“服务标准没跟上，但却突然上涨物业费！”日前，福州三坊世家小区的许多业主对物业收费标准连跃两级表示异义，双方就此产生了矛盾。

像这样的因为收费问题产生纠纷，在小区物业管理中很常见。据了解，福州市台江区法院审理的物业纠纷案件，从2009年的168起、2010年的241起，到2011年已经上升到308起，每年以30%的速度递增。

业内人士指出：“业主与物业公司的纠纷依然十分突出，虽然有标准，但缺乏强制力，整治物业乱象依然是一大难题。”

物业纠纷，

标的不大烦恼不小

“小区内停车收费，但车被刮了物业却推脱说没有责任。”家住福州永恒新村的刘女士就因为停车问题跟小区物业较上了劲。“次月物业来收管理费时，我叫他们把车子被刮的事处理后再来收钱，没想到第二天就发现汽车轮胎被人扎破了。”

8月1日，台江区奋斗里社区元兴小区物业撤走了工作人员，并搬走了比较新的垃圾桶、监视器、门锁以及家电、家具等。原因系物业单方提高管理费导致居民拖欠。“实在是因为入不敷出的无奈之举。”长寿园物业管理有限公司负责人说。

“我的电动车6月份被偷，因我们交了看车费，便找物业理论，物业却和我们吵了一架，我们要求查看监控录像，保安竟然说这里所有的监控都是摆设。”武夷绿洲小区业主因为不满物业的服务，从2011年11月起便开始筹备成立业委会。几经周折，业主大会终于在今年5月27日召开，但由于种种原因，大会当天的投票箱两个月后还未能开箱唱票。

近年来，随着居民住宅小区数量的增加和规模的扩大，物业纠纷也持续上升。据福州市房管局物业处统计，去年仅12345就接到1000多件(次)物业投诉，平均一天3至4次。

“物业纠纷对当事人而言，事情不大，烦恼不小；对法官来说，标的不大，案件难办。”福州台江区法院物业纠纷法律服务中心负责人林绍理法官将物业纠纷案件的特点总结为：类型多样化、群体性明显、敏感程度高、处理难度大。

据统计，2011年至今，福州市两级法院共受理物业服务纠纷案件1711件，审结1690件。仅福州中院民一庭二审就受理115件，审结103件。 物业纠纷诉讼大多是由于物业管理不到位引起的，比如乱收停车费、安全保卫不到位、卫生保洁没做好等。业主借故拖欠、拒交物业费，物业公司又因此起诉业主们。

物业收费质价不符，

业委会往往缺位

“楼道很脏，催促了好几次，物业还是没来清洗。陌生人进出自由，特别是外面的车辆随意出入。保安只管收钱，我们每个月都按时交纳物业费，可是物业的服务水平实在让我们不满意。”说起物业的服务，家住福州鼓楼某小区的陈大姐极度不满。

价质不符，这是许多业主对物业的看法，基于此，物业与业主间纠纷不断，近年甚至发生了多起业主与小区保安冲突的事件。

福州市物业管理协会副会长林常青认为，福州物业市场之所以乱象丛生，关键在于准入门槛太低。根据1999年建设部颁布《物业管理企业资质管理试行办法》的规定，物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质（暂定三级资质）。以三级企业的资质标准为例，该办法仅要求物业公司注册资本50万元以上即可。目前福州达到一级、二级资质的物业企业仅占总数的3%，而剩下的97%均为三级资质或暂定三级资质企业。2008年，福建省物业行业协会曾对全省物业企业进行摸底，其中1/3盈利，1/3保本微利，1/3亏损。

据了解，在物业管理中，业主委员会是物业的“顶头上司”，然而，许多小区居民虽然急切盼着成立业主委员会，但往往难产。福州金明苑此前连续两次筹备成立业主委员会都失败，第一次失败是因为当时筹备组的人员一直不能确定，当确定下来并上报上级主管部门时，却被告知：“你们物业公司已通知，不打算成立业主委员会了。”同时因过了申报时限，只能放弃；第二次，筹备组已成立，并拟好了业委会成员的推荐名单，但又被告知：“推荐人员没有按月缴纳全额的物业费，不符合有关规定。”最后也只能作罢。

目前福州近2000个小区中，仅有不到三成成立了业委会，小区业委会选举顺利的极少。

一些开发商为了促进销售，最常用的手段就是将物业费标准定得很低，以此来吸引购房的消费者；在销售过程中，做出很多不负责任的承诺和夸大的宣传，如2年内不收物业管理费，拥有豪华会所、幼儿园、超高绿化率等。业主入住后，发现上当受骗，于是迁怒于物业公司。

行业规范出台

还需贯彻执行

“57家物业公司企业资质被注销，200多个物业小区被责令整改。”日前，福州市房管局向媒体通报了今年针对物业市场乱象开展专项整治行动所取得的成效。据了解，去年福州有100多家物业服务公司被注销资质，这为规范福州物业服务市场起到了重要作用。

物业服务好不好，物业公司和业主各有各的标准，导致许多纠纷缠扯不清。“比如，小区垃圾多长时间清理一次？绿化规模应该多大？如果服务不到位，该扣多少物业费？”这是引发物业纠纷的问题。

生活垃圾每天至少清运一次；二次供水的水箱、水池应每半年清洗一次；小车停车费怎么收，业主大会说了算……去年12月，《福建省城市住宅小区物业服务规范》出台，这是全国首个有关物业服务的省级行业规范。

台江区房管局物业管理科曾受理过大量投诉，但因为取证难，加上人员配备不足，只能尽量组织矛盾双方进行协商解决。“动用行政手段比较麻烦，比如处罚一家物业公司人员无证，走程序就花了大半年。”相关管理部门负责人说。

据了解，在司法实践中，法官通常依据的是《物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规以及双方签订的《物业服务合同》。作为行业规范，《规范》的出台，一定程度上解决了基本标准的问题，但缺乏强制性约束力，建议能与行政管理结合起来，“合同报备时，房管局可依据《规范》的内容进行审查把关，物业服务合同订得越规范、越详细，今后的纠纷就越可控。”

业内人士认为，政府部门应建立完善的淘汰机制，让社会都参与监督，每年要定期进行检查，对违规企业给予处罚、降级或注销，对于信誉好的企业给予适当奖励，鼓励企业做好服务工作，提高整个行业的形象。此外，还应加强物业从业人员的培训，提升整体从业素质。

福州市房管局相关负责人表示，今后将积极引导物业企业做大做强，鼓励物业企业通过联合、兼并、重组，造就一批信誉好、专业化程度高的品牌一级资质物业企业，同时淘汰一批服务差的物业企业。也许，这些规定、建议落实后，小区物业管理水平会上一个台阶，业主与物业管理的矛盾会趋于缓和，但这样的前景何时能变成现实？业主和物业管理人员都心里没底，“有关方面的表示已经不是一次了，这样的表示也不是一年两年了，只是很难落实。”一些业主和物业管理人员都这样说。