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规范土地经营权流转 保护当事人合法权益

来源:农民日报
2021-09-29 09:30:05

  原标题:规范土地经营权流转 保护当事人合法权益

  2021年《农村土地经营权流转管理办法》颁布实施,从流转当事人、流转方式、流转合同和流转管理等多个方面,对农村土地承包法确立的土地经营权流转制度进一步细化。《农村土地经营权出租合同(示范文本)》和《农村土地经营权入股合同(示范文本)》,为当事人签订书面流转合同、规范土地经营权的流转行为等有着重要意义。

  区分不同流转方式,明晰经营主体类型

  区分不同流转方式,分别制定示范文本。为了落实承包地“三权”分置的要求,农村土地承包法将出租(转包)、入股或者其他方式流转,明确为土地经营权的流转方式。《农村土地经营权流转管理办法》明晰了土地经营权出租(转包)、入股的概念,细化了相关的具体规则。作为实践中最常见的流转方式,土地经营权出租(转包)和入股在很多具体规则上存在不同,这体现在两个示范文本的受让方类型、流转价款、权利义务、违约责任等多个方面。当事人可以根据流转方式,选择使用相应的示范文本。此外,示范文本的发布,也为土地经营权流转形式创新预留了充分的空间。其他方式流转签订书面合同的,可以根据具体情况,参照使用两个示范文本中的相关内容。

  明晰经营主体类型,奠定有序流转基础。流转当事人的经营主体类型不同,权利义务也存在差异。以工商企业等社会资本为例,通过流转取得土地经营权的,应当经过资格审查、项目审核并建立风险防范制度。两个示范文本详细列举了需要标明的双方当事人相关信息,并且可以选择包括自然人、农村承包经营户、农民专业合作社、家庭农场、农村集体经济组织在内的多种经营主体类型。经营主体类型的注明,为确定当事人权利义务关系奠定了基础。同时,示范文本中经营主体类型的选择,应当关注以下两个方面:一是考虑到土地经营权再流转的实际需要,出租方或者入股方可以是通过流转取得土地经营权的主体,因此,出租方或者入股方并未局限于承包方。二是入股受让方的经营主体类型主要为农民专业合作社或者公司。这与《农村土地经营权流转管理办法》中对入股的界定一致,也符合土地经营权入股的实际情况。

  厘清权利义务关系,合理确定违约责任

  厘清权利义务关系,回应流转实践需求。示范文本以合同条款的形式,明晰了土地经营权流转当事人的权利和义务。当事人权利义务的明确,既应当符合现行法律的规定,也应当积极回应土地经营权流转实践的需求。以流转价款为例,流转价款是法律规定的流转合同的一般条款,获得或者支付流转价款是双方当事人的主要权利或者义务。示范文本从支付标准、支付方式和付款方式三个方面对流转价款进行专门规定。同时,根据土地经营权流转的实际情况,明确当事人可以协商确定流转价款的调整时间和调整方式。与租金调整不同的是,股份分红只有采用“保底收益+按股分红”的支付标准时,其保底收益才有调整的可能和必要。

  合理确定违约责任,细化违约金支付规则。示范文本明确了当事人应该履行各自的合同义务,当事人不履行义务或者履行义务不符合约定的,应当承担违约责任。这是当事人合法权益的制度保障,也是土地经营权有序流转的基本要求。值得关注的是,针对不同的违约行为,示范文本规定了相应的违约金制度,主要涉及到流转土地交付和归还、流转价款支付两个方面。根据流转价款支付标准的不同,两个示范文本中违约金的计算标准略有不同:出租合同示范文本以年租金为标准,而入股合同示范文本则以约定的具体金额为标准。

  完善具体规则制定,促进适度规模经营发展

  明确具体规则,确保流转土地交付。承包地的交付,是土地经营权流转的核心问题,对适度规模经营的发展至关重要。根据现行法中流转合同一般条款的规定,示范文本要求当事人必须明确流转土地的面积、四至、地块代码、承包合同代码等相关信息。在此基础上,示范文本将交付流转土地作为当事人权利义务的核心内容之一,并提出不能按时交付流转土地的,双方当事人可以约定支付违约金。同时,示范文本强调流转期限届满后,流转土地应当及时交还承包方,不能按时归还流转土地的,双方当事人可以约定支付违约金。这体现了土地经营权流转的基本要求,农户的土地承包权应该受到严格保护。当然,承包方决定继续流转土地经营权的,在流转价款、流转期限等主要流转条件相同的情况下,受让方享有优先续约权。

  关注配套措施健全,促进适度规模经营。适度规模经营的发展需要改良土壤、建设附属设施、融资担保等必要措施的配合。示范文本对上述问题均有相应规定。以建设附属设施为例,在流转土地现状描述中,需要写明流转时附属设施的情况,以便区分其权利归属。在受让方的权利条款中,经出租方或者入股方同意,可以依法建设附属设施。在其他约定中,不但明确了同意的形式,而且可以约定征地时附属设施补偿费的归属。在合同终止时,则可以约定附属设施的处置方式。

  (肖鹏,作者系中国农业大学人文与发展学院教授)

责任编辑:王后

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