如今许多小区都有停车费、广告费等额外收入，但这些钱究竟有多少，又用在了什么地方，小区业主往往云里雾里，谁也说不清。

近日，上海长宁区法院就审结了这样一起业主讨要知情权纠纷案。

业主及业主自治组织、物业服务公司均存在法律意识欠缺问题

王先生是上海长宁区一小区业主，由于对小区收支公示情况不满，他不但拒绝支付物业管理费，还将小区业委会和物业公司一起告上法庭。他表示，业委会和物业公司长期不公布维修基金的筹集、使用情况，以及管理规约以及业主大会议事规则等信息。他曾在去年7月致函业委会和物业公司，要求查阅上述文件，但如石沉大海，一直得不到管理部门的答复。为此，他决定通过法律途径来保护自己作为业主的知情权。

对此，业委会和物业公司则坚持王先生“无权”查阅业委会相关资料，因为王先生一直拖欠物业管理费。

法院审理后认为，业主有权要求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，以及管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况等。业委会和物业公司以王先生不缴纳物业管理费为由，剥夺其查阅资格，没有法律依据，是对业主知情权狭隘的理解，从根本上违反了业主知情权的立法目的。法庭支持了王先生的诉请。

如王先生一样因为对小区收支情况存疑进而拖欠物业费的事例并不罕见。该案承办法官表示，造成这样纠纷的案件，其实两方面都有原因。业主、业主自治组织、物业服务企业等法律意识欠缺，就是目前普遍存在的问题。

作为信息提供方的业主自治组织和物业服务企业，在日常管理中不能够按照法律规定和合同约定完整留存、保管与物业管理相关的资料，不能及时向业主公布维修基金账目、公共收益账目等信息，不能向业主提供查阅相关资料的有效渠道，这是违反相关法律规定的行为。

作为信息获取方的业主，由于自治意识欠缺，大部分业主怠于行使共同管理的权利。一些业主对要求物业管理部门提供信息的范围、界限也不甚明晰，法官在审理相关案件时就发现，有业主仅仅依据《建筑物区分所有权司法解释》第十三条的规定，要求行使知情权。诉讼中，在被告已提供其要求公布、查阅的有关资料的情况下，有时是没有根据地对被告提供的部分账目资料持有异议，于是继续要求查阅票根、发票、合同文本等，不断增加或变更诉讼要求。

承办法官同时指出，在很多人眼中，不交物业费似乎是业主维权最主要也最有力的手段，然而，这种举动表面看似能起到对抗物业公司的作用，但其实损害的是包括自己在内的全体业主的利益，并且容易陷入恶性循环。

相关法律对业主知情权没有细则规定，知情权成了空中“浮云”

相关文件究竟要公示到什么程度？查阅的尺度又该落在何处？由于没有明确的法律细则，也成了限制业主知情权的壁垒。

笔者查阅到这样一个案例：广州某小区内1223平方米土地被征用，业主为此获得补偿款991万余元。 2010年5月初，补偿款汇入小区业委会的公共账户。然而，不少业主怀疑业委会没有征得业主同意，擅自挪用500万元购买了理财产品。

为此，业主起诉业委会讨要知情权，请求法院判令业委会公布自成立以来的公共收益账目、费用支出清单，允许查阅、复印公共收益账目的详细资料、费用支出清单，及重大事项业委会和业主表决的详细记录等。

法庭上，业委会成员认为业主要求公布的有关信息已在小区公示，不同意再次张贴公布，并称小区业主若有需要可自行前往业委会查询。但业主反映，业委会曾在小区张贴了两页账目清单，承认支付了151.63万元咨询费后，剩余的800多万元仍在账户中，也未出示相关银行账户证明和资金明细记录。

法院一审认为，庭审中业委会通过提交证据及当庭出示证据等形式，已满足了原告的大部分知情权要求，如全部通过复制、张贴等方式则成本过高、负担较重，不具有合理性及必要性，故一审判决业主败诉。

一张简单的收支记录就是业委会一年公共维修资金使用情况的展示吗？业主们又能从仅仅几个数字中，真正获得小区的资金运作情况吗？笔者了解到，从目前我国法律规范对业主知情权的规定来看，首先业主知情权的范围并不明确， 《物业管理条例》仅对知情权做了原则性的规定。而 《建筑物区分所有权司法解释》采取了列举式规定，明确对业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。

上述解释中虽有“其他应当向业主公开的情况和资料”的兜底条款，但对业主知情权的权利边界并无限定。因此从《物权法》到《建筑物区分所有权司法解释》，都仅规定应当公布的事项，也未以制定实施细则的方式明确应公布的信息可查阅的边际界限。以建筑物及其附属设施的维修基金为例，若业主要求公布维修基金的使用情况，业主委员会仅需提供维修基金使用汇总清单即可视为履行公开信息义务，还是必须提供每一笔维修基金使用的原始账册、发票、使用依据等供业主查阅？对此法律并无明确规定。因此，公开尺度的大小也就成了业主与业委会、物业公司在法庭上争论的焦点。

由于我国的法律法规并没有关于业主知情权的行使界限，在业主知情权纠纷案件中，业主基于某种要求查阅一些看似刁难却又有合理之处的文件时，能否在诉讼中获得支持，只能取决于法官对业主知情权行使边界的认定。如何保障业主能够获取与其自身利益密切相关的完整信息，而又能确保不在法律规定之外给业委会或者物业公司附加不合理的信息提供义务，在法院看来，似乎成了一个两难的选择。

档案不健全致业主知情权落空，法官审理案件过程中，最大难题是证据不足

笔者了解到，无论是业主委员会与物业公司之间的物业服务合同纠纷，还是业主与业主自治组织之间的业主知情权纠纷，其实最关键的问题就是信息公开主体未妥善留存、保管有关物业资料，导致业主通过司法途径寻求知情权保障的要求落空。

上海市闸北区就发生过这样一起案例。一小区的五位业主上法庭要求对小区业委会工作行使知情权。五位业主认为，小区业委会成立至今，未公布2007年下半年至2009年上半年小区维修基金和公共收益的有关账目情况，从而剥夺了业主的知情权。而双方的纠纷则起源于选聘物业公司一事。业主反映，小区业委会选聘的物业管理有限公司超资质接盘。对于选聘物业，业委会表示，物业管理有限公司是经有关部门批准的前期物业，选聘也是按程序进行的，业委会不知道物业管理有限公司超资质的事实。业委会同时称，小区的维修基金由于至今尚未动用，故无相关账目可供公布，且开户银行上海某银行也定期向小区业主寄发业主年度结存单。

对此，法院作出一审判决，小区业委会重新公布2007年下半年至2009年上半年的维修资金和公共收益账目 （按每半年一次），并将上述账目张贴于小区公告栏内；业委会应向五位业主出示上述账目中的停车费、广告费及清洗玻璃、景观灯改造、业委会值班津贴的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单。

中国业主大会研究会秘书长刘生敏说，在不少物业纠纷中，业委会和物业公司普遍都会提出相关资料由其他单位保管或相关资料不存在等理由来抗辩。而根据 《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业委会应当建立工作记录制度，制作业主大会、业主委员会会议记录并存档，但是对具体存档规则却未作明确，也未规定业主自治组织未遵守上述规定应承担的法律后果。

同时对物业服务企业这一方，关于物业资料的保管应通过 《物业服务合同》进行约束，实践中《物业服务合同》的约定往往过于粗糙，很少对物业服务企业的信息公开义务进行约定。长宁法院法官说，在审理此类案件过程中，他们发现很难保障业主的知情权。

业委会和物业公司控制信息来源，适时实施举证倒置或保业主权益

怎么样的服务才叫到位？一般由物业公司单方起草的合同内通常都没有详细的约定。由于合同标准的模糊，常常导致业主在和物业公司对簿公堂时各说各的理。而基于 “谁主张，谁举证”的原则，业主就要承担举证责任，败诉有时就不可避免。

中国业主大会研究会秘书长刘生敏说，眼下业委会和物业公司侵犯业主知情权的现象比较严重，也很普遍，业主由此展开的诉讼也逐渐增多。但是业主的诉讼道路却走得异常艰难。首先是取证问题。业主状告开发商和物业公司需要取证，很多证据必须来自小区的各种资料。但是这些资料一部分由开发商或物业公司掌握，如维修基金、停车费收支情况资料等，还有一些由相关政府部门保存。作为被告方的业委会或者物业公司自然不会轻易向业主提供小区资料，结果是信息掌握不对等，业主在诉讼时常常处于证据不利地位。

刘生敏注意到，由于证据不足，这类案件的审判结果多以业主举证不能而败诉，“如果诉讼制度设计上能够适用举证责任倒置，这个问题就会容易解决。”当然，如果法官在审理时能够更加注重对业主提交证据的合理性认定，例如进行实地调查，也可以在一定程度上帮助查明案件事实。

编后

物业管理和业主自治是我国住房体制改革过程中的新生事物。随着近年来业主法律意识逐年增强，保障业主知情权，使业主能够有效获取与物业管理相关的信息，是实现业主自治的基本前提。因业主日常参与度不高，对业委会等缺乏必要的监督约束机制，现实中物业服务企业、业委会等信息公开意识不足、信息公开常态工作不到位，业主获取信息的渠道过于狭窄的问题相当普遍，一些因“知情权”的诉讼案件。中国业主大会研究会秘书长刘生敏的话或可是解决这类问题的一个可行办法，即必要时进行举证倒置，以确保业主的知情权。