老百姓过日子花的最大一笔钱多半是用来买房子的，买到一处称心如意的房子是购房人的基本要求。如果花了大钱却买到一处“凶宅”，谁都难以接受。然而，在现实中，全国各地发生的购房人买到“凶宅”而要求退房或索赔的案件却时常发生。

买到 “ 凶宅 ” 拒绝过户

2013年4月初，高强在中介公司处看好了一套40平方米的一居室，房屋位于北京市石景山区，毗邻成熟商圈，高强觉得很满意。经中介公司“撮合”，高强与房主王青签订了《房屋买卖合同》，约定：房屋价款100万元，定金5万元，双方于5月30日办理房屋产权过户事宜。

两天后，中介公司工作人员给高强打来电话说，房主王青突然说房子是“凶宅”。高强觉得很突然，表示得和家人商量后再做决定。

转眼间，到了双方约定办理产权过户的时间。在办过户手续前，高强要求王青明确解释房屋成为“凶宅”的具体情况，此时王青却坚称房屋不是“凶宅”。为此，高强与王青发生激烈争吵并拒绝办理过户。

6月初，王青将高强诉至法院，要求法院判决解除王青与高强签订的《北京市存量房屋买卖合同》；确认王青不予返还高强交纳的5万元定金。

法院经审理认为，根据诚实信用原则，无论诉争房屋是否是“凶宅”，王青在签订合同后才突然披露房屋内有人非正常死亡的信息且始终未能给出明确解释，足以影响高强的购房决定。因此，虽然高强在合同履行期限内未办理诉争房屋过户手续，但不能据此得出高强单方违约的结论，高强不应承担违约责任。故法院对王青主张的不予返还5万元定金的诉讼请求不予支持。

法官解析

什么样的房屋是 “ 凶宅 ”

“凶宅”不是法律概念，但房屋内发生过人的非正常死亡确实有违买受人的真实意思表示。因此，有必要对“凶宅”的概念作出界定。

根据大众的一般认知心理和传统观念，对“凶宅”作出如下定义：“凶宅”指发生过人为或意外事件致人非正常死亡的房屋。

为与封建迷信相区分，应对“凶宅”的范围作出客观、周密的限制：（1）“凶宅”内发生过人的非正常死亡这一客观事实；（2）“凶宅”会给居住人带来主观上的恐惧和不适感；（3）“凶宅”会使房屋的交易价格低于正常市场价格；（4）“凶宅”不以他人的主观想象或大众评论作为判断标准；（5）对于发生过人的正常死亡的房屋不在“凶宅”之列。

卖房人义务——

房主应当主动告诉买房人“凶宅”信息。

出卖人基于以下三点法理基础负有主动披露“凶宅”信息的义务：

（1）合同主体的平等性要求出卖人披露“凶宅”等负面关联信息。在我国当前的房地产市场中，出卖人与买受人信息不对称的情况严重。为平衡买卖双方之间权利义务，出卖人应当负有主动披露“凶宅”等房屋信息的义务。

（2）买受人对“凶宅”等房屋负面信息享有知情权。居住在“凶宅”中给买受人带来负面情绪是客观存在的，且“凶宅”信息一旦公开，必然会给房屋带来交易价格贬损，赋予买受人享有“凶宅”等房屋负面关联信息的知情权，是对此种不利的救济途径。

（3）诚实信用原则要求出卖人披露“凶宅”信息。

买房人权利——

不明真相的买主可以要求退房。

买受人得知其买到“凶宅”后一般均主张退房。法院受理的涉“凶宅”买卖纠纷，主要以买受人要求解除或撤销合同为主，而出卖人以房屋为“凶宅”为由要求收回房屋的，在买受人拒绝退房的情况下，难以得到支持。

在不明真相购得“凶宅”的情况下，买受人可以主张解除合同，收回购房款；亦可以要求撤销房屋买卖合同，将房屋腾退。

买受人“退房”的诉讼请求最终能否得到法院支持，还需审查是否满足如下要件：

（1）出卖人知道或应当知道“凶宅”信息。（2）签订合同时，买受人不知道“凶宅”信息。（3）出卖人未及时披露“凶宅”信息。出卖人负有披露“凶宅”信息的义务，这一义务属先合同义务，应当在与买受人完成缔约行为之前妥善披露。否则，出卖人应当承担相应的民事责任。（文中人物为化名）

作者单位：北京市石景山区法院