编者按 　 　

国务院近日明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为今年深化经济体制改革的重点工作。

近期有媒体报道重庆房产税起征点近3年来两度上调，或面临修改。重庆作为最早试点房产税改革城市，进展和成效如何，在制度“破冰”之后尚面临哪些阻力，如何稳妥有效地推进？在当前业内外对建立房地产调控长效机制呼声高涨背景下，梳理重庆房产税改革历程，剖析成效审视阵痛，对未来全国房产税改革推进乃至房地产行业调整与改革，均具有镜鉴价值。

重庆作为个人住房房产税征收首批试点城市，在2011年颁布《征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，宣布在重庆市主城九区开征房产税。试点两年多来，由于没有使房价急速下跌，也没带来财政收入大幅增长，社会上出现对试点成效的质疑。

业内人士普遍认为，重庆房产税试点最大成效在于“制度破冰”，即将个人非经营用房产纳入征收范围，意味着向构建合理房产税体系迈出实质性一步，制度导向影响深远。随着试点方案不断完善和后续改革推进，其在征收模式和征收范围等方面的难题，亟待破解。

政策效应逐步显现

从2011年１月28日起，重庆在主城区对独栋住房、新购住房价格超过上两年商品住房均价２倍的住房，重庆市“无户籍、无企业、无工作”人员在市外所购第二套及以上住房，开征房产税。

当年10月1日开始，重庆市开全国先河，对存量应税独栋商品房征缴个人房产税。凡交易单价达上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上税率为1.2%。但2011年1月28日前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅免税面积为100平方米。

记者近日从重庆市财政局了解到，2011年，重庆市房产税征收金额达1亿元人民币；2012年征收金额为1.4亿元。

重庆财政局官员称，目前重庆房产税征缴基本做到“应收尽收”，征收率在99%以上。房产税收入全部用于公共租赁住房的建设和维护。

重庆房地产统计数据显示，2011年期间，重庆主城九区商品房建筑面积销售价格涨了628元/平方米。2012年1月至12月，这一成交均价上涨748元/平方米。今年1月至6月，成交均价上涨近1000元/平方米。事实上，重庆房产税试点近3年两次调高应税起征点。2011年，重庆高档应税住房价格标准为9941元/平方米；2012年，这一标准被修正为12152元/平方米。房价不降反升成为不争的事实。

据悉，在重庆主城区商品住宅中，别墅只占7%～9%，独栋别墅数量更少，大概不到1%。加之现在政府对新增建设用地建造独栋别墅严格限制，因此增量也不会太多。所以，业内外希望的房产税抑制房价“立竿见影”效果并未显现。但重庆市国土房管局市场处处长文星称，房产税对高档商品住房起到“价格约束”作用，遏制了高档住房带动房价上涨势头。

重庆房产税对抑制高端住房消费和房价过快上涨势头确实有效。记者从重庆一高档楼盘置业顾问处了解到，去年下半年以来，看房人数以每月10%以上比例下降，且客户几乎无一例外会问房子在不在缴房产税范围内。

据调查，房产税实施以来，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%至50%，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。

重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇告诉记者，重庆房产税试点改革方案目标明确，针对性强，易于实施，操作性强，与其他房地产调控政策形成合力，调控性强。首先，制度设计时主要针对高端住房，目的是对高档住房“供应、需求、价格”形成约束，并遏制对市外投资和投机性购房。其次是征收范围界定清晰，征收对象易于确认，建立了完善的个人住房信息查询系统，财政、国土房管、地税三部门建立了流畅的房产税征收协作机制，能为应纳税人提供便捷服务。张定宇表示，重庆房产税改革试点是运用经济手段形成对高档住房的调控体系，加上法律手段和行政手段，形成对房地产市场调控“组合拳”，发挥了各项政策的综合效应。

征收面窄且征收税率低

根据重庆市《征收房产税改革试点的暂行办法》规定，重庆房产税征收对象包括三类住房：一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房。从征税对象看，重庆房产税不足之处在于：征税范围过窄，房产税影响力小。

据了解，政策实行最初的2011年，重庆市房价同比下降，而2012年开始上涨，今年涨幅扩大。房地产专家肖文晓表示，从国外经验来看，征收房产税并不是抑制房价的灵丹妙药，房价根本上还是由供求关系决定。

事实上，重庆房产税公布后，达到重庆房产税征收条件的商品房比例最高为13.4%。即近九成商品房都在房产税免征范围内。

重庆工业职业技术学院杨瑜教授认为，税收是面向社会公众的收入分配政策，如果这项政策调整面过窄，则没必要以税收形式出现。房产税在税收中属财产税，其征税对象是作为财产的住房。住房是生活必需品还是财产，界定方式首先是看个人拥有的住房数量，其次看住房价值。超量拥有的住房无论价值如何，都属超额占有社会资源，应属房产税调整对象。拥有多套普通住房未纳入征税范围是重庆房产税改革的缺憾，使房产税很大程度失去保护中低收入者作用。　　

据财政部最新公布数据，目前房产税占税收总收入比重为1.4%。重庆更小，是名副其实小税种。专家认为，房产税改革要突破技术阻力、利益阻力和制度阻力，必须把改革的力度、发展的速度和社会的可承受程度结合起来，审慎考量。

由于税源小，在财政对保障性住房投入中所起作用过小。房产税作为税收主要作用应体现为调整收入分配，减小贫富分化。国际通行做法是将房产税收入纳入地方财政收入，主要用于教育、卫生、消防、治安及基础设施建设等公共服务支出。税源小则起不到调整收入分配作用，也不利于保证中低收入者利益。

征收模式不完善也是突出问题。“目前我国税收征管模式是自行申报、集中征收，但房产税无法像个人所得税一样实现代扣代缴，这就要求税务部门和纳税人实现一一对应，征税成本相对较高。”一位重庆税务人士说。此外，“独栋别墅和高档住房按户减免面积”的征收方式被指有失公平，6口之家与3口之家面对同一栋应税房时，人均税负差为2倍。

该税务人士认为，作为率先吃螃蟹者，重庆房产税改革的不足在所难免，但在这些不足基础上调整修订，对整个房地产市场及税务均有利 。

房产税扩容乃大势所趋

自2009年底始，中央政府对房地产市场进行了日益严厉的调控。然房价越调越涨。如何打破“一调就涨”魔咒？业内外对建立房地产调控长效机制呼声高涨。

中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌表示，房地产调控长效机制的建立，归根结底要通过财税、金融、土地等方面改革实现，而改革方案必须广泛征求意见。具体来说，房地产财税方面要统筹考虑改革方案，房产税是重要组成部分；金融方面要在供求两方面杠杆上做文章，差别对待；土地方面要打破城乡二元化“壁垒”。

据悉，目前房地产调控长效机制正在推进中，其中三大基础性工作，包括房产税试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度已开始起步。

国务院常务会议近期在部署房地产市场调控工作时出台五项政策措施，首次提出扩大个人住房房产税改革试点范围。业内人士表示，由此看出，虽然当前扩大房产税试点范围面临一定困难，但扩大个人住房房产税改革范围的方向不变。

房产税试点走过两年，尽管税收规模及对抑制房地产市场的投资投机行为作用有限。然官方、专家及业内外人士达成共识，即楼市调控是综合调控，房产税只是手段之一。

此间财税专家表示，从整个税制改革和税制设计角度来看，试点经验对未来改革有一定借鉴意义。首先，房产税本身具有非流动性，税源固定，可成为地方税、财政收入稳定来源；其次，房产税不能只为增加收入而征，应为公平而征；第三，房产税一旦开征对资源配置有一定作用，因为会增加房产持有成本。最后，试点对房产税的技术操作和制度设计都有帮助，比如对房产税数据能否把握，对税源能否控制等都需技术方面进一步加强。综合各方信息，2013年房产税扩容是大势所趋。