在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，俗称“小产权房”。法律法规不允许集体土地上建设的房屋向该集体经济组织以外成员销售，因此“小产权房”不具有房屋法定的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理法定房屋的产权过户手续。但是“小产权房”最吸引人的地方在于其价格优势，催生了“小产权房”的交易行为活跃，也因此带来了许多的法律纠纷。“小产权房”的买卖合同显然是无效的，但无效的责任谁来承担呢？日前,南通市中级人民法院对一起案件作出二审判决。

好运来

买到便宜 “ 小产权房 ”

2009年下半年，因城市建设需要，江苏省启东市汇龙镇王国栋一家所在地村组启动拆迁。经过几轮谈判和磋商，有关拆迁补偿事宜达成一致。9月13日，王国栋的女儿王清作为乙方，与甲方启东市土地储备中心签订了一份城市房屋拆迁补偿安置协议。这样一来，王家的祖产换回了好几套拆迁安置的农民联建房。房子多了，还需筹备装修资金，王家和其他村邻一样，打算卖掉其中一部分。

与此同时，启东市新安镇的魏炜、谈俊花一直打算买房投资，眼见节节攀高的房价，他们并无力购房。

经人介绍，魏炜、谈俊花认识了王国栋，了解到王家有小产权房出售，价格每平方米3000元，魏炜夫妇心动了。他们在王国栋家准备出手的房子中选择了一套，为慎重起见，还专程去村委会查看了拆迁安置房表格，确认是王国栋家拆迁安置的农民联建房。

2009年9月23日，王国栋、李春梅、王清作为甲方，魏炜、谈俊花作为乙方，签订了一份房屋转让协议，约定：将王清拆迁安置的农民联建房（面积139.64平方米及24.06平方米车库）转让给魏炜、谈俊花，转让金额为40万元；　魏炜、谈俊花首期支付房款5万元，其余待拿到房屋钥匙后支付。协议甲方由王清的父母王国栋、李春梅签名。

协议订立第二天，魏炜、谈俊花支付了房款5万元。由于房屋是期房，正在建设中，其余房款根据约定暂缓支付。

空欢喜

卖主反悔法院支持

不久后，一份来自启东市人民法院的应诉通知书送到了魏炜、谈俊花手中，起诉他们的竟然是房主王清。原告在诉状上要求确认之前的房屋转让协议无效：一是她的父母没有权利卖她的房子，该房是以王清名义签订的房屋拆迁补偿安置协议，她是唯一房主；　二是这份协议转让的是农民联建房，房子性质禁止交易。

该案经南通市中级人民法院指定，由海门市法院审理。

2011年5月17日，海门市法院作出民事判决，认定双方房屋买卖合同标的为农村集体土地上的农民联建房，该买卖合同违反土地管理法的强制性规定，确认合同无效。

魏炜、谈俊花向南通中院提出上诉后又撤回上诉。

求赔偿

明知故犯鸡飞蛋打

2012年5月18日，王家将预收的5万元房款及按同期银行贷款利率计算的利息5708.61元通过邮局汇给了魏炜、谈俊花。

魏炜、谈俊花收到5万元退款后不久，以合同无效的损失赔偿提起诉讼，经南通市中院指定，依然由海门市法院审理。

在审理中，魏炜、谈俊花提供了“启东房产网”上房产价格信息表，主张与争议房屋同类的现今房价在7000元/平方米，王清等应承担70%的过错责任，请求法院判决王清、王国栋、李春梅赔偿损失15万元。

海门市法院审理后认为，因双方买卖的农村联建房的土地性质属农村宅基地，而双方又非同一集体经济组织成员，故双方签订的房屋买卖协议无效。该买卖合同的效力已经被生效法律文书所确认，无效的合同自始没有法律效力，对双方不具有法律约束力。合同被确认无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。

本案合同的无效，王清、王国栋、李春梅有过错，故其应返还收取的房款5万元，并按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息损失。王清、王国栋、李春梅已经返还的房款及部分利息应予扣除。合同无效责任不是缔约过失责任，魏炜、谈俊花请求赔偿的损失属可得利益范畴，而不是合同无效的损失范围，且对于合同无效，其自身也有过错。因此，魏炜、谈俊花要求按房屋差价所确认的损失予以赔偿的诉讼请求，法院不予支持。

一审宣判后，魏炜、谈俊花不服，向南通市中级人民法院提起上诉。

近日，终审法院判决驳回上诉、维持原判。

（本文当事人为化名）