吴卫娟

　　随着公租房、共有产权房等政策房越来越多，在申请、申购环节乃至租赁、使用过程中，申购人、出租方、承租方、物业管理公司等不同主体之间发生矛盾后，如若处理不善，可能会引发法律问题。

　　依法维权莫失“良机”

　　案件回放

　　年过六旬的张先生2013年1月便具备了申请北京公租房老年人优先组的资格，并作了申请。在参加了五次摇号后，2015年5月6日才摇中。但张先生并未及时查看申请进度，对摇中号的事情也不知情，随后，并未办理后续申住手续，因此，时隔两年仍未住上公租房。张先生认为，有些人申请时间靠后，只摇了一次就住上了公租房。于是，去年张先生诉至法院，请求判令北京住建委对此解决处理。法院经审理后，依法驳回了他的诉讼请求。

　　法律提示

　　当事人提起行政诉讼，应当符合法定起诉期限。我国行政诉讼法第47条中规定，公民、法人或者其他组织申请行政机关履行保护其人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关在接到申请之日起两个月内不履行的，公民、法人或者其他组织可以向法院提起诉讼。法律、法规对行政机关履行职责的期限另有规定的，从其规定。

　　最高人民法院对上述条款作出的司法解释规定，对行政机关不履行法定职责提起诉讼的，应当在其履行法定职责期限届满之日起六个月提出。否则，超过法定起诉期限且无正当理由的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。

　　本案中，张先生于2015年5月6日向北京住建委提交入住公租房申请，根据法律规定，应当最迟于2016年1月7日之前提起诉讼，而实际起诉时间已经超过了法定起诉期限，故法院驳回了张先生的诉讼请求。

　　随着“互联网+”时代的来临，公租房、共有产权房等政策房的申请手续大多通过网络进行，法官提醒申请人，要及时了解查看官方网站更新内容，关注相关微信公众号推送信息，及时查询摇号结果及资格审核等信息。

　　老年人可让家人或朋友协助自己完成申请手续，并及时关注网站发布的消息。如若发现自身合法权益受到侵害时，申请人应当在法定诉讼时效范围内向法院提起诉讼，莫失“良机”。

　　公租房承租权可“继承”

　　案件回放

　　从1997年至2007年，周先生一直照顾父亲周某的起居生活，承担了主要赡养义务，老人病逝后，又独立承担了丧葬费，因此“对父亲遗留房屋的相关权益”，周先生的兄弟姐妹同意由周先生继承，除其二哥口头同意外，其他人均签订了书面协议。2011年，在办理周某公租房承租人变更事宜时，周先生的二哥拒绝办理放弃房产承租权公证，周先生于是诉至法院，请求判令由他继承父亲遗留的公租房的承租权，其二哥协助办理。法院经审理后判决，诉争公租房的承租权归周先生。

　　法律提示

　　本案中，诉争公租房是周某与其妻子赵某婚姻存续期间取得，且周先生为共同登记人口，故诉争公租房的相关权益应由三人共同享有。在周某与赵某均去世后，周先生的兄弟姐妹签订的书面协议书及公证声明，可以证实所有继承人均协商处分了诉争房屋承租权，并将诉争房屋所有的权利义务归周先生，故其二哥应协助办理承租权变更手续。

　　俗话说“亲兄弟，明算账”。牵涉到分家析产的继承纠纷一定要仔细留存证据，类似公租房承租权的继承问题，当事人双方在达成口头协议时，要注意留存录音证据，同时注意保留其他书面证据。

　　委托代管应约定各方责任

　　案件回放

　　2004年2月，侯先生以家庭困难为由提出了配租申请，成功申请到一套公租房，并签订了《北京市城镇廉租房住房租赁合同》。后来，北京市公租房管理中心将该项目委托给某物业公司实施物业管理。2007年11月，该物业公司与侯先生签订一份协议，双方约定，将上述项目内的监控室北侧房间交给侯先生等人作为小卖部对外经营。2010年11月，北京市公租房管理中心诉至法院，认为诉争公租房项目所有权登记在其名下，并由其负责该项目的所有事宜，物业公司并非诉争房屋的产权人，无权与侯先生签订房屋使用协议，请求法院确认该物业公司与侯先生签订的协议无效，并将诉争房屋腾空，交予公租房管理中心，并赔偿该中心租金损失172500元。

　　法院经审理后判决，侯先生可继续使用诉争房屋，三年届满后将该房屋腾空，并交还公租房管理中心，期间，每月向该中心支付200元房屋使用费，驳回其他诉讼请求。

　　法律提示

　　法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　本案中，北京市公租房管理中心为诉争房屋的产权人，委托某物业公司代为进行物业管理，因此，该物业公司与侯先生签订协议时，有权对诉争房屋实施物业管理。侯先生先前在小区门口经营杂货存在安全隐患，物业公司允许其经营使用诉争房屋是完善物业管理职责的行为。

　　双方签订的协议并未约定侯先生使用诉争房屋的期限及费用，因此公租房中心作为诉争房屋的产权人有权随时解除该协议，但应当给予侯先生必要的准备时间。考虑到侯先生的家庭情况，法院认为应酌情给予其三年期限作为准备时间，期间，依据公平原则，侯先生每月支付继续使用诉争房屋期间的房屋使用费。

　　现实生活中，一些事情常因自身力所不能及而“委托”他人代办，但是一旦“委托”产生纠纷，就需要厘清各方责任。委托合同，是委托人和受托人之间约定由受托人处理委托人事务的合同。签订委托合同时，双方应尽量约定清楚各方责任义务、时间、方式、地点以及合同解除条件、违约责任等条款。

　　（作者单位：北京市房山区人民法院）