停车难已成为不少小区的顽疾。最近，家住上海宝山区文华苑小区的业主对地下车库突然由租转售而意见颇多。一方面，是业主对于地下民防工程车库产权归属的诸多质疑，另一方面，是物业公司7月1日就要换车库通道新闸卡的最后通牒。一些业主质疑,买卖“民防工程”是否合法？

缘起：

民防工程租改售

今年3月，家住上海宝山区文华苑小区的关先生突然接到物业公司的来电，对方表示，现在小区地下车库的车位要开始销售，售价是18万元到20万元不等，车位的租赁使用人如果需要购买承租的地下车位，在同等条件下享有优先购买权。

关先生说，这个消息有些突然。“小区是2000年建成的，从那个时候到现在，13年来车位一直是出租给业主的，现在的租金是每月300元。”关先生说。

关先生所住的文华苑小区目前共有东、西两个地下车库，一共有182个车位。但是，现在小区内共有1000多辆车，不仅两个地下车库停得满满当当，地面上可以停车的地方也都被充分利用了。

笔者了解到,类似的事在全国许多城市都有发生,一些小区建设初期申报的地下车库都是民防工程,包括一些地下室,但最终都是以出售的办法,将车库或地下室出让。

“其实，这也不是开发商第一次提出要卖车位了。”关先生说，早在2010年，文华苑小区的开发商大华集团就曾通过小区物业发布通知，称要销售地下车位，并组织有购买意愿的车主进行了登记、排队，当时每个车位的售价是8万元到12万元不等。关先生当时也去登记了，但是后来又得到通知，由于地下车库买卖的部分手续没有办全，暂停销售。关先生说， “我没有买成。但当时已经有几个先交了款的业主，结果是先交的先得了。”

同样是在今年3月左右，该小区的胡女士也接到了物业的来电，称车位重新开始销售了，但价格却比之前上涨了约10万元。

纷争：

业主质疑车库产权

3年前因手续不全暂停销售之后，相关的手续这次已经办全了吗？这成了不少业主心中的疑问。

“小区的地下车库是民防设施，车库的产权到底属于谁？民防设施是不是可以买卖？”关先生有些担心。 “作为业主，我们希望合法合理地购买车位。”

为了解开心中的疑惑，关先生等业主委托小区业委会就此问题和物业公司进行了沟通，并得到了大华集团上海物业管理有限公司出具的一份 《关于文华苑部分业主反映地下车库出售等问题的回复》，就公示产权证、销售许可证、车位售价等问题一一做了解答。

笔者注意到，就业主关心的车库产权问题，这份 《回复》专门附了一份文华苑地下车库产证。产证的登记日期为“2010年4月1日”，权利人为“大华 （集团）有限公司”，房屋坐落为“新沪路1099弄61号-1等”，土地状况用途一栏则为 “住宅”。

“对这份产权证，我们有很多疑问。”小区业主王小姐说。首先，为什么2000年就建成的小区，其所配套的地下车库却在2010年才取得产权证？第二，产权证上房屋坐落的地址为“新沪路1099弄61号-1等”，但从业主们购房时获得的地籍图上看，为何没有这处地址？第三，明明是地下车库，为何用途却是“住宅”？

除了对车库的产权证存有疑惑，业主关先生还指出，作为文华苑的地下车库和住宅同期建成，属于民防工程，是服务于全体业主的公共服务设施。“现在大华集团将车库拿出来销售，有二次销售之嫌。”

业主胡女士说，她了解到，这次已经有一些业主购买了车位，并办好了相应的手续。“车位并没有独立的产权证，而是在业主的房产证附页中标注了一下有车位。”胡女士说，这意味着，买下来的车位日后也不能单独交易，只能随房屋一同买卖。王小姐说，车位的价格波动业主可以理解，但车位买卖的前提必须是合法合理。“如果开发商能拿出齐全的手续，我们愿意购买，如果拿不出，我们希望还是延续之前的办法，继续租赁更安全。”

6月25日，文华苑物业管理处在地下车库张贴的一则 《通知》让业主们坐不住了，《通知》中明确：“2013年6月30日止，原道闸卡自7月1日起无法开启道闸。因此，为了车库整体停放秩序安全，请小部分还未换卡的有意继续租赁地下车库车位的业主，及时到物业管理处办理续约、付费及换新卡手续。”

“换新卡需要签订新的车位租用协议，”但新协议中部分条款让王小姐无法接受。笔者看到，这份《地下车库停车位租用协议》中，第5条特别告知条款中写明， “产权人在本协议履行期间有权出售本协议约定的地下车库车位，届时甲方应提前7天以书面形式告知乙方，书面通知送达乙方7天后，本协议即告终止。”

协议还规定，若乙方有意购买，在接到甲方通知7天内，同等条件下享有优先购买权。若7天内乙方没有办理购买车位的相关手续，视为乙方放弃优先购买权。

调查：

联席会议建议维持原状

在了解到几位业主反映的情况后， 6月27日，笔者致电文华苑小区所在的居委会，该居委会相关负责人说，文华苑因车库买卖问题引起的纠纷，居委会、警方、物业、业委会正在召开四方联席会议协调处理。“部分业主现在已经就此事向相关部门进行了反映，按照处理程序，大约在60天内会就此事给出答复。在结论出来前，我们建议维持此前的租赁方案。”居委会负责人称正在朝着这个方向进行协调。

7月1日，是物业公司原计划换新卡的日子。笔者从业主关先生处获悉，经过居委会的协调，目前，物业公司尚未回收业主手中的老卡，但已将新卡发放给业主。“现在我们又支付了1个月的租金，停车暂时没有问题，”关先生称。关先生还说， 6月30日，在居委会的参与下，部分业主和开发商进行了一次对话，但结果不尽如人意。

7月1日，华苑小区物业相关负责人王女士说，车库的产权确实属于开发商，这一点没有争议。对于业主们的几点质疑，王女士表示，老小区车库的产权证一般都比住宅晚取得，产权证上的地址对应的是大产证上的地块，而这一地块的用途就是“住宅”，所以车库产权证上的用途当然也是住宅。“因为是老小区，文华苑的停车难问题非常突出，以往的租赁模式不能很好地满足业主需求，所以我们才考虑出售。”王女士说，业主们之所以有质疑，可能还是出于对售价的不满意。

说法：

出售民防工程需依法

上海市律协房地产业务研究委员会副主任朱黎庭介绍说，《中华人民共和国人民防空法》明确规定了民防地下工程“谁投资、谁得益”的原则。一般而言，民防工程不能卖，只能租。但是，2003年4月1日起施行的《上海市民防工程建设和使用管理办法》规定：民防工程的投资人，可以取得民防工程的所有权，可根据房地产部门的规定，办理登记手续。

朱黎庭律师还说，开发商提供的产权证上，在土地状况一栏的用途中写“住宅”并无问题，这指的是这一地块的用途是住宅。对于民防车库是否可以独立出售的问题，从产权证上尚不能进行判断；业主产权证附页上可以标注，但这也不能倒推出车库可以合法销售的结论。律师说，最主要的还是要看开发商是否依法办理了相关的可以出售的手续。