住宅改作商业或办公用房，即俗称的“住改商”，是城市住房业主利益冲突的焦点，也是城市物业管理的难点之一。

近年来，随着城市商品房数量的不断增加，作为不同利益群体的业主，一方要捍卫宁静、安全、舒适的居住环境，另一方则谋求房产价值的最大化，“住改商”的频频出现，造成业主之间的纠纷逐年上升。

日前，最高法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》：“住改商”的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。换言之，想“住改商”的业主即使取得全楼绝大多数业主的支持，但只要有一位业主“一票否决”，便不能“住改商”。

2007年出台的《物权法》对“住该商”引发的纠纷原则规定：“住改商”除了需要遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

然而，由于《物权法》没有明确如何征求“有利害关系的业主同意”等关键细节，使得这一立法内容在生活中缺乏可操作性。

最高法院关于“住改商”业主可“一票否决”的司法解释，虽然为“住改商”打上了立法“补丁”，但也引发争议。

质疑者

北京某小区的何女士手持一份当日的《新京报》，一脸茫然。

这一天，《新京报》头条新闻标题是《“住改商”须经全楼业主同意》。据报道披露，2007年出台的《物权法》规定，“住改商”除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。为了明确界定“有利害关系业主”，避免法律适用的困难，最高法院公布了司法解释……其中“住改商”业主可“一票否决”的规定，让何女士陷入了两难境地。

三年前，何女士所在公司倒闭，丈夫是出租车司机，早出晚归但收入有限，正在上学的儿子又到了最费钱的时候。三个月前，何女士一家卖掉旧房，倾尽积蓄并在银行贷款30多万元，在某小区买了一套底层的三居室，准备将客厅改造成经营日常用品的便利店，希望日后生活能有稳定收入。

对于何女士开便利店的想法，小区“业委会”、居委会和物业公司表示赞同，因为小区的商业服务设施一直不足，居民生活不便。何女士和同一楼层的10多户邻居打了招呼，业主一片支持之声：“既不扰民，又能免去买油盐酱醋跑长路，好事啊！”

心里有底的何女士又投入3万多元对客厅进行改造、装修，准备两周后开业。谁想，“一票否决”的司法解释出台，让何女士犯难了。

何女士所住楼房共28层，每层12户。换言之，何女士要想把便利店开起来，必须征得全楼336户“利害关系人”的同意，在她看来这几乎是不可能完成的事儿。“我的小店开在一层，无论如何也不会影响住在高层的业主，怎么他们都成了‘利害关系人’？”

《物权法》明确规定：业主对其房产建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。那么，业主在自己的住宅里“住改商”，并且没有扰民的不良后果，是不是一种正当的权利行使？是否应当得到法律保护？何女士不满地说。

赞成者

“住改商”降低了小区居住品质，侵犯了其他业主权利。这是另一些业主赞成“住改商”实行“一票否决”的重要理由。典型的一例是，在北京朝阳区一个仅能容纳1000多户的住宅小区，却有140多家商户，加之一些业主将房屋租给其他公司作为职工宿舍，每天进出社区的外来人员达1000多人，小区的休闲设施全被外来者“占领”，电梯仅使用三年半就提前报销，被淹没在“住改商”海洋中的社区居民，焉能不怨声载道？

以“住改商”方式开办公司，导致小区车位紧张、电梯拥堵；开办餐馆饭店会带来油烟和垃圾污染；开办歌舞厅、美容院等，除了夜晚的喧嚣，还可能埋下治安隐患……凡此种种，令不少小区居民对“住改商”极为反感，必欲拒之门外而后快。

虽然反对者众，但支持“住改商”的亦不在少数。毕竟，在小区内开设的便利店、干洗店、小卖部、医疗诊所、打字复印室等等，不仅对居民生活毫无干扰，而且能带来诸多的生活方便。

立法难题

事实上，当年《物权法》立法过程中，“住改商”便是摆在立法者面前的一道难题。在征求意见时，“绝对禁止”、“有限容忍”和“完全放开”三种截然不同的民意始终争执不下。为了不影响立法进程，《物权法》最终采取了简约的立法策略，原则规定：“住改商”除了需要遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这一条款，被普遍解读为尊重业主对“住改商”的自主选择权。

然而，由于《物权法》没有明确“有利害关系业主”的内涵、如何征求有利害关系业主同意等细节，使得这一立法内容缺乏可操作性。但解决“住改商”冲突却时不我待，于是，各种“地方惯例”应运而生。

北京，“住改商”应征得大部分近邻同意；广州，“住改商”要征得三分之二的同楼业主同意；有的地区甚至规定“住该商”必须征得整个小区业主同意……

“一票否决”司法解释的出台，终结了各地“地方惯例”标准不一的局面，但围绕“住改商”的种种冲突和争议，是否能真正得到合理的平衡并取得统一共识呢？

“住改商”的背后

多年以来，左右“住改商”命运的还有两股潜力量。

首先是“住改商”背后的利益驱动力。由于底层住宅或沿街房屋最适宜“住改商”，因此不少业主都热衷投资这类住宅，然后再高价出租或出售，借此获得“增值效应”，这些投资者自然是“住改商”的铁杆支持者。

“商住两用”的“住改商”房屋，由于其租金、停车费等较之正规写字楼价格低廉，一些公司为节省成本，纷纷涌入其间，由此也引发大量纠纷。为了平息矛盾，一些地方政府一度下达禁令，不允许住宅楼用作办公用房。此令一出，一些名为住宅楼实为商务楼的项目房价大跌，大批投资性业主纷纷要求退房。最终，许多地方的“住改商”禁令不了了之。

“一票否决”的界定

“一票否决”的司法解释出台后，支持者大声叫好，欢呼从此绝了“住改商”的后患。但质疑之声也不绝于耳，其争议实质还是如何合理平衡权利冲突。

质疑者认为，“住改商”应当受到限制，但这种限制应当合理、合法，而不是简单的“一刀切”。“住改商”实际上是一种物权，《物权法》明确规定：“业主对其房产建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”，当然这种权利的行使不得损害其他业主的合法权益。那么，业主在自己的住宅里“住改商”，是否有正当性？其权利是否可依据他人的好恶而被轻易剥夺？

如何定位“有利害关系业主”、“损害事实”是“住改商”争议的另一焦点。“住改商”的弊端是给小区环境和业主生活质量、财产安全带来破坏和隐患。那么，哪些“利害关系业主”的生活受到了何种“损害事实”至关重要。

相关司法解释规定：“建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”这实际上是要求本栋住宅楼之外的业主承担证明“住改商”有损害事实的举证责任。

但是，本栋住宅楼业主却无须证明“损害事实”的存在，只凭一己好恶随意投上一票，便可能轻易否决“住改商”。这种制度设计的不均衡、不统一，多少令人费解。

需要强调的是，“住改商”是否具有“损害事实”，恐怕不应由争议双方说了算，而是应当由司法争议解决机制和权利救济渠道居中裁决。换言之，当“开店权”与“否决权”发生权利冲突，合理的“开店权”与“否决权”并无高下之分。法律应当承担起明辨是非、定纷止争的功能，而不是从制度源头采用“一票否决”的民间行为，用某一群体的利益否决或侵犯另一利益群体的权利。

寻找公平的出路

正因为“损害事实”在“住改商”问题中的重要性，我们的制度设计不应局限于“利害关系人”是否同意，而是应当致力于提供判别“损害事实”的标准，鉴定“住改商”是否侵犯了其他业主的通行权、邻近权、通风权、采光权、共有权等合法权益。

为了更好地鉴别是否具有“损害事实”，应严格限定“住改商”的产业类别，明确哪些便民利民的产业可以进入社区并接受必要的限制，哪些严重扰民、破坏环境的产业绝对不得进入，这恐怕是真正解决“开店权”和“否决权”的务实之举。

从更深的层面而言，要合理、平和地解决“住改商”纠纷，除了司法救济渠道外，还应当建立多元化的利益平衡机制和争议解决机制。

比如，对于“住改商”申请，可以由业主委员会主持前置性的协商程序，使小区各种“民意”在充分博弈的基础上得到调和并达成一致，而不是由“住改商”业主挨家挨户去“做工作”；对于“利害关系人”、“损害事实”的界定，可以在征得各方同意的前提下，委托中立的第三方进行评估……

民间自治与司法救济相互借力，当是应对“住改商”难题的合理途径。通过这样的民间调解，使得共住一区的业主能在合作、妥协的方式下得出共识，使所有业主都意识到：一切权利和利益，应以尊重他人合理权利和利益为前提，而不是一味追求自身权利和利益的最大化。

“住改商”者有必要扪心自问，自己的利益追求是否伤害了他人的正常生活，并时时以此自律。反对者的也要冷静思索，“一票否决”在维权的同时也许构成了对他人的侵权，随意否决而不是善待他人的权利不应是小区业主处理邻里纠纷的选择。“住改商”如此，其他权利亦如此。

（相关报道见今日第7版）