“小区附近的那个中原地产好像关门了。其它的中介店最近也没有客人光顾呢！”退休职工王阿姨对笔者说。

这是北京市内一个普通的住宅比较集中的区域。一条街上相隔不远就会出现一家地产中介门店：链家地产、中原地产、21世纪不动产……根据王阿姨的介绍，这里曾经有过更多的地产中介店，只是有的已经关门了，有的换成了别的中介店的招牌。

近一段时间，地产中介的生存状况也随着地产市场的下滑走势日渐紧迫起来，经营困局正在蔓延。

中介面临“关店潮”

2005年搬到现在住处的张先生指着一家关闭的地产中介门店告诉笔者：“从开始装修新房的时候，那家中介就在那里了。印象中，只要天不太冷，他们总是一帮人在门口堆着抽烟、聊天。隔壁冲印店门口的长台阶上，经常被这帮人坐满了……现在店关了、人走了，心里却不知道是什么感觉了。”

楼盘销售低迷，导致地产经纪正面对前所未有的寒冬。据不完全统计，北京仅中大恒基就关闭了300多家门店，加上顺驰等其它中介公司，北京约有600至700家中介公司门店关闭。

位于和平里附近的中大恒基北城店、和平里店已悄然由“铁将军”把门。中大恒基相关负责人表示：“我们这是正当的店面调整，幅度并不大，具体数字不太清楚，大概在四五家左右吧。”

然而有报道显示，今年以来，中大恒基在北京的店面已从去年的400多家减少到现在的200家左右，而现在关店还在陆续发生。据业内人士介绍：“现在的行业不太景气，且中大恒基存在着内部的问题，所以关店速度非常快。”

而中原地产华北区域总经理李文杰也表示，目前地产行业不景气导致整个中介行业都不得已关店，中原今年已经关了20%的店面，而其它中介都是一样。

虽然11月北京房屋交易量有所上升，但根据北京房地产交易管理网显示的数据，地产中介面临的问题依旧十分严峻。2008年11月，北京537家中介机构，二手房签约总套数超过100套的有5家；签约套数在1套以上的有81家，其中绝大部分（69家）签约套数都是个位数。除此之外，另外400多家中介的签约套数都为零。尽管网上签约数据受到一部分交易没有实现网上签约的影响，但是其所反映的基本趋势还是很明确。

二手房交易量的下降，使得租赁业务在房屋中介的业务中所占比重开始上升。然而租赁业务并不足以挽救房屋中介的盈利水平。“租赁收入比，一般是1∶7的比例。”我爱我家副总经理胡景晖介绍说，这就意味着房屋中介做七单租赁的收入，才抵得上一单买卖的收入。

实际上，房屋租赁和买卖业务正在日益集中在某一家或少数几家中介机构中。目前，在房屋租赁和买卖业务中，排名第一的中介机构，其业务总量甚至超过排名紧随其后的后三名中介机构的业务总量之和。

利润的重压之下，房屋中介行业的变革应该会进一步加剧。

中介经纪面临转型

某中介的店长介绍说，现在许多购房经纪人的业绩工资按照工作量来发放，没有工作量就没有工资，“我们店里有的员工已经两个月都一分钱没挣着了”。

由于买卖市场不景气，不少普通经纪人已经由于收入的压力早早被淘汰出局了。即使如此，较为资深的经纪人的压力也并未随之减小，不难看出，较高素质的经纪人的流动也在增加。21世纪不动产北京第一置业加盟店经理苏迎均说，该店本来有22个经纪人，随着今年以来二手房交易不景气，现在只剩下七八个经纪人。

最近，地产中介的顾问策划业务开始受到从业人员的关注。有业内人士介绍说：“地产中介中，代理销售业务好比摘桃子，顾问策划业务则好比播种子。楼市好的时候，大家都会往能带来丰厚收入的代理销售业务里面挤，一旦楼市低迷，收入较小但相对稳定的顾问策划业务则会变成大家追捧的香饽饽。”

苏迎均经理说：“人走了，是很大的损失。这样一家店盈利的人的能力就更低了。现在一般一个经纪人的底薪是800元至1200元，但是培养一个经纪人是很难的，如果是一个优秀的经纪人，就算8000元也愿意给。”

一位曾在地产中介行业工作5年的业内人士认为，在基本生活都难以保障的情况下，地产经纪人员心理上不开放、抗拒合作，其专业性、诚实性都难以保证。大量门店关闭后应该进行集约化经营，提高一线人员的素质，将不适合行业的人直接排除掉，这样抢单、打架的情况会少很多。同时，如果中介公司能将业务员的底薪从1000多元提到3000元左右，那么他们就能稳定生活、加强合作，为客户提供更为专业、持续的服务。

修炼内功寻求新路

10月底，财政部发文：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率下调到1%，同时暂免征收印花税以及增值税。新政一出，上海等地纷纷出台相应地方政策，其中都涉及到二手房交易税减免的利好消息。上海市出台政策规定：二手房营业税从5年减到2年，2年以上二手房取消营业税。大连针对二手房的政策也颇具力度：减免营业税、个人所得税、印花税等7项交易税费，据统计，总计减免8%的税费。湖南也出台了“二手房满2年转让免营业税，不负担个人所得税”的利好政策。

但政策的利好不能完全解决地产中介所面临的压力，尤其是现在我国地产中介的整体素质还不够整齐。日前公布的2008年贵州省房地产中介机构首批资质核查结果中，贵州省74家房地产中介企业中有18家企业都未能通过审核。因此，如果要保持中介的长久生命力，还应该从自身素质的提高做起，开拓新的服务突破口。

近一段时间，许多品牌中介也开始寻求其它业务来维持正常运转。在二手房经纪行业内，高端市场的精细化服务一直是未被开发的市场盲点。日前，21世纪不动产、富房等品牌中介公司都在对高端消费人群的差异化竞争中寻求新突破，细分市场广阔的前景及蕴藏的商机，求新求变以应困局。

同时，不少房产中介也加大了自身网站建设的投入，网站功能也不断完善。无论从成本还是效果和自身品牌建设考虑，开设网上门店，加大网络营销力度都是房产中介最可行的应对策略。不过也有人指出，网络房产中介目前尚处起步阶段，在诚信建设、盈利模式和配套体系方面仍需完善和加强，不可能成为房产中介的“救命稻草”。

有专家建议，在全世界金融和经济危机倒逼之下，传统的店铺经营模式也许已不合时宜，独立经纪人模式或许可承担起“拯救者”的重任。

不论地产中介行业如何度过窘境，现在社会各界都已经广泛关注起来，中介业界也开始进行反思。

归根结底，地产中介还是要从自身的“内功”修炼起，不断拓展新道路，才能够抵抗“严寒”，立于行业的不败之地。