支三招 改革让农民“自由迁徙”

　　如何实现农民工的市民化？蔡继明提出三点建议。

　　“第一点就是要给予农民工迁徙的自由。”蔡继明说，农民应该有选择居住点，选择居住城市的自由。建议实行城乡统一的居住登记证制度，允许城乡之间人口双向流动，促进城乡居民就业、居住、旅游、休闲和文化的融合。

　　第二点是解决就业问题，即加快所有制结构的调整。特别是提高中小企业生存寿命。城市里，吸收就业人口最多的是中小企业。当前，中小企业通过国家简政放权，现在注册很方便，每年注册数量大幅增长。不过，我国中小企业破产速度，也是非常快的。据调查，我国中小企业平均寿命是2.9年，而欧美企业平均寿命年限是12.5年，日本平均寿命是30年。如何在鼓励大众创业万众创新的同时，延长我国中小企业寿命已成为关键。“因此，政府不仅要鼓励大众创业，而且应该对现有企业怎么维持、延缓，或是拯救它的寿命，制定相关政策，以保证他们取得良性发展。”

　　“我提出的第三个解决建议是改善和调整人口迁移政策。”蔡继明说，这里主要是农民进城进入哪些城市，要不要对有些城市加以人口的限制，这就涉及到城市化道路当中，大、中、小城市如何合理布局。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中也明确指出：“坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。”

　　去库存 农民不是房产“接盘侠”

　　农民工进城了，当了市民，是否有利于去库存？在蔡继明提交的建议中，还有一份3800多字的相关建议，“化解房地产库存的治本之策”给出的答案是：不能指望农民工进城购房去库存。“因为这个群体的收入水平决定了，他们不是城市房地产市场去库存的‘接盘侠’。”

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞估计，截至2015年底，我国商品住房总库存预计达39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需四五年来消化。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为：2014年底，农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

　　蔡继明则根据我国平均房价算了这样一笔账。

　　蔡继明说，当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。据国务院数据，外出农民工月平均收入2864元。如平均一个农民工家庭有两个人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。显然，要让农民工在城市买房或租房，政府必须给予巨额补贴。有关数据显示，2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城等买房的只有15%左右。

　　“因此，根本别指望农民工当‘接盘侠’。”蔡继明说。

　　治本之策? 调整房地产供给结构，开辟准商品房市场

　　蔡继明说，应该在现有的投机投资过度的房地产市场之外再开辟出一个准商品房市场。

　　所谓准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场。对于准商品房市场，政府仍然可以采用招拍挂的方式售卖住宅用地，但是在所成交的土地价格中，由政府出资30-50%（或以减免方式），从而对所建住宅拥有部分产权。准商品房只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司进行定向销售。

　　“只有对房地产市场的供给侧进行结构性改革，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境，迎来房地产行业蓬勃发展的春天。”(记者梁波)