如法国《大型零售店铺立地法》规定，凡是销售面积超过300平方米的商场，设立、改扩建、重新开业以及销售面积2000平方米以上的商场的任何扩张都需要向省级的商业设施委员会提交书面申请，要经过听证，发给商业经营许可权证书，再向建设部门申请建设许可权证。资料显示，家乐福在法国申请新开一家商店，必须关闭一家自身同等规模的商店。

但在我国，一些城市的商区盲目扩张，商场遍地，必然导致恶性竞争，浪费了大量资源。

大约15年前，沈阳商业城总经理、沈阳市人大代表张殿华出于对沈阳商业发展的长远考虑，连续多年人代会都提出近乎相同的议案：要有计划发展沈阳商业。然而，这一提议并没有吸引太多关注。与此同时，分析沈阳商业发展历程，许多都与政府缺乏详细规划、干涉过多有关。

多年前，沈阳投资数亿兴建起有数十万平方米的“浑南大市场”，打造一个新的商圈。然而，这个市场建在郊区，虽然特意开通了公交线路，却始终鲜有人去。最终“浑南大市场”只是象征性地开了一段时间就关门了，现在这个地方已经变成住宅区。

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商业地产由“两难”进入“三难”时代

近日，中国商业地产联盟和商业地产专业研究机构RET睿意德中国商业地产研究中心联合发布《中国商业地产2014/2015年度研究报告》。报告显示，商业地产行业一直突出的问题是“两难”：开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性矛盾。而进入2014年，“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍，行业从“两难”进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。

究其原因：首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了市场“蛋糕”;其次，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降;还有电商对实体商业的冲击。

根据国家统计局数据显示，近三年，全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大，商业竞争加剧，促使“运营难”问题的凸显。

与此同时，2014年，实体商业项目之间的竞争由过往的促销战、品牌战转向体验战、文化战、网络战，各类商业设施纷纷开始导入文化、艺术、旅游、科技等新兴元素，积极营创新的购物环境与氛围，不断加大精神、感官、交互等层面的内容供应，儿童游乐与餐饮等非购物类体验业态大受追捧，商业间竞争由“实”转“虚”。