引子

一个房地产企业要“死”了，它牵扯着太多的个体利益。在债务的迷局中，它始终作为个体与地方政府之间的屏障，艰难地履行着辉煌时期的承诺。它能死吗？至少那些被牵扯着利益的人们并不希望这样。它会死吗？优质存量资产，成为所有人眼中那最后的一根救命稻草。昔日明星企业最后的支撑，艰难而苦涩。

2003年，站在荣誉的巅峰

今日的房地产企业多少有些声名狼藉，对于2003年的云南省昆明市盘龙区房地产经营开发公司（改制后称“盘龙房地产有限公司”以下称“盘房”）来说，那是不可想象的。

彼时，公司账面上有好几个亿的盘房，在昆明市一个以回迁为主的小区——江岸小区里搞的社区文化早已声名在外。这一年，外界对盘房的的江岸模式赞誉甚高。

所谓的江岸模式，就是由房地产开发企业在所开发的小区里，主导建设社区文化。与其他类型的社区文化建设不同，江岸小区探索出了一条“由企业买单社区文化建设——塑造企业软实力——企业赢得社会口碑”这样良性循环道路。

从1997年大胆尝试，到2003年逐渐成熟，在建设江岸模式的同时，盘房也被这种带有一定公益色彩的企业文化所深深影响，他们开始眼光向外，主动承担企业的社会责任。

从1984年开始到2007年末，从20万元起步到云南房地产“老二”，盘房顶着“国有”红帽子踽踽独行。

到2000年，已经发展成为总资产逾10亿元、净资产达2亿元，累计实现新区开发和旧城改造竣工面积100多万平方米，在房地产开发排位居云南省老二的大型房地产企业。

尽管钱赚得还算顺风顺水，但盘房不是暴发户。因此，直到现在，盘房的办公室寒酸得只有区区几间屋子而已。那时候，可能还没有人提及“企业的社会责任”，但盘房当时做的事情，显然已经在承担社会责任了——

1992年，在昆明召开第三届中国艺术节前夕，为确保艺术节大型重点工程项目——昆明市圆通独塔单锁面斜拉桥能按超常规工期在8个月内竣工，当政府下拨资金不能及时到位的时候，盘房毅然抽调企业自有资金280万元，支付大桥工程预付款；

1993年，云南大学教师住房困难，盘房让利450万元，一年内竣工教师住宅448套；

1996年2月4日，云南丽江发生里氏7.0级大地震，一夜之间，丽江纳西族自治县500多所小学校房倒屋塌。大地震之后短短数月，盘房建成国内第一个由企业独家出资的“希望小学”，并成立“希望工程基金”、“教育基金”、“送温暖工程基金”等，为受灾的老师、孩子送去持续的帮助；

在昆明市北中环路和环城东北路拓宽改造工程中，政府急需建设资金，盘房再次分别捐资300万元和400万元，解了政府燃眉之急；

1997年，昆明市东风广场改造工程面临重大资金缺口，盘房捐资300万元，帮助政府为市民提供了一个环境优美的城市中心区氧吧……

2001年底，在著名经济学家魏杰主编的《中国MBA案例》一书中，盘房作为国企企业文化发达的经典案例被收入其中，魏杰等学者如此评价盘房这些社会性公益行为：“随着我国社会主义市场经济的不断成熟，企业经营社会性必将越来越突出，企业利益与社会利益也必将越来越趋向于统一，谁忽视了社会利益，谁就难以在社会站稳脚跟，只有获得企业和社会的双赢，才能赢得企业的可持续发展。可见，企业是应当有社会责任的。”

盘房对得起魏杰给它的评价，而盘房还是进入冬眠期了，魏杰错了？

昔日明星最后的支撑

谁都知道，作为一个房地产企业来说，摊子越铺越大，最大的隐患就是资金链断裂。盘房的衰败就是这样。

1997年，昆明迎接世界园艺博览会，展开了一轮建设高潮。

地处市区心脏位置的威远片区，当时房屋老旧，街道集市里污水横流，一下雨道路便泥泞不堪。改造这样一片老城区，工程总投资70亿元~100亿元，建筑面积90万~100万平方米，仅基础设施建设投资一项就突破3亿元。这样浩大的工程量，作为昆明市的房地产明星企业，盘房首当其冲。

然而，伴随着浩大的工程消耗，以及世博会后昆明金融系统收缩银根的背景，盘房的资金供应开始紧张，直至其在威远片区的东盟国际城项目的搁浅，盘房毫无悬念地步入衰败。

先是资金链断了，再是这块完全称得上是“云南王府井”黄金宝地因为种种原因拿不到规划许可，几十亩土地好多年了一直荒草萋萋。

随着造血机能的丧失，盘房步入复杂纷乱的债务迷阵。而在所有被牵扯进去的各方利益中，拴在一个房地产企业上的个体痛苦尤为令人心酸。那些被拆掉房子却因为盘房项目搁浅迟迟无法回迁的原道路两廊的商户，只有年复一年地等待。

闵志，与盘房威远片区合作拆迁的拆迁公司负责人，当回想起这十多年来，与拆迁户打交道的事情，感触良多。

“早些年，拆迁户还是挺通情达理的。但是10多年了，物价攀升，房价飞涨，盘房把人家的房子拆了，原商户的经营场所也变成宽阔的城市道路了，因拓路而产生的回迁合同多年不能兑现，迟迟没有办法回迁，而公司这些年内耗严重，业务基本停滞，债务缠身，资金紧张，好几次，给拆迁户的过度安置费都成问题。”闵志告诉记者，今年中秋节前夕，如果不是自己的公司紧急帮助盘房垫付拆迁过渡费，一场群体性的上访事件可能在所难免。

事实上，从2004年至今，陷入困境的盘房，因巨额拓路、拆迁过渡费和贷款拓路利息已不堪重负，但还是尽己所能、最大程度上维持着这笔费用的发放。来自财务部门的粗略统计，自2004年9月30日至今，盘房已经累计发放过渡费及承担修路贷款利息总共约1.4亿元。而在此之前，盘房累计发放过渡费约8000万元，两项相加，共计2.2亿元。

“说起来，盘房也不容易。但是，每次一想到那些拆迁户，我心里也不好受。”闵志说，当年，他还在做拆迁业务员的时候，很多人还算年轻的面容，也已经逐渐苍老，更有一些人已经去世。“其实，如果不是盘房过去给大家留下的好印象，以及他一直以来没有逃避、始终承担责任的态度，可能这些拆迁户早都要上访了。”

与威远片区的拆迁户比起来，中马村村干部孙志华和袁兴祥的痛苦，更加难以言表。

盘房遭受重挫后，一下子陷入债务泥沼。此时，中马村出让给盘房的一块土地，一度被法院判赔给盘房的债权人。随着土地的“丢失”，盘房与中马村签订的某商场6000平方米商业面积的补偿协议基本作废，中马村失地农民面临彻底失去生产资料的威胁，未来的生活无法保障。

孙志华在关键的时刻，选择支持盘房的“救赎”计划。几经周折，盘房最终还是使这块土地卡住争夺者的喉咙难以下咽。

“问题并没有结束。盘房应该支付每个村民每年不到1000元钱，仅仅自2004年9月30日至2008年9月30日，盘房累计支付了1000万元。而每年还要新产生64万多元的费用。这笔费用，对目前陷入困境的盘房来说，是笔不小的负担。”孙志华说，“关于这块地和遥遥无期的商场面积补偿，我真是不知道怎么向村民交代。从1994年到2008年，已经整整14年了啊！”

在中马村与盘房的纠结中，孙志华告诉记者，“因为盘房自身的问题，令我们的利益没有得到保障，我们也恼火。但这些年，村里选择始终与盘房站在一起的原因，也是看中盘房负责任的态度。大家知道，一旦盘房又活过来了，他们一定不会不管我们。”

谁来激活僵而未死的盘房

故事讲到这儿，需要做一道算术题。

任盘房衰落乃至死亡，不管是威远片区至今未回迁的拆迁户，还是中马村的那些失地农民，苦苦等待10多年的希望落空，绝望个体的冲动可能引发的事件，可想而知。

任盘房衰落乃至死亡，盘房累计拖欠的过渡费谁来最后买单？下一个接手盘房债务乱局的会是谁？

故事说到这儿，还需要盘一盘，现在的盘房，还有什么？

昆明中央商务区的大片土地，无疑是盘房活过来的最大资本。

“只要盘房在威远片区的东盟国际城等工程上马开工，盘房就能活过来。”正是看到了盘房的这一可能，闵志在每次拆迁户情绪不稳定时，都选择和盘房站在一起。“实际上，我们从1999年到2004年，帮助盘房垫付了3000多万元。我们这么做，也是看到了盘房承担责任的大企业风范，只要他能活过来，我们的损失还能弥补。”

与闵志有着同样看法的还有中马村村干部孙志华、袁兴祥。盘房征用了中马村不少土地，至今还欠村民6000多平方米的商铺，因为进入衰竭，已无力兑现，“其实，盘房在威远片区有优质资产，那些地，只要政府审批通过了让他们盖房子，盘房就一下子活了，盘房活了，我们的问题也就解决了。”孙志华说。

除了看得见的资源，盘房曾经引以为傲的软实力——企业文化，究竟还剩几许？

走进江岸小区三层楼的文化活动中心，大厅里的宣传栏里，贴着1999年～2000年前后，全国各大媒体报道盘房、报道江岸小区社区文化的报纸，昔日的荣耀已经蒙上重重的灰尘。

在三楼的舞蹈排练厅，记者遇到了56岁的郭宝仙老人。她是江岸小区的老居民了，前两年退休后，就参加了社区的老协会。

“我们小区的文化活动还是挺丰富的，每年都会举办一个江岸艺术节，还有一个激情广场。而在盘房经济情况好的时候，我们小区的文化活动更多。”郭宝仙告诉记者，“我们知道盘房这些年效益不好，很多老人也担心，这个文化中心会不会有一天就不复存在了。”

文化中心主任宋林，见证了江岸小区社区文化建设的兴衰全过程。2004年之前，中心还有32个工作人员，盘房陷入危机后，锐减至8人。鼎盛时期的情景，宋林并不愿过多回忆，反倒是中心的现状，令宋林打开了情感宣泄的闸门。“中心现在账上就只有不到1万元了。”说到这儿，宋林眼泪忍不住掉下来，“太难了，如果盘房还是这样，中心以后怎么支撑，我都不知道。”

在宋林看来，如果盘房真的拿不出钱来，中心难以为继，最大的损失并不在于盘房曾经红极一时的文化品牌，而是由盘房探索出的企业主导下的社区文化建设这条新模式，将彻底功亏一篑。

尽管外界对盘房的企业文化颇多赞誉，但如果把经济学家关于企业文化的多元概念引入盘房，会发现其实盘房还是亏在企业文化的缺失上。

按照魏杰等人的观点，企业文化分为经营性、管理性和体制性三个方面，在其主编的《中国MBA案例》一书中，关于盘房案例，魏杰认为“盘房的经营性企业文化是很成功的，盘房的管理性企业文化是需要完善的，盘房的体制性企业文化是有待建立的。”这就是说，盘房直到2001年也没有构建在市场经济时代最为重要的体制性文化！

他认为，体制性文化的核心是明晰的产权！

因为种种原因，盘房丧失了好几次创新体制的契机，从生至死，盘房有过成功的经营性文化，但从未有过体制性文化，这是盘房致命的死因，换言之，生于并勃发于（经营性）文化的盘房，最终还是“死”于（体制性）文化的缺失上。

盘房不是窒息于企业尽社会责任上，更不是衰于搞企业文化建设上，而是倒在进一步构建企业文化的不完整上。实际上，魏杰早已预示了盘房的宿命——“体制性文化和体制创新是盘房进一步发展的关键。”

这句话反向的深度解读毋宁是，如果没有“体制性文化和体制创新”，则盘房肯定陷于停滞甚至衰亡。

魏杰是对的。

盘房如今是欲生不得欲死不成，但盘房的职工普遍认为“我们不需要政府给钱，盘房有自己的文化遗产和社会资源，只要给政策就活了。”前述“东盟城”的规划报批，就是卡住盘房复苏的瓶颈和症结。

盘房，踏入看似复杂的生死迷局中，他的命运究竟将如何演绎？谁将是激活死而不僵的盘房的那支强心针？