美国住房抵押贷款融资巨头房地美、房利美自2008年卷入次贷危机由政府接管后一直处于“风雨飘摇”的状态中。9日，房地美公司再度报告巨额季度亏损，并寻求联邦政府追加18亿美元救助资金，而房利美的情况也不容乐观。分析人士指出，“两房”再度陷入窘境，让美国房贷市场改革的呼声愈发高涨，然而由于房地产业复苏缓慢，改革在短期之内可能难以进行。

房地美再曝巨亏

房地美9日发布财政状况报告说，今年第二季度，该公司净亏损60亿美元，远高于去年同期的8.4亿美元，但低于前一季度的80亿美元。其中，作为接受联邦政府救助的回报，房地美当季向美国财政部支付股息13亿美元。房地美称，将寻求18亿美元的联邦政府贷款，这将使其贷款总额达到631亿美元。

而房地美的“难兄难弟”房利美稍早前也公布了财报。财报显示，房利美第二季度亏损12亿美元，较去年同期148亿美元的亏损已经大幅缩水，创下三年来最低水平，但仍未实现盈利。房利美在财报中说，在“可以预见的未来内”，公司仍然将亏损。而房利美公司也表示将寻求15亿美元的联邦政府救助。

“两房”处境越发尴尬

自两年前美国房市崩盘并引发大萧条以来最严重的经济危机之后，美国政府向处于垂死边缘的房利美和房地美伸出了援助之手。这次房地美再次开口，意味着这两家公司总计需要1482亿美元的援助来捡回他们的命。在房地产市场的繁荣时期，房利美和房地美一方面受政治压力，肩负着扩大美国民众的住房自有率和繁荣房地产市场的职责，而另一方面他们又受华尔街竞争对手的压力，不得不担保高风险贷款。据悉，房利美与房地美总计拥有或担保了大约3100万笔住宅贷款，价值大约5万亿美元，是美国所有抵押贷款金额的大约一半。因此当市场泡沫破裂后，违约和丧失抵押品赎回权也就蜂拥而至，在这种情况之下，政府不得不为两房提供资助。原本美国政府计划在今年年初之前完成对“两房”的重组，但一直举步维艰。今年3月，美国国会就重组“两房”召开听证会，但最终仍不敢轻易对“两房”下手。而“两房”的处境也越发尴尬，今年6月，因股价长期低于监管方要求的最低水平，“两房”6月已从纽约证券交易所摘牌退市。

两家公司自2008年被美国政府接管以来，不断依靠政府“输血”维持运作，已经引起了许多民众和有关方面的高度不满。更令人们担心的是，最近一段时间以来，美国房地产市场出现下滑趋势，而失业率仍旧居高不下，工资水平降低更加剧了房地产市场的低迷。在这样的情况下，承担住房抵押贷款业务的房地美、房利美很难独善其身。

“两房”重组举步维艰

在这样的情况下，美国要求对两房进行改组的呼声愈发高涨。美联储主席伯南克6日在一封公开信中表示，改革12万亿美元的住房金融系统应集中于为政府担保提供准确、透明且基于风险的定价，并应创建相关系统来为按揭贷款提供证券化市场。他还表示，美国政府计划在2011年1月之前向国会提交一份全面的住房融资市场改革提案。伯南克的公开信被认为是发出了改组“两房”的信号。然而，美国财政部长盖特纳指出，房利美和房地美最终将实现“重大”结构改革，但在住房市场仍然疲软时，不应急于行动。　

美国历史经验表明，住房市场出现危机后能不能走出困境，归根到底是购房者能不能得到充分和低成本的贷款融资。自次贷危机爆发以来，房地产抵押贷款市场上人心惶惶，大多数银行和金融机构都无力或拒绝放贷，融资规模萎缩严重，只有“两房”因为有美国政府托市意志而支撑着房地产市场。正是因为有了“两房”，才使许多受房贷困扰的人不至于陷入房屋被没收的境地，才使许多人能够拿到贷款买房，推动房地产市场的复苏。可以说，“两房”对房地产业市场的作用举足轻重，在房地产市场未能实现复苏之前，美国政府绝不敢轻易触动“两房”。

而美国政府也因此陷入了困局之中。一方面，拿纳税人的钱挽救“两房”不是长久之计，在中期选举之年更不是明智之举。另一方面，美国经济复苏的缓慢、房地产市场的低迷又让美国政府不得不继续给两房“输血”。白宫估计这次两房的救助成本将高达1600亿美元，美国国会认为这一数字为3890亿美元，而研究机构称，如果房价从2009年的水平下降20％，违约率增加三倍，这一数字估计将高达5000亿美元。在“两房”再度伸手要钱之际，美国政府给还是不给，将为判断未来房地产金融业改革的走向提供一些信息。

【新闻链接】美国政府救“两房”大事记

2008年7月11日，由于市场担心“两房”遭政府接管或增发融资，“两房”股价险遭腰斩。美财长保尔森表态，政府暂不考虑接管。

2008年7月13日，美国财政部和美联储宣布救助“两房”措施。财政部将提高“两房”信用额度，并承诺必要时购入股份。美联储承诺对“两房”开放贴现窗口，以提供直接融资。

2008年7月26日，美国国会参议院批准一项总额3000亿美元的住房援助议案，授权财政部无限度提高“两房”贷款信用额度，必要时可购入“两房”股票。

2008年9月7日，保尔森宣布由政府接管“两房”，联邦住房金融署接手“两房”日常运作。

2008年9月14日，联邦住房金融署宣布，不允许房利美和房地美向前任首席执行官丹尼尔·马德和理查德·赛伦支付巨额离任补偿。

2009年3月18日，美联储宣布将购买1000亿美元“两房”债券。

2009年12月24日，美国财政部宣布取消原先对“两房”设定的4000亿美元救助上限。

2010年3月23日，美国现财长蒂莫西·盖特纳说，鉴于美国房地产市场依然处于困境，针对“两房”的改革宜缓行。

2010年6月16日，美国联邦住房金融局勒令房地美和房利美退市。