人到年老，体弱多病；房到大龄，毛病频出，诸如顶层漏水、电梯损坏，单元声控门失灵等等，不一而足。虽然老百姓购房时都要交纳一笔数目不菲的物业维修资金，可放眼全国，这笔所谓的“房屋养老金”往往“真到用时方恨难”。

长春市１０月底颁布的一部地方新规，不仅大大降低了该笔资金的使用门槛，而且降低了其征费标准，受到市民普遍欢迎。

大量物业维修资金休眠

1998年，我国确立物业维修资金制度。

规定：业主在购房时预先交存一定费用，专项用于物业共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修和更新、改造，一般包括：屋顶、户外墙面、楼梯间、电梯、单元防盗门、小区道路、绿地、照明设备等。

按照《物权法》规定，动用这笔维修资金需满足两个条件：一是经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意；二是要经占总人数三分之二以上的业主同意。

“实际上，满足这两个三分之二很困难”，长春市住房保障和房地产管理局副局长陈济生说，比如，1000户业主的小区，如果只有五户屋顶漏雨，让其他七百户都同意动用维修资金，大家表决的积极性肯定不高，“因此，近年来物业维修资金大量沉淀、使用效率低下。”

吉林省民革的一项专题调研显示，截至2008年7月，长春市已征缴物业维修资金9.4亿元，但此前7年间只使用了30余万元。而由于启用程序复杂，不少百姓苦于“房疾”的同时，大量物业维修资金却沉睡在银行，这在全国范围内都是普遍现象。

五种情况启动应急程序

针对“双2/3同意”的弊端，10月29日颁布的《长春市物业专项维修资金管理办法》规定，当出现以下五种紧急情况时，可启动应急程序，直接由政府决定使用维修资金，无需按“双2/3”原则进行业主表决：

一是屋面防水损坏造成大面积渗漏的；

二是电梯出现故障危及人身安全的；

三是下水管道严重堵塞，影响业主正常生活的；

四是楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

五是消防系统出现功能障碍的。

“灵活设置应急启动程序，有利于及时维护业主利益，为百姓安居乐业创造更佳条件”，长春市民王先生说。

王先生住在16层高的云通大厦，两年前，单元电梯出故障停运，因启动物业维修资金手续繁琐，8个月后电梯才修好，新版《办法》解除了他的“后顾之忧”。

据了解，对于那些仍须遵循“双2/3”原则的维修项目，长春市的“新办法”也进行了程序简化，并限定了划转维修资金的工作时间：收到业主维修申请后，房地产主管部门需在7个工作日内勘查现场、审查方案；方案在小区内公示7日后，由业主表决；主管部门核实业主决议后，按规定划款。

新办法惠及百姓体现公平

降低使用门槛的同时，这部即将于明年１月１日起施行的《长春市物业专项维修资金管理办法》，还将老百姓的交存标准由过去的“按购房款2.5%收取”调整为“按本市上年度公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%收取”。

“以100平方米的多层商品住宅为例，按市场均价4920元/平方米计算，依据原标准，业主需交存1.23万元，而依据新标准，可以少交3676元，已低于国内大多数城市的标准。”长春市住房保障和房地产管理局局长刘大平介绍。

“不再以房屋售价作为交存基数，而是改由建安成本取代，无疑更公平。”吉林大学教师赵女士说：“因地段、楼层、朝向不同，房屋售价差别很大，即使同一幢楼中，相同面积的房屋也价格不一，但每平方米发生的维修费用却是相同的，新办法消除了地段、户型等因素的影响，相对更科学合理。”

据了解，为使沉睡的物业维修资金保值增值，长春市的新《办法》还规定，经业主大会同意，房地产主管部门可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债，并定期公布账目情况，同时建立查询制度，为广大业主提供查询服务，增强业主对维修资金的知情权。

【新闻链接】

北京

据统计，自2000年2月开始至2008年6月，北京已累计归集商品住房住宅专项维修资金金额超过171亿元，但累计支用维修资金仅1800余万元，使用率仅为0.1%。

合肥

该市年底前拟对全市300多家业主委员会和500多家物业服务企业展开申请培训，对申请维修资金的每一个步骤具体做法，从细节上进行指导。

据介绍，物业小区申请房屋维修资金普遍存在3个瓶颈。其一，首次使用该资金的小区，必须开设业主大会账户，而其前提条件是把该小区的楼栋数、基础设施情况、住户基本情况，以及每家每户的房屋面积等收集齐全。其二，小区哪些部位需要维修，如何编制预算，以及确定施工单位，到最后的竣工决算验收等，都是复杂的问题，如果这些前期工作做不好，想申请到维修资金也不容易；其三，动用住房维修资金须经维修资金列支范围专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

截至目前，合肥只有15个小区业主大会设立维修资金账户15宗，而全市有1800个小区缴交维修资金，归集资金约23亿元。

沈阳

沈阳维修资金总量大约在35亿元左右，每年能够使用的仅有两千多万元。

针对这一情况，新近审议通过的《沈阳市物业管理条例(草案)》规定：业主大会决定自行管理住宅专项维修资金的，应在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。需要维修时，业主可以自行或委托物业公司进行勘察并提出维修计划，房产主管部门审议后方可启动。也需要“双三分之二通过”才能启用，但如遇应急维修，可直接按规定启用。