为了方便接送孩子上学，自去年秋天以来，我在孩子的学校附近租赁了王某的一套两居室楼房，上个月王某突然通知我说该楼房已卖给了他的表哥林某，让我10天之内找地方搬出去。我在该房内已住了一年，觉得房屋的地理位置、房间布局比较合理，也想买下来。听说承租人还享有优先购买权。

请问，如果我想买这套房子能否要求法院确认王某卖房合同无效？

读者：周晓

周晓：

可以首先明确的是，你不能请求确认该房屋买卖合同无效。

承租人优先购买权是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度，我国1999年《合同法》也规定了该项制度。在该法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”上述规定赋予了承租人优先购买权，但该优先购买权却并不必然导致原买卖合同的无效。

今年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

由此可见，出租人在出卖租赁房屋时如果没有在合理期限内通知承租人或者有其他侵害承租人优先购买权的，承租人享有的是赔偿请求权，而不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

（程永杰 贺修林）