时下，各地相继出台商品房调控政策，这对于一些已签订购房合同的购买者履约，或多或少产生影响。对此，有观点认为政策变化属于法律上的“不可抗力”。而另一种观点认为，购房者当初对政策变化、贷款数额、利息变化应有风险预控。

本案，购房者以购房新政属“不可抗力”为由提起诉讼，法院对此给出了答案。

——编辑手记

近年，为了抑制房价，各地先后出台了加息、提高首付款、限购等一系列调控政策，并由此对一些已签订房屋买卖合同的购房者继续履约带来影响。一些人认为加息、提高首付款、限购政策属于“不可抗力”。

日前，江苏省苏州市两级法院审理了一起银行购房信贷政策变化是否属于“不可抗力”，购房者要求终止合同、返还定金纠纷案。

购房贷款数额变化

购房者办理贷款时，由于房地产市场调控政策变化，银行将原来发放总房价80%的贷款变更为50%，购房者首付款高出原计划30%。

2010年3月，江苏省兴化市顾宁到苏州看望哥哥期间，委托哥哥帮他在苏州购买一套二手房。

哥哥通过中介公司推荐，看中苏州工业园区的一套两室一厅二手房，双方经过多轮协商，最终敲定价格86万元。

当时，顾宁手中只有20万元积蓄，无力全额付款购买。中介公司得知情况后认为，依照房屋贷款政策，顾宁可向银行申请办理房屋总价80%的按揭贷款，其只需首付房屋总价款20%即17万元便可签订购房合同。

2010年4月5日，哥哥以顾宁的名义在中介公司与房主签订了二手房买卖合同。合同约定：“如因洪水、地震、火灾或政策变化等‘不可抗力’原因，导致合同不能全面履行，买方、卖方、中介三方均不承担违约责任。”

购房合同签订后，顾宁向房主预付了5万元定金。

然而，当中介公司到银行为顾宁办理购房贷款手续时，发现由于房地产市场调控政策变化，像顾宁这样在苏州没有本地户籍且不在苏州工作、居住的外来购房者，银行最多只能发放房屋总价50%的贷款。

中介公司向顾宁说明情况后，要求其交付房屋总价50%的首付款，这意味着他必须先期支付43万元，超出当初计划的首付款26万元。

顾宁为了填补26万元购房资金缺口，四处借钱。但两个月的奔波，其只筹集到数万元，于是决定放弃在苏州购房的打算。

诉讼索要预付定金

一审法院认为，因银行信贷政策调整所致的购房成本增加属于当事人应当预见的商业风险，购房者不能以贷款政策变化为由主张免责。

2010年6月8日，顾宁以银行房屋贷款政策发生重大变化，无力履行购房合同为由，与房主协商撤销购房合同、要求返还5万元购房定金。

房主同意撤销合同，但拒绝返还定金。

顾宁向江苏省苏州市工业园区法院提起诉讼，请求判令房主返还5万元购房定金并支付相应利息。

2010年8月18日，法院公开审理此案。

顾宁表示，原告并非主观上要求终止合同。由于国家房地产市场宏观调控，导致银行对房屋买卖中的贷款政策发生变化，自己要求撤销合同，实属迫不得已。

原告在合同履行中不存在过错，被告应返还5万元定金

房主认为，国家购房政策发生变化，只是降低了银行对房屋贷款的比例，并未限制房屋所有权转移，不必然导致合同不能履行。

房主表示，合同签订后，被告按合同及时履行了自己的义务。被告出售的房屋也存在贷款，为在相关机构解除抵押，便于出售后能够顺利过户，其在房屋原有20万元公积金贷款尚未到期的情况下提前还款，并由此产生4万元损失。

顾宁单方解除合同没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院审理后认为，因银行信贷政策调整所致的购房首付款增加属于当事人应当预见的商业风险，顾宁不能以贷款政策变化为由主张免责。本院考虑到贷款政策变化导致履约困难并非顾宁本人主观过错所致，且本案中买卖双方当事人约定的定金数额较高，高于给被告房主造成的实际损失，为兼顾双方当事人利益，被告应适当返还原告部分定金为宜。

2010年底，法院对此案作出一审判决，被告于本判决生效之日起7日内返还顾宁40%的定金，即2万元。

终审否认“不可抗力”

二审法院认为：银行贷款政策发生变化，导致购房者购房首付款数额提高，并不能因此产生合同不能全面履行的后果。

一审判决后，顾宁不服，向苏州市中级法院提起上诉。

顾宁认为：当初买卖双方以及中介在签订购房合同时已预见到贷款政策发生变化的风险，在合同的免责条款中明确约定了因政策变化等“不可抗力”原因导致合同不能全面履行的，三方不承担违约责任。一审法院无视政策变化出现的“不可抗力”这一因素，判决房主只返还40%的定金不合理、不合法，房主应返还全部定金。

苏州市中级人民法院审理后认为，从双方签订的合同来看，虽然有“如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政策变化等‘不可抗力’原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任”的条款约定，但该约定应出现导致合同确实不能全面履行的情况，各方才不承担违约责任。

本案，双方在履行合同过程中，确实出现了有关贷款政策发生变化这一情况，但从顾宁提供的有关证据反映，他是因无法取得80%的银行按揭贷款而无法继续履行合同。银行贷款政策发生变化，导致顾宁购房首付款数额提高，并不能因此产生合同不能全面履行的后果。因此，顾宁认为其不能取得80%的按揭贷款便可适用“不可抗力”免责条款的上诉理由不能成立。

2011年8月15日，笔者从苏州市中级人民法院获悉，该院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

购房中的“情事变更原则”

法律规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非“不可抗力”造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。

审理此案的法官接受采访表示：本案中，购房合同一旦依法缔结，协议双方便负有依照合约规定，如期履行的法律义务。

但在合同履行过程中也有例外。在市场环境下，市场因素成为合同缔结和履行的重要基础。市场环境的变化使得原初缔结合同的情形发生重大变化，再一味苛求当事人依约履行合同显失公平的时候，为了彰显法律的公平正义理念，“情事变更原则”便应运而生，成为合同履行的一项基本法律原则。

法官说，我国《合同法》并未明确规定“情事变更原则”，但在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条中规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非‘不可抗力’造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

我国《民法通则》规定，所谓“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但对于合同纠纷中“情事变更原则”的适用，实践中必须予以严格限制，若适用过于宽泛，则必然危及民事法律规定中的诚实信用原则及公平原则，最终危及社会经济秩序的稳定，因此有必要确定“情事变更原则”的适用条件。司法实践中适用“情事变更原则”，必须符合以下条件：1.情事变更须发生在合同成立之后，履行完毕之前。2.有情事变更的事实，即合同成立的基础或环境发生了异常变动。3.发生的情事变更须是当事人不可预见的、非不可抗力造成的、不属于商业风险的。4.情事变更的发生不可归责于双方当事人的。5.情事变更发生使合同的履行显失公平的。人民法院在审理类似纠纷中，案情只有满足以上条件时，才考虑当事人是否可以申请变更或解除合同。

法官认为，一般而言，自然灾害、政府行为（如征收、征用）、社会异常事件属“不可抗力”。本案购房合同中约定的免责条款，虽然进行了如下约定：因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等“不可抗力”原因导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任。但这里的关键词语在于“不可抗力”和“全面履行”。本案，双方在履行合同过程中，确实出现了购房贷款政策变化这一情况，是否构成“不可抗力”？是否必然导致合同不能“全面履行”？

本案中，房产新政并非无法预见，因为在此之前已经有许多宏观调控的信号，而且银行购房按揭比例、利率变动是经常性的，并非一成不变。同时，房产新政也并非不可克服，比如首付的提高，通过借款等形式依然可以实现。政策变化只是降低了可贷款比例，而不是完全不能贷款，更没有禁止本案的买方购买房屋。顾宁以调整信贷手段提高了买方的首付款数额，属于“不可抗力”，但并不能因此产生合同不能“全面履行”的后果，且双方并未约定买方取得总房价80%的购房贷款为履约的必要条件。故法院认定顾宁不能以贷款政策变化为由主张免责。但考虑到贷款政策变化，导致履约困难并非顾宁本人主观过错所致，且本案中双方当事人约定的定金数额较高，高于给房主造成的实际损失，所以酌定判决房主退还部分定金。

法官提醒说：目前，国家宏观调控造成的房屋买卖风险确实存在，购买人如要按揭贷款，应对自己的还贷能力进行充分评估，规避因房产政策变化给购房者带来的风险。

购房者在签订购房合同之前，应跟银行、住房公积金管理部门沟通，确保合同约定贷款能够实现；认真审查具体条款，比如在合同中明确约定购房款来源，如果购房款需要贷款取得，则应在合同中载明；明确约定如按揭不成应如何处理，可以解除合同或支付少量违约金等。（文中人物为化名）