“一房两卖”是开发商采取欺诈手段获取不当利益的常用手法，其之所以成为一种商品房市场的潜规则，皆源于司法实践对此行为是民事欺诈还是刑事诈骗的定位存在争议。

今天刊发的稿件给开发商提个醒儿，“一房两卖”离入狱服刑并不遥远。

——编辑手记

新闻

日前，江苏海安县法院对一起开发商“一房两卖”案件作出刑事判决。

有关法律规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人或出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现的，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

由于“一房两卖”，出卖人仅承担解除合同、返还房款、赔偿损失的民事责任，于是在商品房交易中，开发商为了寻求高价、套取资金，“一房两卖”大行其道，引发纠纷无数。

“一房两卖”

今年48岁的尹青松（化名）是江苏海安县旺发房地产公司总经理、法人代表。

多年来，房地产开发行业诱人的利润吸引了越来越多的人参与，而尹青松却认为乡镇房地产开发竞争不激烈，地块便宜，开发成本低，于是带着开发队伍到海安县的边远乡镇大兴土木，开发房地产。

但这次尹青松失算了，他所开发的房产无人问津，资金周转发生困难。

2004年9月8日，尹青松参与海安县一块3014平方米的土地挂牌拍卖，原本368万元的起拍价，尹青松最终以896万元获得。

由于尹青松把大量的资金压在房地产中，一时无法缴纳高昂的土地出让金。于是，他以高于同期银行贷款利率或优惠购房为条件，向社会各界集资365万元，但这与近900万元的土地出让金相比，还有500万元的资金缺口无法填补。

2004年10月，尹青松向刘某借款缴纳中标土地出让金，并向其承诺借款的本息作为其优惠购买该地块商品房的购房款。

2006年1月，刘某得知该地块被国土部门收回，尹青松无法开发商品房后，向其索要借款。情急之下的尹青松向刘某推销其公司开发的商品房用以抵债。刘某将尹青松开发的四套商品房以抵债的形式买下。

此后，尹青松又以超低价格，将其他已经卖出的房产再次“一房两卖”套取资金。

两次“一房两卖”，尹青松均以公司名义与他人签订合同，但购房者拿着公司提供的钥匙准备搬入新房时，方知房子早已另有主人。

购房者寻找尹青松却无法与其联系，便找到当地政府。

2007年12月12日，当地政府向公安机关报案。

2008年1月7日，公安机关立案侦查时，尹青松逃往外地。

2008年11月3日，尹青松在北京一出租房内被北京警方抓获。

罪与非罪

2010年5月，海安县法院开庭审理此案。庭审中，“一房两卖”是民事欺诈还是刑事诈骗成为控辩双方争议焦点。

控方认为，尹青松以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，“一房两卖”，骗取对方当事人的财物，构成合同诈骗罪。

尹青松辩护人认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

对于“一房两卖”，最高人民法院规定的是出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款一倍赔偿责任的民事责任，而非刑事责任，控方将“一房两卖”行为上升到刑事责任，违反了我国刑法的罪刑法定原则。

控方认为，我国《刑法》第224条规定：“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。”

被告人尹青松“一房两卖”严重扰乱市场秩序，符合合同诈骗犯罪的构成要件。依照最高人民法院、最高人民检察院《追诉标准》第69条规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以单位名义实施诈骗，诈骗所得归单位所有的，数额在5万至20万元以上的达到数额较大标准。”此案被告人利用合同诈骗数额已远远超过这一标准，应当追究其刑事责任。

尹青松辩解，被告行为不是合同诈骗而是民事合同纠纷。

构成合同诈骗

“一房两卖”有罪还是无罪，是经济纠纷还是经济诈骗，开发商承担民事责任还是受到刑事追究？司法实践中存在争议。本案合议庭经过多次讨论，日前作出一审判决。

法院认为，被告人所有的旺发房地产公司因房地产开发需要资金，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中“一房两卖”，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为构成合同诈骗罪。

该公司未经中国人民银行批准，以高于同期银行贷款利率或优惠购房条件作为诱饵，向社会不特定对象吸收或变相吸收资金，扰乱金融秩序，其行为构成非法吸收公众存款罪。

被告人尹青松系被告单位直接负责的主管人员，其行为分别构成合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪。

被告人尹青松犯数罪，依法应当数罪并罚。

被告人尹青松、旺发房地产公司未能退赔被害人的经济损失，应从重处罚。

依照《中华人民共和国刑法》的相关规定，判决被告人尹青松犯合同诈骗罪和非法吸收公众存款罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑4年，处罚金13万元；旺发房地产开发公司处罚金18万元。

一审宣判后，尹青松在法定期间没有上诉，一审判决已经生效。

说法

“一房两卖”构成犯罪的法律特征

此案审判法官接受采访时，对“一房两卖”罪与非罪的区别进行了说明。

“一房两卖”，指房地产开发商作为出卖人先后以两个商品房买卖合同，将同一个房屋出卖给两个以上买受人。

根据物权登记对抗主义和债权平等原则，如果“一房两卖”所产生的两个合同，两个买受人都没有对所购房屋进行过户登记，买受人同时主张合同权利时，开发商享有选择权，即有权选择最后取得房屋的产权人；如果其中一个买受人已办理了过户登记手续，则该房产归已登记一方所有，这是物权优先债权的基本原则。

由于“一房两卖”必然导致其中一位买受人买卖合同目的不能实现，其原因是出卖人缺乏诚信行为造成，应当重点惩处。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定认为，考虑到购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，为杜绝开发商不当滥用优势，促进公平，对房产销售规定了处罚性赔偿制度，即“双倍赔偿”责任。

《合同法》和最高人民法院司法解释规定了“一房两卖”的民事惩处办法标准，那么是否可以理解“一房两卖”仅是民事争议，不存在刑事犯罪的可能？

法官认为，这种理解是错误的。其实，不少民事行为包括合同行为，只要当事人越过界限，便要承担刑事责任。

首先，主观上合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商的意图是无偿占有买受人的财物。

其次，在具体行为上，构成合同诈骗罪的开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋；也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为己有；还可能在签订合同取得买受人的购房款后，打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得的对方财物等；一些行为人在违约后虽然表示要承担责任，实际上却编造种种借口加以搪塞，或者采取“拆东墙补西墙”的方法敷衍对方，甚至干脆携款潜逃，这些行为均不能认定其具有承担违约责任的实际行动。从司法实践来看，开发商“一房两卖”取得两笔以上房款后逃匿，是合同诈骗最显著的特征。

结合本案开发商尹青松“一房两卖”的具体行为分析，一是尹青松明知推销的商品房已销售给他人，无法履行合同的情况下，仍隐瞒真相，采取欺诈手段向其出售。二是尹青松所属的房地产公司已资不抵债，没有履行合同以及承担违约责任的能力。三是尹青松携款在外，根本不想履行合同。

尹青松主观上具有非法占有的故意，而且数额较大，其行为完全符合合同诈骗罪的特征。

专家说，要想防止开发商“一房两卖”致使购房者得不到房屋的类似情况发生，买房人在签订买房合同后，应立即向房屋登记机关申请预告登记，这样，既可以防止开发商“一房两卖”，还可以在出现争议时取得房屋所有的优先权。