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土地续期应警惕“瞎猜成本”
舒圣祥
//www.workercn.cn2016-04-18来源: 西安晚报
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  这几天,温州出现20年住宅用地使用权年限到期又要花几十万元“延期”的新闻,引发热议和关注。对此,温州市国土局表示,物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续期,目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。(4月17日新华社)

  关于“70年后,我们的房子会不会成为空中楼阁”的担忧,目前已知的唯一答案是“自动续期”。至于“自动续期”怎么个续法,是有偿续期还是无偿续期,有没有可能被操作成“无偿收回”,都是一个大问号。国土部官员曾批评有偿续期的专家预测不负责任;上海在土地拍卖时,曾明确土地期满后的处理方法为“出让人无偿收回”……这些都是一时之热闻,都曾引发过舆论热议,但是时至今日,土地续期规则依旧不明。

  全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末,使用年限到期问题近期还不会集中出现。但是,最早吃螃蟹的20年产权的房子已经到期,续期已是不得不面对的问题。温州国土局称“收取几十万元出让金才能续期”是媒体误读,可是,到底应该怎样解读,他们自己也给不了一个明确的说法。

  同样是20年产权,青岛开发区的阿里山小区2009年就到期了。最后,当地相关部门制定的临时解决方案是,100平方米的住房续期约需要6万元费用。对比这些年的房价涨幅,媒体预计温州这批土地使用权到期房屋,可能需要几十万元的续期费用,其实比较靠谱。事实上,如果按照土地出让市场价续期,一套三百万的房子出让金一百万是很正常的,关键是续期时打不打折。

  过往经验表明,只要顶层设计不明确,地方层面肯定倾向于收费续期。而对普通公众来说,更倾向的当然是免费续期。从某种角度讲,免费续期不一定是公平的。因为20年产权、40年产权、70年产权,不同的土地批租期限,在出让时的价格肯定是不一样的。就像你去租一个房子,有的缴了20年租金就终身免费住,有的缴40年才可以,有的却要缴70年才可以,你会觉得这个制度公平吗?

  对市场交易而言,规则越明确越有助于人们做出理性的判断,如果续期规则早就很明确,必定反映到房屋买卖市场的价格;相反,迟迟不能明确,大家都在瞎猜,市场价格根本没法反映,则只能是去撞政策的大运。不难发现,规则的不明确,留下了巨大的“瞎猜成本”;最终无论是无偿续期还是有偿续期,都必然会有人捡了便宜有人倒了大霉。

  该啃的“硬骨头”迟早是要啃的。结合正欲开征的房地产税,将房地产税视作自动续期的一种方式,仅对土地出让期满的房屋征收房产税,或许是一个可行的办法。既相对公平,也能解决房地产税的合理性问题,还比动辄收取几十万元续期费用更易于让人接受。

 

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